Waar maakt vastgoed
het meeste verschil?
Bruto rendement is een lokkertje. Wat overblijft na huur, kosten, Box 3, leegstand en exit-yield is een ander verhaal. Deze kaart toont dat verschil in netto eindvermogen na 10 jaar op €300.000 belegd vermogen, per regio-type. Geen pand-doorrekening, geen ranglijst van gemeenten. Een illustratie van waar het verschil zit.
Een hoge bruto yield in een krimpregio levert vaak minder eindvermogen op dan een lagere bruto yield in een groeiregio. De huurinkomsten zijn hoger, maar WOZ-stijging blijft achter en exit-yield loopt op. De heatmap laat dat patroon zien. Niet als ranglijst, als illustratie.
Deze kaart toont een regio-patroon, niet een gemeente-ranglijst. Wat een individueel pand werkelijk opbrengt hangt af van locatie binnen de gemeente, bouwjaar, energielabel, huurmix en honderd andere variabelen die geen regio-gemiddelde vangt. Daar is het volledige rapport voor: jouw pand, jouw cijfers, één conclusie.
Hoe wordt het eindvermogen berekend?
Het model. Voor elke gemeente projecteren we het netto eindvermogen na 10 jaar bij een investering van €300.000 (of €200K, €500K, €1M afhankelijk van keuze) in een gemiddeld vastgoed in die gemeente. We negeren financiering: alle berekeningen zijn op eigen vermogen. Wie met hypotheek werkt, gebruikt Calculator I voor een precieze doorrekening.
Inkomsten (cumulatief over 10 jaar):
- Bruto huur, gebaseerd op WOZ-niveau van de gemeente. Bovenkant van de markt: een actieve belegger zoekt deals, niet het gemiddelde.
- Min 25% operationele kosten (beheer, onderhoud, OZB, verzekering, mutaties).
- Min effect leegstand: 3-12% korting op huur, afhankelijk van bevolkingsontwikkeling in de gemeente.
- Min reguleringskorting: 0-15% korting op huur in gemeentes met opkoopbescherming en strikt huurbeleid.
- Huurindexatie 2% per jaar (inflatie).
- Min Box 3 belasting: 6% forfaitair × 36% tarief = 2.16% van WOZ jaarlijks.
Eindwaarde (verkoop in jaar 10):
- WOZ-waarde groeit per jaar: 0.5-1.7% in krimpregio's, 2-3% in middenkader, 3-5% in groeiregio's.
- Exit-yield correctie: -8% in krimp (yields lopen op, dus prijs lager), +4% in groei (yield-compressie).
- Min 3% verkoopkosten (makelaar, notaris).
Wat ontbreekt nog: renteveranderingen, individuele pand-kenmerken, mogelijkheden voor verbouwing/verduurzaming, fiscale optimalisatie via BV. Dit is een regionale projectie, geen pand-doorrekening. Voor dat laatste: Calculator I.
Disclaimer bèta. De cijfers per gemeente zijn niet uit CBS- of Kadasterdata getrokken, maar uit een deterministisch model dat gemeenten classificeert in vier regio-types (krimp / middel / groei / overig) en bandbreedtes toepast die zijn gekalibreerd op echte Nederlandse markt-condities. Bedoeld om het effect van regio-type op netto eindvermogen te illustreren, niet om gemeenten letterlijk met elkaar te vergelijken. Echte CBS-data per gemeente volgt in een latere release.