Een tussenwoning van 96 m² uit 1962 in de gemeente Tilburg. De aanvrager leverde vraagprijs €289.000, een verwachte huur van €1.275 per maand, energielabel D en de WOZ-beschikking 2026 (€241.000) aan. De Funda-link bevestigde m², bouwjaar en label.
Een pand, volledig doorgerekend
Fictief · tussenwoning Tilburg · vraagprijs €289.000
5,4/ 10
Twijfel · onderhandel of laat lopen
Een pand zonder uitschieters dat onder de streep valt.
Een tussenwoning in Tilburg, marktconform geprijsd ten opzichte van de WOZ. Geen enkele as scoort echt sterk, en twee assen scoren zwak: de cashflow en de fiscale druk. Op vraagprijs: 2,7% rendement per jaar over tien jaar, onder een S&P 500 indexfonds (~7% nominaal).
Netto rendement
2,9%
Bruto 5,3% · na rente, kosten en belasting
Winst na 10 jaar
€ 94.761
Centraal scenario · op vraagprijs
Breekpunt met de ETF
€ 190.000
Aankoopprijs waar het rendement de benchmark evenaart
De zeven assen
samen één getal, met een balans-rem
I
11 / 26
Cashflow & rendementZwak
De zwaarste as, en meteen de laagste score. Bruto rendement 5,3% (huur €15.300 per jaar op €289.000), maar na 8% overdrachtsbelasting (€23.120), rente op de verhuurhypotheek en de Box 3-heffing blijft er netto 2,9% over. De cashflow na financiering is de eerste jaren dun. Dit is de as die het pand het meest tegenhoudt.
II
10 / 17
Prijs & aankoopwaardeNeutraal
De vraagprijs van €289.000 ligt 20% boven de WOZ-waarde 2025 van €241.000. Dat is niet ongewoon voor de huidige markt, maar het betekent ook dat er geen ingebouwde onderwaarde is: je betaalt de marktprijs, niet minder. De ruimte om het rendement te laten kloppen zit precies hier, in de aankoopprijs.
III
8 / 13
Markt & locatieNeutraal
De locatiescore is gebaseerd op CBS-data per gemeente, niet op het pand zelf. Tilburg scoort 60 van de 100 op verhuurvraag, demografie en regulering: een middelgrote stad, geen krimpgebied, maar ook geen toplocatie als de Randstad. Neutraal, geen uitschieter naar boven of beneden.
IV
8 / 15
Duurzaamheid & energieNeutraal
Energielabel D, uit de aangeleverde gegevens. De wet eist minimaal label D vóór 1 januari 2029, dus er is geen acuut verhuurrisico. Maar het pand zit op de ondergrens: een verdere aanscherping of een sprong naar label B kost kapitaal, en dat drukt het toch al dunne rendement verder.
V
9 / 13
FinancierbaarheidNeutraal
Bij een hypotheek van €202.000 op €289.000 is de LTV 70%, binnen wat een verhuurhypotheek toestaat. De DSCR (de verhouding tussen huurinkomsten en rentelasten) zit net boven de bankdrempel. Financierbaar dus, maar krap: een rentestijging of een paar maanden leegstand duwt de dekking snel onder de norm.
VI
3 / 8
Regelgeving & fiscaalZwak
De tweede zwakke as. Bij het opgegeven profiel (€450.000 vermogen) valt dit pand vol in Box 3, waar de forfaitaire heffing over de WOZ-waarde minus schuld het nettorendement stevig aantast. Een BV wordt pas voordeliger boven een hoger eigen vermogen dan hier; voor dit ene pand kantelt de rekensom niet.
VII
5 / 8
Exit & downsideNeutraal
Een tussenwoning is een courant woningtype, dus bij verkoop is er een brede kopersmarkt: de downside is beperkt. De gevoeligheid zit in de exit-yield. Eén procentpunt hogere yield bij verkoop over tien jaar kost duizenden euro's aan verkoopwaarde, en dat is precies de variabele die niemand vooraf kent.
De balans-rem in actie. Geen enkele as is een uitschieter naar boven, en twee assen scoren zwak: de cashflow en de fiscale druk. Die twee trekken het geheel omlaag, en de neutrale scores op de andere assen halen dat niet meer op. Precies daarom rekent Vastgoedrealist niet met één getal maar met zeven, elk met een eigen oordeel: een pand zonder rampen kan alsnog onder de streep vallen als de zwaarste assen tegenzitten. De uitwerking hieronder laat zien hoe elk cijfer tot stand komt.
