In het derde kwartaal van 2025 verkochten particuliere en bedrijfsmatige beleggers samen 15.800 huurwoningen. Ze kochten er 6.000 terug. Saldo: bijna 10.000 woningen weg uit de huurvoorraad, in één kwartaal. Eén opkoper van verhuurde woningen, Proranje Vastgoed, meldde over het eerste kwartaal van 2026 een groei van 83 procent in aangeboden panden ten opzichte van een jaar eerder.

Dit is geen anekdote. Dit is de grootste verschuiving in de Nederlandse huurmarkt sinds 2008. Volgens cijfers van Vastgoed Belang en het Kadaster zijn sinds 2023 ruim 100.000 huurwoningen omgezet in koopwoningen. ABN AMRO verwacht dat de uitpondgolf in de eerste helft van 2026 doorzet, om daarna terug te lopen wanneer de meeste tijdelijke huurcontracten zijn afgelopen.

De vraag is niet of het gebeurt. De vraag is: voor wie loont het, en voor wie niet?

Op Google staat de top 10 vol met makelaars die je gratis een waardebepaling aanbieden, en met branche-blogs die schrijven dat "uitponden interessant kan zijn". Bijna niemand rekent de keuze door tot op de cent. Dat doen we hier wel, voor drie verschillende beleggerstypes, met de actuele cijfers van 2026.

Wat uitponden eigenlijk is

Uitponden is het verkopen van een verhuurde woning aan een eigenaar-bewoner, in plaats van de woning opnieuw te verhuren na vertrek van de huidige huurder. Het tegenovergestelde is doorverhuren: na mutatie weer een nieuwe huurder, eventueel met aangepaste huurprijs.

Het verschil zit in drie dingen tegelijk. In de exit-prijs (leeg-verkocht is gemiddeld 20 procent méér dan verhuurd-verkocht). In de fiscale behandeling (vermogenswinst op vastgoed is in 2026 niet belast, huurinkomsten wél in Box 3). En in de toekomstige cashflow (verhuren levert door, verkoop is eenmalig).

Drie bewegende delen. Die spelen voor elk pand anders uit.

De zes variabelen die het verschil maken

Voordat we naar de matrix gaan, moeten zes posten op tafel. Anders kun je niet rekenen.

1. Het pand-type en de regio. Een appartement in Amsterdam-Oost speelt een ander spel dan een eengezinswoning in Heerlen. Niet alleen door de absolute prijzen, maar door de uitpond-premie: in een verkopersmarkt is het verschil tussen verhuurd en leeg groot, in een krimpregio is het kleiner of zelfs verwaarloosbaar.

2. De WWS-puntenscore. Sinds 1 juli 2024 vallen woningen tot 186 punten onder gereguleerde huur. In 2026 ligt de maximale huurprijs in het middensegment op €1.228 per maand. Als jouw pand op 175 punten zit, krijg je per maand misschien €300 minder dan voorheen. Dat is €3.600 per jaar, en bij doorverhuren met nieuwe puntentelling vastgeklikt voor de looptijd van het contract.

3. De fiscale exit-route nu. In 2026 betaal je over verhuurd vastgoed in Box 3 een forfait van 6,00 procent over de WOZ-waarde, met 36 procent belasting daarover. Voor een pand van €350.000 WOZ kost dat €7.560 per jaar, ongeacht of je 4 of 8 procent bruto huur ophaalt. Vermogenswinst bij verkoop is in 2026 niet belast.

4. De fiscale exit-route per 2028. Het wetsvoorstel Werkelijk Rendement is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en ligt bij de Eerste Kamer. Vanaf 1 januari 2028 wordt huurinkomen jaarlijks belast tegen 36 procent (na aftrek van werkelijke kosten en heffingvrij resultaat van €1.800), en wordt waardestijging belast bij verkoop. Als openingswaarde geldt de WOZ per 1 januari 2028. Wat je vóór die datum aan waardestijging hebt opgebouwd, is niet belast.

5. De overdrachtsbelasting voor de koper. Voor beleggers staat de OvB in 2026 op 8,0 procent (was 10,4 procent in 2025) en gaat per 1 januari 2027 verder omlaag naar 7,0 procent. Voor eigenaar-bewoners onder de 35 met een prijs onder de startersgrens is hij 0 procent; daarboven 2 procent. Wie je koper is, bepaalt dus mede wat je netto over houdt. Verkoop aan een eigenaar-bewoner levert vaak een hogere prijs op omdat hij minder transactiebelasting heeft.

