Bij elke aankoop wordt de aankoop-yield uitgerekend. Bruto, netto, soms IRR. Wat ik bijna nooit zie: een serieuze aanname over de exit-yield bij verkoop.
De exit-yield is wat de markt over tien jaar betaalt voor jouw cashflow. Als je voor 4 procent koopt en voor 3,5 procent verkoopt, krijg je gratis 14 procent waardeaanwas, bovenop je cashflow. Als je voor 4 koopt en voor 4,5 verkoopt, verlies je 11 procent op de exit, ook al was de cashflow goed.
Eén procentpunt verschil. Twintig procent eindwaarde.
Op een tienjaars horizon, met dezelfde cashflow, dezelfde leverage, dezelfde belasting, maakt een verschil van 1 procentpunt in exit-yield het verschil van 20 procent in eindvermogen. Dat is meer dan tien jaar accumulerende cashflow. Eén variabele waar bijna niemand over nadenkt is goed voor meer dan een decennium aan rendement.
Wat bepaalt exit-yield over tien jaar? Rentestand, vastgoedaanbod, huurniveaus, en regulering. Niemand kan dit voorspellen. Maar je kunt wel bandbreedtes rekenen, een lage en hoge variant, en kijken of je investering in beide werelden klopt. Werkt het alleen bij gunstige exit-yield, dan koop je geen vastgoed maar een gok.