In 2026 is de Box 3-heffing op vastgoed ingrijpender dan ooit. Het forfaitair rendement bedraagt 6,00 procent, onafhankelijk van wat je werkelijk verdient. Wie €500.000 in vastgoed heeft zitten, betaalt structureel duizenden euro's per jaar aan vermogensbelasting, ongeacht de cashflow van het pand.

Dit stuk legt uit hoe Box 3 voor vastgoed in 2026 werkt: welk percentage telt, wat heffingsvrij blijft, hoe schulden meetellen, en wat de echte effectieve belastingdruk is voor drie verschillende beleggersprofielen.

Hoe werkt Box 3 voor vastgoed in 2026?

Box 3 belast je vermogen, niet je werkelijke inkomsten. De Belastingdienst rekent je vermogen met een fictief percentage, het zogenoemde forfaitair rendement, en daarover betaal je 36 procent inkomstenbelasting.

Voor 2026 gelden de volgende uitgangspunten:

Een tweede woning, recreatiewoning, beleggingspand of grond valt allemaal onder "overige bezittingen". De waarde wordt vastgesteld op de WOZ-waarde per 1 januari van het belastingjaar, voor 2026 is dat de WOZ-beschikking 2025 met peildatum 1 januari 2024.

Het kabinet draaide de verhoging terug

Tot najaar 2024 stond een forfaitair rendement van 7,78 procent gepland voor 2026. Het kabinet heeft deze verhoging teruggedraaid en het tarief verlaagd naar 6,00 procent. Voor vastgoedbeleggers is dat 1,78 procentpunt minder fiscale druk, bij een portefeuille van €500.000 scheelt dat €3.205 per jaar (€500.000 × 1,78% × 36%).

De aanleiding was juridisch: de Hoge Raad oordeelde in 2024 dat het oude Box 3-systeem in strijd was met het eigendomsrecht uit het EVRM. Het werkelijke rendement is leidend geworden, mocht je dat aantonen. Maar in de praktijk blijft het forfait het uitgangspunt, je moet bewijzen dat je werkelijke rendement lager is.

Drie portefeuilles, drie effectieve drukken

Het forfait raakt iedereen, maar niet iedereen even hard. Drie voorbeelden om dit concreet te maken, alle met €500.000 eigen vermogen, in 2026:

Portefeuille A, Spaarrekening

Eigen vermogen €500.000, alleen op spaarrekening tegen 1,5 procent rente. Werkelijk rendement: €7.500 per jaar. Forfaitair rendement (1,44%): €7.200. Box 3-belasting: ongeveer €2.392. Effectieve belasting op werkelijk rendement: 32 procent.

Portefeuille B, Aandelenindex

Eigen vermogen €500.000 in een breed gespreide indexfonds met tienjaars gemiddeld rendement van 8 procent. Werkelijk rendement: €40.000 per jaar. Forfaitair rendement (6,00%): €30.000. Box 3-belasting: ongeveer €10.800. Effectieve belasting op werkelijk rendement: 27 procent.

Portefeuille C, Vastgoed

Eigen vermogen €500.000 in één beleggingspand, gefinancierd voor 50 procent, netto rendement 4 procent over eigen vermogen. Werkelijk rendement: €20.000 per jaar. Forfaitair rendement (6,00%): €30.000. Box 3-belasting: ongeveer €10.800. Effectieve belasting op werkelijk rendement: 54 procent.

De vastgoedbelegger betaalt dus dubbel zoveel effectieve belasting als de aandelenbelegger, op een lager werkelijk rendement. Dit is geen toeval, het is hoe het systeem werkt.

Heffingsvrij vermogen en schuldendrempel

De eerste €59.357 van je vermogen blijft volledig buiten Box 3. Met fiscaal partner: €118.714. Voor wie net begint met beleggen scheelt dit aanzienlijk, een gezin met twee partners en €120.000 totaal vermogen betaalt feitelijk geen vermogensbelasting in 2026.

Schulden boven €3.800 per persoon tellen mee als negatieve component. Een hypotheek op een beleggingspand verlaagt dus je belastbaar vermogen, maar tegen een lagere rente (2,49%) dan het forfait op de bezitting (6,00%). Het verschil van 3,51 procentpunt is precies waarom hefboom in Box 3 fiscaal aantrekkelijk lijkt.

Voorbeeld: pand van €400.000, hypotheek van €280.000, eigen vermogen €120.000. In Box 3 zit €400.000 als bezit (forfait 6%) en €276.200 als schuld (forfait 2,49%). Belastbaar voordeel forfait: €24.000 - €6.880 = €17.120. Box 3-belasting: ongeveer €6.163. Op een eigen vermogen van €120.000 is dat 5,1 procent, tegen een werkelijk netto rendement op eigen vermogen van bijvoorbeeld 7 procent na hefboom is de effectieve druk 73 procent.

Wanneer is BV voordeliger dan Box 3?

De keuze tussen Box 3 (privé) en een BV-structuur hangt af van drie factoren: de omvang van je vermogen, je werkelijke rendement, en of je dividend wil uitkeren of oppotten.

Vuistregel anno 2026: boven een eigen vermogen van ongeveer €300.000 in vastgoed kantelt de BV-structuur fiscaal in jouw voordeel, mits je niet onmiddellijk dividend uitkeert. In de BV betaal je 19 procent vennootschapsbelasting tot €200.000 winst (25,8% daarboven), en pas bij dividenduitkering nog 24,5 procent Box 2 tot €68.843 (31% daarboven).