6. De alternatieve aanwending van de opbrengst. Dit is de variabele die particuliere beleggers het vaakst vergeten. Verkoop je voor €350.000, dan kun je dat geld ook in een breed gespreide ETF-portefeuille stoppen. Gemiddeld rendement aandelen wereldwijd over de afgelopen 30 jaar: 6,5 procent netto reëel. Vastgoed met huurder en gedoe: 1,8 procent netto na Box 3, volgens DNB-mediaancijfers voor particuliere verhuur.

Met deze zes posten op tafel kunnen we drie cases doorrekenen.

Case 1: Appartement Amsterdam-Zuid, €475.000

Pand: 65 m² appartement, gerenoveerd, energielabel B, gekocht in 2018 voor €295.000.
Huidige huurder: zit er sinds 2020, contract voor onbepaalde tijd, betaalt €1.450 per maand kale huur.
WWS-score met de versoepelingen van april 2026: 195 punten, vrije sector.
WOZ 2026: €425.000.

Route A: uitponden bij volgende mutatie

Stel: huurder vertrekt eind 2026. Pand wordt opgeknapt voor €8.000 en in januari 2027 leeg op de markt gezet. Bij een mediane Amsterdamse transactieprijs rond €604.000 en uitschieters in centrum en zuid richting €720.000 tot €746.000 is een realistische vraagprijs €575.000.

Netto bij verkoop: €555.300.
Belasting over vermogenswinst: nul (in 2026 nog forfait, verkoop in 2027 zonder vermogenswinstbelasting voor vastgoed onder het huidige overgangsregime).

Route B: doorverhuren

Bij vertrek nieuwe huurder, met de versoepelingen van 2026 (zwaardere WOZ-weging), telt het pand op 198 punten. Comfortabel vrije sector. Marktconforme huur: €1.875 per maand kale huur.

Netto cashflow per jaar 2026 en 2027: €22.500 min €4.480 min €9.180 = €8.840.
Netto cashflow per jaar 2028 en verder: €22.500 min €4.480 min €5.836 = €12.184.

Over een horizon van 10 jaar (tot eind 2036): 2 jaar à €8.840 plus 8 jaar à €12.184 = €17.680 plus €97.472 = €115.152 cumulatief netto huurinkomen. Plus waardestijging van het pand: bij ABN AMRO-prognose 3 procent in 2026, 4 procent in 2027 en gematigd verder, kom je rond €625.000 marktwaarde in 2036.

Bij verkoop in 2036 onder vermogenswinst-stelsel: openingswaarde 2028 (WOZ-niveau) zo'n €450.000. Waardestijging belast: €175.000 × 36 procent = €63.000. Verkoopkosten plus boete plus opknap: €25.000.

Eindwaarde route B in 2036: €625.000 min €63.000 min €25.000 plus €115.152 huurinkomsten = €652.152.

Route A doorgerekend tot dezelfde horizon

€555.300 uitgekeerd in 2027. Belegd in wereldwijde ETF tegen 6,5 procent netto reëel gedurende 9 jaar = €975.000 in 2036.

Eindwaarde route A in 2036: €975.000.

Conclusie Case 1

Uitponden wint met €322.848 over 10 jaar. Ongeveer €32.000 per jaar verschil. Reden: het kapitaal werkt elders harder dan in dit specifieke pand, en de fiscale druk op huurinkomen onder Werkelijk Rendement vanaf 2028 is forser dan veel beleggers denken zolang de waardestijging beperkt blijft.

Voorbehoud bij de cijfers: bij hogere waardestijging op vastgoed (5 procent per jaar of meer) en lagere ETF-rendementen kantelt de uitkomst. Voor wie zeker weet dat dit specifieke pand structureel boven 5 procent per jaar stijgt: ander verhaal. Zekerheid daarover bestaat niet.

Case 2: Eengezinswoning Tilburg, €295.000

Pand: rijwoning 100 m², energielabel C, gekocht in 2015 voor €172.000.
Huidige huurder: gezin, sinds 2019, contract voor onbepaalde tijd, kale huur €1.085 per maand.
WWS-score: 165 punten, gereguleerd middensegment.
WOZ 2026: €265.000.

Route A: uitponden bij volgende mutatie

Verwachte verkoopprijs leeg, conform Tilburgse transactiedata: €315.000.

Netto bij verkoop: €302.020. Geen vermogenswinstbelasting in 2026.

Route B: doorverhuren

Met versoepelingen 2026 stijgt de puntenscore naar 168. Nog steeds gereguleerd. Maximale huurprijs in 2026 bij die puntenscore ligt rond €1.075. De huidige huur van €1.085 zit dus al iets bóven het toegestane. Bij nieuwe puntentelling moet de huur naar €1.075.

