Bij elke aankoop wordt de aankoop-yield uitgerekend. Bruto, netto, soms IRR. Wat ik bijna nooit zie: een serieuze aanname over de exit-yield bij verkoop.
De exit-yield is wat de markt over tien jaar betaalt voor jouw cashflow. Als je voor 4 procent koopt en voor 3,5 procent verkoopt, krijg je gratis 14 procent waardeaanwas, bovenop je cashflow. Als je voor 4 koopt en voor 4,5 verkoopt, verlies je 11 procent op de exit, ook al was de cashflow goed.
De exit-yield is het aanvangsrendement waartegen een koper jouw pand over een aantal jaren overneemt. Hij bepaalt je verkoopprijs: de verkoopwaarde is de netto jaarhuur gedeeld door de exit-yield. Eén procentpunt hogere exit-yield verlaagt die verkoopwaarde met ongeveer 20 procent, ook als de huur intussen groeide. Toch rekent bijna niemand ermee.
Hoe de exit-yield je verkoopprijs maakt
Vastgoed wordt bij verkoop niet gewaardeerd op wat jij ervoor betaalde, maar op wat het opbrengt. Een koper kijkt naar de netto huur en deelt die door het rendement dat hij eist: de yield. Die formule, verkoopwaarde is netto jaarhuur gedeeld door de exit-yield, is de spil onder je eindvermogen. Een klein verschil in die noemer geeft een groot verschil in de uitkomst.
Een pand met 15.000 euro netto huur is bij een exit-yield van 4 procent 375.000 euro waard, bij 5 procent nog maar 300.000. Diezelfde huur, een kwart minder waarde, puur omdat de markt een hoger rendement eist. En het venijn zit hem hierin: de exit-yield kan omhooglopen terwijl je huur groeit, en dan wint de yield. Je kunt jaren keurig je huur verhogen en alsnog met verlies verkopen.
Eén procentpunt verschil. Twintig procent eindwaarde.
Op een tienjaars horizon, met dezelfde cashflow, dezelfde leverage, dezelfde belasting, maakt een verschil van 1 procentpunt in exit-yield het verschil van 20 procent in eindvermogen. Dat is meer dan tien jaar accumulerende cashflow. Eén variabele waar bijna niemand over nadenkt is goed voor meer dan een decennium aan rendement. Schuif hieronder zelf aan de exit-yield en zie wat het met je verkoopwaarde doet; het hele pand reken je door in de pandanalyse.
Schuif aan de exit-yield
Wat de exit-yield omhoog of omlaag duwt
De exit-yield is geen natuurconstante; hij beweegt met de wereld eromheen. Vier krachten bepalen hem. De rente is de grootste: stijgt de rente, dan eisen kopers een hoger rendement en loopt de yield op (yield-expansie); daalt de rente, dan zakt de yield en stijgen de prijzen (yield-compressie). Het aanbod: veel panden te koop en weinig kopers duwt de geëiste yield omhoog. De kwaliteit van locatie en object: voor een gewild pand op een goede plek neemt een koper genoegen met een lagere yield, want het risico is kleiner. En de regulering: een pand waarvan de huur door het puntenstelsel is bevroren, is voor een belegger minder waard en verkoopt tegen een hogere yield.
Je kunt geen van deze precies voorspellen. Maar je hoeft ze ook niet te voorspellen om ermee te rekenen.
Reken met een bandbreedte, niet met één getal
De fout is niet dat beleggers de exit-yield verkeerd voorspellen. De fout is dat ze hem helemaal niet invullen, en stilzwijgend aannemen dat ze verkopen tegen dezelfde yield waarvoor ze kochten. Reken in plaats daarvan twee werelden door: een gunstige exit (yield gelijk of lager) en een ongunstige (yield een tot anderhalf procentpunt hoger). Klopt je investering in beide, dan heb je een pand. Klopt hij alleen in de gunstige wereld, dan heb je geen belegging maar een weddenschap op de rente. Schuif hierboven aan de exit-yield en kijk waar je onder water komt.
Yield-expansie: het stille risico van wie nu koopt
Dit is geen theoretisch punt. Wie in de jaren van lage rente kocht, kocht vaak tegen een samengedrukte yield van 3 tot 4 procent. Nu de rente hoger staat, liggen de yields die kopers eisen doorgaans hoger. Een deel van de portefeuilles die op papier keurig cashflow draaien, rekent bij verkoop dus af tegen een hogere exit-yield dan de aankoop-yield, en levert waarde in die de cashflow van jaren opeet. Het is precies waarom de vraag uitponden of doorverhuren in de kern een exit-yield-vraag is, verpakt als verkoopbeslissing. En wie nu een gereguleerd pand verkoopt, leert de variabele op de duurste manier.
Conclusie
De exit-yield is de variabele met de grootste hefboom op je eindrendement en de minste aandacht in je rekensom. Eén procentpunt weegt zwaarder dan tien jaar cashflow. Je kunt hem niet voorspellen, maar je kunt hem wel invullen, in twee scenario's, en weten of je pand in beide werelden overeind blijft. Doe je dat niet, dan reken je niet aan vastgoed, dan gok je erop.