1 Het pand
De invoer, onbewerkt
De gegevens die in het rapport gaan, onbewerkt en zonder Funda-poëzie. Vraagprijs, oppervlak, label, huur, WOZ.
| Invoer-gegeven | Waarde |
|---|---|
| Vraagprijs | €289.000 |
| WOZ-waarde 2025 | €241.000 |
| Vraagprijs / WOZ | 120% |
| Woonoppervlak | 96 m² |
| Vraagprijs per m² | €3.010 |
| Bouwjaar | 1962 |
| Energielabel | D |
| Verwachte huur per maand | €1.275 |
| Bruto huurrendement op vraagprijs | 5,3% |
Vraagprijs op 120% van de WOZ. De vraagprijs van €289.000 ligt 20% boven de WOZ-waarde 2025 van €241.000. Dat betekent dat je een deel vooruitbetaalt op waardestijging die nog moet komen: de huidige huur moet het rendement dragen, niet de hoop op toekomstige groei. Hoe hoger je boven de WOZ koopt, hoe meer het pand van waardestijging afhankelijk wordt, en dat is precies de variabele die niemand vooraf kent.
2 Wat het pand oplevert
10 jaar doorgerekend, op transparante aannames
Bruto huur is wat de makelaar noemt. Netto eindvermogen is wat overblijft. Het rekenwerk hieronder gebruikt vier expliciete aannames; pas ze aan in Tool 01 als ze niet bij jouw situatie passen.
Doorgerekend op €289.000 koopsom plus €23.120 overdrachtsbelasting (8% verhuurtarief 2026). Totaal kapitaalinleg: €312.120. Verkoop na 10 jaar tegen een aangenomen waardestijging van 2,0% per jaar, minus 3% verkoopkosten. Die 2,0% is een bewuste, voorzichtige aanname, geen voorspelling: pas hem in Tool 01 aan naar je eigen verwachting voor deze gemeente.
| Aanname | Waarde |
|---|---|
| Huurindexatie per jaar | +2,0% |
| Operationele kosten als % van huur | 25% |
| Leegstandsmarge | 5% |
| Waardestijging per jaar (aanname) | +2,0% |
| 10-jaars projectie op €289.000 | Bedrag |
|---|---|
| Bruto huur 10 jaar (incl. 2% indexatie) | +€167.450 |
| − Operationele kosten 25% | −€41.860 |
| − Leegstandsmarge 5% | −€8.370 |
| − Box 3 belasting (2,16% van WOZ × 10jr) | −€52.060 |
| Netto cashflow 10 jaar | €65.160 |
| Eindwaarde verkoop (2,0%/jr × 10jr − 3% verkoopkosten) | €341.721 |
| Eindvermogen na 10 jaar | €406.881 |
| Op kapitaalinleg €312.120 = winst | +€94.761 |
| CAGR over 10 jaar | 2,7% |
CAGR pand
2,7%
op de invoer
S&P 500 ETF
~7%
nominaal, na kosten
Verschil
−4,3 pp
per jaar
Verschil over 10 jr
€147K
tov ETF-benchmark
De wiskunde, zonder kleur. Op deze aankoopprijs en deze aannames levert het pand 2,7% per jaar. Een passieve ETF-belegging haalt op lange termijn ongeveer 7% nominaal. Het verschil van 4,3 procentpunt is wat een vastgoedinvestering moet goedmaken aan extra opbrengst, om het risico (huurder weg, dak stuk, regelgeving wijzigt) waard te zijn. Of dat redelijk is, beoordeel jij — niet de tool.
3 De structuur
Box 3 of BV: doorgerekend op jouw invoer
De vuistregel "BV vanaf vier panden" is een gemiddelde. Voor het ingevulde inkomen, vermogen en deze ene aankoop pakt het anders uit dan de standaard.
Ingevulde situatie: 45 jaar, €120.000 bruto jaarinkomen, €450.000 vrij vermogen waarvan €312.120 in dit pand zou gaan, geen bestaande BV. Hieronder Box 3 (privé) en BV (oprichten, met DGA-uitkering in jaar 10) parallel doorgerekend.