Netto cashflow per jaar 2026 en 2027: €12.900 min €2.800 min €5.724 = €4.376.
Netto cashflow per jaar 2028 en verder: €12.900 min €2.800 min €2.988 = €7.112.

Over 10 jaar: €8.752 plus €56.896 = €65.648 cumulatief netto.
Verwachte marktwaarde 2036 bij 2,5 procent jaarlijkse stijging: €378.000.
Belast bij verkoop in 2036: (€378.000 min WOZ 2028 ≈ €280.000) × 36 procent = €35.280. Verkoopkosten plus opknap: €18.000.

Eindwaarde route B in 2036: €378.000 min €35.280 min €18.000 plus €65.648 = €390.368.

Route A doorgerekend tot dezelfde horizon

€302.020 in 2027 belegd tegen 6,5 procent over 9 jaar: €530.000.

Eindwaarde route A in 2036: €530.000.

Conclusie Case 2

Uitponden wint met €139.632. Reden: gereguleerde huur knijpt de cashflow, Box 3 vreet de marge op, en Tilburgse waardestijging zit volgens prognoses onder de stedelijke kerngebieden. Hier helpen de versoepelingen van 2026 niet genoeg, omdat het pand stevig in het gereguleerde segment blijft hangen.

Wanneer dit kantelt: als de WWS-puntenscore na verduurzaming (label B of hoger) over de 186-grens komt en het pand vrije sector wordt. Een €18.000 investering in label-upgrade levert dan circa 12 tot 15 extra punten. Voldoende om 'm uit het gereguleerd segment te tillen. De rekensom van die specifieke renovatie staat in een apart artikel.

Case 3: Tussenwoning Heerlen, €175.000

Pand: rijwoning 95 m², label D, gekocht in 2020 voor €145.000.
Huidige huurder: alleenstaande, sinds 2022, kale huur €750 per maand.
WWS-score: 138 punten, sociaal segment.
WOZ 2026: €160.000.

Route A: uitponden bij volgende mutatie

In krimpregio's is het verschil tussen verhuurd-verkocht en leeg-verkocht beperkt. Er is minder uitpond-premie omdat de eigenaar-bewoner-vraag dunner is. Verwachte verkoopprijs leeg: €185.000.

Netto bij verkoop: €175.800.

Route B: doorverhuren

Maximale huur bij 138 punten in 2026: €805. Marge is er, maar beperkt.

Netto cashflow 2026 en 2027: €9.000 min €2.200 min €3.456 = €3.344.
Netto cashflow 2028 en verder: €9.000 min €2.200 min €1.800 = €5.000.

Over 10 jaar: €6.688 plus €40.000 = €46.688 cumulatief.
Heerlen waardestijging volgens regionale data circa 1,5 procent per jaar: marktwaarde 2036 ≈ €215.000.
Belast in 2036: (€215.000 min WOZ 2028 ≈ €170.000) × 36 procent = €16.200. Verkoopkosten: €12.000.

Eindwaarde route B in 2036: €215.000 min €16.200 min €12.000 plus €46.688 = €233.488.

Route A doorgerekend tot dezelfde horizon

€175.800 in 2027 belegd tegen 6,5 procent over 9 jaar: €308.000.

Eindwaarde route A in 2036: €308.000.

Conclusie Case 3

Uitponden wint met €74.512. Maar de absolute verschillen worden kleiner naarmate het pand goedkoper en de regio krimper is, en het percentage uitpond-premie krimpt ook. Voor wie emotioneel hecht aan dit specifieke pand en niet de discipline heeft om de opbrengst écht weg te zetten in indexbeleggen, is doorverhuren minder slecht dan in de andere twee cases. Al blijft het rationeel suboptimaal.

De beslismatrix

Op basis van de drie cases en de zes variabelen krijg je de volgende matrix:

