Box 3 of BV berekenen
Box 3 of BV? Op één scherm.
Voor wie een specifiek pand op het oog heeft en wil weten via welke route het netto het meeste oplevert. Berekent beide scenario's parallel over jouw houdperiode, met dividendstrategie, BV-kosten, afschrijving tot WOZ, en exit-belasting. Tarieven 2026.
Reken mee.
Vul de aankoop en jouw situatie in. We rekenen Box 3 en BV parallel door.
Box 3: jaar voor jaar
BV: jaar voor jaar
Wat een rekensom niet vertelt.
De keuze tussen Box 3 en BV draait niet alleen om de uitkomst hierboven. Een paar afwegingen die geen euro's hebben, maar wél meetellen.
Voor BV pleit
- Beperkte aansprakelijkheid. Schade, schuld of een gemankeerde huurder raakt in beginsel je BV-vermogen, niet je privévermogen.
- Schaalbaarheid. Bij meerdere panden is een BV administratief overzichtelijker dan vijf privé-akten met afzonderlijke financiering.
- Erfopvolging in stappen. Aandelen zijn in tranches over te dragen aan kinderen. De BOR-faciliteit voor vastgoed-BV's is sinds 2024 beperkt en wordt per geval getoetst (vastgoed geldt vaak als beleggingsvermogen dat niet kwalificeert); reken er niet automatisch op.
- Planbare cashflow. Je bepaalt zelf wanneer je dividend uitkeert. Handig voor pensioenplanning of het uitsmeren over Box 2-schijven.
- Combineerbaar. Een BV kan ook beleggen, leningen verstrekken aan kinderen, of holding zijn van andere ondernemingen.
Voor Box 3 pleit
- Geen winstbelasting bij verkoop. In Box 3 betaal je over WOZ, niet over verkoopwinst. Bij sterke waardestijging een groot voordeel.
- Lage administratieve last. Geen jaarrekening, geen Vpb-aangifte, geen KvK-inschrijving. Eén regel in de IB-aangifte.
- Beperkte openbaarheid. Sinds 2022 is het UBO-register voor publiek afgeschermd (na het HvJ-EU-arrest), en kleine BV's publiceren beperkte jaarcijfers. Privé blijft het privést: geen register, geen jaarcijfers, geen openbare bestuurder.
- Minder DGA-formaliteiten. Bij passief beleggen via een holding is gebruikelijk-loon vaak niet vereist; bij actieve verhuur of grotere portefeuilles wel toetsen (norm 2026: €58.000). Privé heb je deze vraag niet.
- Eenvoud bij beëindigen. Verkoop het pand, klaar. Geen liquidatie, turboliquidatie, of langdurige afwikkeling.
Voor wie deze afwegingen verder wil uitdiepen: Box 3 naar BV overstappen, eerlijk gerekend.
De tool rekent met standaard-aannames. Het rapport rekent met jouw inkomen, vermogen en BV-structuur, over meerdere panden, en laat zien wanneer de oprichtingskosten terugverdiend zijn.
Alle aannames in deze tool
Box 3 (2026). Forfait overige bezittingen 6,00%. Tarief 36%. Heffingsvrij vermogen €59.357 per persoon (€118.714 fiscale partners). Schuldendrempel €3.800 (€7.600 partners). Forfait wordt geheven over WOZ-waarde minus aftrekbare hypotheekschuld minus heffingsvrij vermogen, plus eventueel overig vermogen. Bij verkoop geen winstbelasting in Box 3.
BV (2026). Vpb 19% tot €200.000 winst, 25,8% daarboven. Box 2 24,5% tot €68.843 dividend, 31% daarboven. Fiscale winst = NOI − rente − afschrijving − BV-kosten. Afschrijving 2,5% per jaar op gebouwdeel (70%) tot bodemwaarde 100% WOZ. Bij verkoop: Vpb over boekwinst, daarna Box 2 over (liquidatie-uitkering − verkrijgingsprijs aandelen). De tool vraagt of je je eigen inleg als agio hebt gestort: zo ja, dan telt die als verkrijgingsprijs (geen Box 2 over je eigen inleg). Zo nee, dan gaat de tool uit van €18.000 nominaal kapitaal (Box 2 over zo goed als de hele uitkering). Oprichtkosten BV €1.000 eenmalig (alleen als BV nog niet bestaat).