Maar er zijn nadelen: oprichtingskosten van €500-€1.500, jaarlijkse accountantskosten van €1.500-€3.500, complexere fiscaliteit, en de TBS-regeling als je zelf onder marktconforme voorwaarden aan je BV leent. Reken altijd door, niet aan de hand van vuistregels. Lees ook het stuk Box 3 naar BV overstappen voor vastgoed.

Nieuw in 2026: bijtelling voor eigen gebruik

Voor wie een tweede woning, vakantiehuis of pand deels zelf gebruikt, is sinds 1 januari 2026 een aparte regel van kracht. Naast het reguliere forfait van 6,00 procent telt een bijtelling voor eigen gebruik mee bij het werkelijke rendement. De bijtelling bedraagt 5,06 procent van de WOZ-waarde, omgerekend naar het aantal dagen dat het pand voor jou ter beschikking stond.

Voorbeeld. Een vakantiewoning met een WOZ-waarde van €237.000, waarvan je 243 dagen per jaar over kon beschikken. Bijtelling: €237.000 × 5,06% × (243/365) = €7.983. Dat bedrag komt boven op je werkelijke rendement als je de tegenbewijsregeling gebruikt. De bijtelling geldt niet op dagen dat het pand verhuurd is, in verbouwing zit of structureel onbruikbaar is.

De bijtelling is bewust een keuze van de wetgever om eigen gebruik van vastgoed alsnog in de heffing te betrekken. De Hoge Raad oordeelde in 2024 dat woongenot een vorm van rendement is, maar de wet kende geen rekenmethode. Die is er nu. Voor wie het 5,06%-forfait te hoog vindt, mag de werkelijke economische huurwaarde worden gebruikt — bijvoorbeeld via de Huurprijscheck van de Huurcommissie.

Dit raakt vooral bezitters van vakantiehuizen, tweede woningen, en panden die deels worden bewoond en deels verhuurd. De volledige uitwerking met meer voorbeelden staat in het stuk bijtelling eigen gebruik tweede woning 2026.

Werkelijk rendement aantonen, kun je dat?

Sinds het Hoge Raad-arrest van 2024 mag je je werkelijke rendement laten gelden als dit lager is dan het forfait. Voor vastgoed is dit theoretisch interessant, maar in de praktijk vaak nadelig.

De Belastingdienst rekent werkelijk rendement op vastgoed als: huurinkomsten plus waardeverandering minus kosten. De waardeverandering wordt gemeten als verschil tussen WOZ-waarde aan begin en einde van het jaar. In een stijgende woningmarkt overtreft de WOZ-stijging vaak het forfait, dan is het werkelijke rendement hoger en betaal je méér dan het forfait.

Werkelijk rendement aanvragen heeft alleen zin als één van deze drie van toepassing is: je woningmarkt stagneerde, je had hoge onderhoudskosten, of je had structurele leegstand. Lees de detailanalyse: werkelijk rendement Box 3 vastgoed berekenen.

Conclusie en volgende stap

Box 3 voor vastgoed is in 2026 minder dramatisch dan in 2025 (forfait 6,00% in plaats van 7,78%), maar nog steeds fors hoger dan voor spaarders. Voor portefeuilles boven €300.000 wordt de BV-structuur serieus interessant. Voor kleinere portefeuilles blijft Box 3 doelmatig, mits je het systeem begrijpt en de heffingsvrije grenzen optimaal gebruikt.

Wie precies wil weten wat Box 3 voor de eigen portefeuille betekent, inclusief vergelijking met BV-structuur, gebruikt de calculator Het pand. Daar zie je in één scherm de doorrekening voor je situatie, op basis van de actuele 2026-tarieven.

Veelgestelde vragen

Wat is het Box 3-tarief voor vastgoed in 2026?

Het forfaitair rendement op vastgoed is 6,00 procent in 2026. Hierover betaal je 36 procent inkomstenbelasting, wat neerkomt op een effectieve heffing van 2,16 procent over de WOZ-waarde minus heffingsvrij vermogen.

Wat is het heffingsvrij vermogen in Box 3 in 2026?

Het heffingsvrij vermogen bedraagt €59.357 per persoon, of €118.714 voor fiscale partners gezamenlijk. Vermogen tot dit bedrag blijft buiten Box 3.

Hoe wordt vastgoed gewaardeerd in Box 3?

Vastgoed wordt gewaardeerd op de WOZ-waarde per peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Voor het belastingjaar 2026 geldt dus de WOZ-beschikking 2025 met peildatum 1 januari 2024.

Wanneer is BV voordeliger dan Box 3 voor vastgoed?

Vanaf ongeveer €300.000 eigen vermogen in vastgoed kantelt de BV-structuur fiscaal in jouw voordeel, mits je winst herinvesteert. Bij directe dividenduitkering loopt het voordeel terug door de Box 2-heffing.

Telt de hypotheek mee als schuld in Box 3?

Ja. Schulden boven €3.800 per persoon zijn aftrekbaar tegen het forfaitair schuldenrente-percentage van 2,49 procent. Het verschil met het bezittingen-forfait maakt hefboom in Box 3 fiscaal aantrekkelijk.