Profiel pand Uitponden voordelig wanneer Doorverhuren voordelig wanneer
Stedelijk vrije sector
>186 punten, gewilde regio		 Bijna altijd. Uitpond-premie is hoog, ETF-alternatief verslaat huurmarge bijna structureel. Bij sterke overtuiging dat dit pand structureel >5 procent per jaar stijgt én bij behoefte aan vastgoed in de portefeuille-mix.
Stedelijk middensegment
160 tot 186 punten		 Wanneer label-upgrade niet rendabel is en regulering blijft drukken. Wanneer een investering van €15.000 tot €25.000 het pand boven 186 punten tilt en huur vrij wordt.
Gereguleerd stedelijk
<160 punten		 Vaak. Huurmarge is te dun, Box 3 vreet alles op. Zelden, behalve bij verduurzamingsplan dat het uit het gereguleerde segment haalt.
Krimpregio eengezins Wanneer je discipline hebt om opbrengst te beleggen. Wanneer waardestijging klein is, cashflow stabiel, én jij geen alternatieve plek voor het geld hebt.
Krimpregio appartement Vaak. Uitpond-premie laag, VvE-risico's hoog, exit-yield onzeker. Zelden. De combinatie van factoren werkt structureel tegen.
Studentenpand Wanneer je geen tijdelijke contracten meer kunt aanbieden vanaf 2026. Met de versoepeling (tijdelijke studentencontracten weer mogelijk) is rendabel doorverhuren weer haalbaar.

Drie samenvattende observaties.

Eén. De keuze hangt sterker af van het alternatief voor het kapitaal dan veel beleggers denken. Wie €300.000 vrijmaakt en dat op een spaarrekening tegen 1,5 procent laat staan, krijgt een ander antwoord dan wie het breed gespreid belegt tegen verwachte 6,5 procent. De ETF-benchmark is geen luxe; het is de juiste vergelijking.

Twee. Vrije sector plus stedelijke kern plus label B of hoger betekent dat doorverhuren verrassend dichtbij uitponden komt, maar het zelden verslaat. De huur-marge moet écht hoog zijn én de waardestijging structureel boven het langjarig gemiddelde, anders wint het indexalternatief.

Drie. Gereguleerd segment zonder label-upgrade-plan betekent uitponden vrijwel zonder uitzondering rationeel. De cijfers werken structureel tegen je, en de versoepelingen van 2026 (WOZ-zwaardere weging, buitenruimte-minpunten weg) helpen alleen voor panden die al dicht bij de liberalisatiegrens zitten.

Wat de timing betreft

Drie deadlines om in de agenda te zetten.

1 januari 2027: overdrachtsbelasting voor beleggers daalt van 8 naar 7 procent. Dat scheelt €3.500 op een pand van €350.000 voor de koper, maar je krijgt het indirect terug via een hogere prijs of een snellere verkoop. Wie verkoopt aan een belegger-koper: na 1 januari 2027 is rationeler dan ervoor.

1 januari 2028: start nieuwe Box 3-stelsel onder voorbehoud van goedkeuring door de Eerste Kamer. WOZ van 1 januari 2028 wordt openingswaarde voor de vermogenswinstbelasting bij latere verkoop. Wie dénkt dat de Eerste Kamer 'm aanneemt: alles wat je vóór 2028 verkoopt, ontsnapt aan de vermogenswinstbelasting op historische waardestijging.

Medio 2026 (ABN AMRO-prognose): piek aan uitpond-aanbod. Daarna stabilisatie omdat tijdelijke huurcontracten dan grotendeels zijn afgelopen. Wie wacht tot eind 2026 of begin 2027: minder uitpond-concurrentie op de markt, gunstiger prijszetting mogelijk.

Tegelijk: de Eerste Kamer kan het wetsvoorstel afwijzen of verder uitstellen. De staatssecretaris hint sinds februari 2026 op aanpassingen, en de tech-sector slaat sinds half mei alarm over de aanwasbelasting voor aandelen. Politieke onzekerheid blijft groot. Wie het Werkelijk Rendement-stelsel als zekerheid in de planning zet, neemt een aanname mee die geen aanname is. Dat is in de Vastgoedrealist-traditie precies hetzelfde als de makelaar die "rendement 7,8 procent" op de Funda-flyer zet zonder de twintig posten eronder.

Wat de cijfers niet zien

Drie posten die wel meetellen, maar die we niet hebben kunnen kwantificeren omdat ze persoonsgebonden zijn.

Diversificatie. Vastgoed in een portefeuille van anders volledig aandelen kan rationeel zijn vanuit risicospreiding, ook als het op netto-rendement-basis verliest van de ETF-route. De vraag is dan: hoeveel ben je bereid te betalen voor de spreiding? Bij Case 1 kostte dat €32.000 per jaar extra. Bij Case 3 €7.500 per jaar. Dat zijn de prijzen.

Beheerlast. Drie cases hier rekenden met "verhuren met huurder" als een soort passieve activiteit. In werkelijkheid: huurder belt over de cv-ketel, VvE-vergadering op donderdagavond, leegstandsperiode tussen huurders, mutatieschoonmaak. Voor wie dat als hobby ziet: positief. Voor wie er moe van wordt: een verborgen kostenpost die niet in de spreadsheet staat.