Cashflow & rendement. NOI = bruto huur × (1 − leegstandsrisico vereenvoudigd in beheer/mutatie) − vaste lasten − onderhoud − beheer/mutatie. Bij Box 3 wordt cashflow na rente belast met forfaitaire heffing. Bij BV wordt cashflow na rente, afschrijving en kosten belast met Vpb; eventuele dividenduitkering met Box 2.
Box 3 belasting in de cashflow. Strikt fiscaal-juridisch komt Box 3-belasting uit je privévermogen, niet uit de pand-cashflow. Voor de vergelijking met de BV-route (waar Vpb wél uit pand-cashflow komt) trekt deze tool de Box 3-belasting wel van de cashflow af. Dat maakt de twee routes eerlijk vergelijkbaar op eindvermogen, maar betekent dat de getoonde "cashflow na belasting" iets pessimistischer is dan wat het pand zelf oplevert. De totaal afgedragen belasting klopt; alleen de toerekening verschilt.
Waarde- en huurontwikkeling. Beide stijgen lineair met de ingevulde percentages. Huurregulering (WWS-puntenstelsel) niet expliciet doorgerekend. Pas zelf de huur en/of waardestijging aan als jouw pand onder regulering valt.
Exit-yield. De yield (NAR ÷ verkoopprijs) waartegen de markt over X jaar je pand kapitaliseert. Eén procentpunt verschil = ~20% verschil in eindwaarde. Wij rekenen exit-waarde als NOI(jaar X) ÷ exit-yield. Dit overschrijft de eenvoudige waardestijging-aanname als beide zijn ingevuld; in de huidige versie weegt exit-yield zwaarder.
Niet meegenomen. Inflatie op kosten, leegstand boven het beheer/mutatie-getal, BTW, bedrijfsleider-loon (als de BV daar mee te maken krijgt), Wet werkelijk rendement Box 3 (voorzien 2028+), inbreng vanuit privé (deze tool rekent nieuwe aankopen). Voor inbreng-scenario's: zie Box 3 naar BV overstappen.
Aanhouden vs verkopen. Bij 'Nee, aanhouden' is het bruto BV-eindvermogen = WOZ/marktwaarde minus schuld plus opgepotte cashflow. Daar staat een latente fiscale claim (Vpb over boekwinst + Box 2 bij liquidatie) tegenover. Voor een eerlijke vergelijking met Box 3 (je hebt daar al jaarlijks afgerekend) trekken we die claim af van het BV-eindvermogen voordat we het verdict bepalen. Beide getallen staan in de BV-card: bruto en netto-na-claim. Tot je daadwerkelijk uitkeert betaal je de claim niet, maar hij hoort er wel te zijn.
Disclaimer. Cijfers zijn richtinggevend, geen advies. Verifieer met een belastingadviseur voor je eigen aankoopbeslissing.
Veelgestelde vragen
Wanneer is een BV voordeliger dan Box 3 voor vastgoed?
Een BV wordt fiscaal interessanter bij hogere vermogens en wanneer je de winst in de vennootschap herinvesteert in plaats van uitkeert. Bij directe dividenduitkering loopt het voordeel terug door de Box 2-heffing. De tool rekent beide routes over tien jaar door.
Waar ligt het kantelpunt tussen Box 3 en BV?
Het kantelpunt hangt af van het vermogen, het werkelijke rendement en of winst wordt opgepot of uitgekeerd. De tool laat het punt voor jouw situatie zien. Box 3 belast forfaitair, de BV belast het werkelijke resultaat. Zie de methode-pagina voor de formules.
Wat verandert er voor vastgoed per 2028?
Box 3 stapt per 1 januari 2028 over naar een heffing op werkelijk rendement, met vermogenswinstbelasting voor vastgoed. De waardestijging wordt dan pas bij verkoop belast. Dit raakt de Box 3-route in de berekening. De wet is nog niet definitief.