Pensioenmotief. Veel particuliere beleggers hebben hun panden ooit aangeschaft als pensioenvoorziening. Zo zegt Proranje Vastgoed terecht in hun rapportage. Maar pensioenvoorziening betekent: een stabiele inkomensstroom op latere leeftijd. Een gespreide ETF-portefeuille van €500.000 levert bij 4 procent jaarlijkse onttrekking €20.000 per jaar, levenslang. Een pand levert circa €8.000 cashflow per jaar (Case 1) onder dezelfde omstandigheden, met meer gedoe. De pensioendoelstelling pleit dus juist vaker vóór uitponden, niet ertegen.

Conclusie

Drie cases, drie keer wint uitponden op puur rendement. Dat is geen toeval. De combinatie van Box 3-druk, regulering in het middensegment, beperkte exit-premie bij verhuurd verkopen, en het ETF-alternatief dat structureel 6,5 procent netto reëel haalt, werkt momenteel tegen het vasthouden van particulier verhuurd vastgoed.

Maar drie cases zijn drie cases. Je eigen situatie is geen Case 1, 2 of 3. De zes variabelen (pand-type, regio, WWS-score, fiscale route, OvB-timing, alternatieve aanwending) geven samen een kantelmoment dat per pand verschuift. De matrix in dit artikel geeft de richting; de exacte cijfers vragen om jouw cijfers.

De grootste fout die we in deze hele markt zien is niet de keuze voor uitponden of doorverhuren. Het is het overslaan van de rekensom. De makelaar die zegt "uitponden is interessant nu de markt zo hoog staat" rekent één variabele door. De adviseur die zegt "wacht op duidelijkheid over 2028" rekent twee variabelen door. Zes variabelen, daar zit het echte antwoord.

Bruto is de verleiding. Netto is de waarheid.

Voor de exacte doorrekening van uitponden versus doorverhuren op je eigen pand: gebruik Uitponden of verhuren. Twee routes, jouw cijfers, beslisadvies inclusief. Voor de bredere kostenkant van het pand: Het pand. Voor de regionale uitpond-premie en exit-yield: De regio.

Veelgestelde vragen

Wat is uitponden in vastgoed?

Uitponden is het verkopen van een verhuurde woning aan een eigenaar-bewoner, in plaats van de woning na vertrek van de huurder opnieuw te verhuren. Een leeg verkochte woning brengt gemiddeld 20 procent meer op dan dezelfde woning verhuurd.

Is uitponden in 2026 voordeliger dan doorverhuren?

In de drie cases die we doorrekenen (Amsterdam-Zuid, Tilburg, Heerlen) wint uitponden op puur netto rendement over een horizon van tien jaar. De combinatie van Box 3-druk, regulering in het middensegment en het ETF-alternatief tegen 6,5 procent netto reëel werkt structureel tegen het vasthouden van particulier verhuurd vastgoed. Maar de uitkomst is pand-specifiek: zes variabelen bepalen het kantelpunt.

Wanneer is doorverhuren wel voordeliger dan uitponden?

Doorverhuren is rationeel wanneer het pand structureel meer dan 5 procent per jaar in waarde stijgt, in vrije sector valt (boven 186 WWS-punten), en de alternatieve aanwending van de opbrengst geen 6,5 procent rendement haalt. Voor wie vastgoed wil als portefeuille-diversificatie en de beheerlast accepteert, kan doorverhuren ook bij een lager rendement de juiste keuze zijn.

Wat verandert er per 1 januari 2028 voor verhuurders?

Onder het wetsvoorstel Werkelijk Rendement (op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer, ligt bij de Eerste Kamer) wordt huurinkomen vanaf 2028 jaarlijks belast tegen 36 procent na aftrek van werkelijke kosten en een heffingvrij resultaat van €1.800. Waardestijging wordt belast bij verkoop, met de WOZ-waarde per 1 januari 2028 als openingswaarde.

Wanneer is de beste timing om te verkopen?

Drie datums tellen. Per 1 januari 2027 daalt de overdrachtsbelasting voor beleggers van 8 naar 7 procent (gunstig voor belegger-kopers, dus daarna verkopen kan rationeler zijn). Per 1 januari 2028 start onder voorbehoud het nieuwe Werkelijk Rendement-stelsel met vermogenswinstbelasting (wie vóór 2028 verkoopt, ontsnapt aan belasting over historische waardestijging). Medio 2026 ligt volgens ABN AMRO de piek aan uitpond-aanbod, daarna stabiliseert het.