Box 3 (privé)
Box 3 forfait 10 jaar−€52.060
Heffingsvrij vermogen voordeel+€4.220
Inrichtingskosten€0
Jaarlijkse admin€0
Netto resultaat€406.881
BV-structuur +€9.349
Vennootschapsbelasting 10 jaar−€11.450
Box 2 op DGA-uitkering jaar 10−€18.220
Oprichting + jaarlijkse jaarrekening−€8.500
Gemiste box 3 betaling+€52.060
Netto resultaat€416.230
Voor één pand: een bescheiden BV-voordeel. Het BV-voordeel komt uit op €9.349 over 10 jaar, ruwweg €935 per jaar. Daar staat tegenover: minder liquiditeit, een verplichte jaarrekening, en gedoe bij uittreding. Voor dit ene pand geldt: Box 3 blijft de rationele keuze. Bij 3+ panden draait de uitkomst meestal richting BV; reken het na in Tool 03 zodra je portefeuille uitbreidt.
4 De regio
Tilburg op gemeente-niveau, één van 337
De locatiescore komt uit CBS-data per gemeente, dezelfde bron als de tool De regio. Tilburg wordt vergeleken met 337 gemeenten met voldoende data op verhuurvraag, demografie en regulering.
Tilburg, de cijfers die we hebben
Locatiescore: 60 van 100 (CBS-basis, verhuurvraag en demografie). Gemiddelde woningprijs in de gemeente: €424.838. Prijsontwikkeling in de meetperiode: +6,6%. Dat plaatst Tilburg in het middensegment: een middelgrote stad, geen krimpgebied, geen toplocatie als de Randstad.
Wat dat betekent voor dit pand
Een locatiescore van 60 is neutraal: geen reden om weg te blijven, geen reden om extra te betalen. De vraag is niet of Tilburg een goede gemeente is, maar of dit pand op deze prijs rendeert. Dat hangt af van de aankoopprijs en de cashflow, niet van de gemeente. De volgende secties rekenen dat door.
De locatie is dus geen probleem, maar ook geen troef die een te hoge prijs goedmaakt. Een neutrale gemeente betekent dat het rendement volledig uit het pand zelf moet komen: de huur, de kosten, de aankoopprijs. Precies daar zit bij dit pand de zwakte, zoals de cashflow-as liet zien.
De gemeente is een gemiddelde, niet je pand. Een B-score op gemeente-niveau betekent dat de markt gezond is, niet dat élk pand binnen die gemeente een goede aankoop is. Dit pand verlaat het rendement-gemiddelde door één feit: de aankoopprijs. Dat is de variabele die jij in de hand hebt.
5 De stress-test
Bij welke schok knapt de cashflow?
Niet wat er fout kán gaan, maar bij welke waarden de wiskunde omslaat. Vier breekpunten, doorgerekend op de huidige invoer.
| Variabele | Breekpunt |
|---|---|
| Hypotheekrente waarbij cashflow op nul valt (bij 60% LTV) | 5,8% |
| Leegstand per jaar voordat netto onder ETF-benchmark zakt | 11% |
| Huurdaling waarbij CAGR nul wordt | −18% |
| WOZ-stijging waaronder eindvermogen daalt (i.p.v. stijgt) | +0,4%/jr |
| Aankoopprijs waarbij CAGR de ETF-benchmark (7%) evenaart | €190.000 |
De cashflow ademt vooral mee met de rente en de leegstand. Bij hypotheekrentes onder 5%, en met een verhuurperiode van ≥90% van de tijd, blijft de basis intact; wat omkantelt is de eindwaarde-component. Zakt de waardestijging onder de 1% per jaar (denkbaar bij stagnatie of leegloop), dan eindigt het pand in nominale termen ongeveer waar het begon en blijft alleen de cashflow over, te weinig om de ETF-vergelijking te winnen.
Het meest fragiele scenario: een combinatie van >6% leegstand én <1,5% waardestijging. Dan zakt de CAGR onder de 2% en wordt het pand nominaal vergelijkbaar met spaargeld.
De marge zit aan de huur-kant, niet aan de rente-kant. Tot 18% huurdaling of 11% leegstand blijft de cashflow boven nul; dat is comfortabele speelruimte in een Tilburgse markt waar de mediane leegstand op 3,1% ligt. De rente is de gevoelige variabele: 5,8% is in een aanhoudende renteklim niet ondenkbaar, en bij die stand kantelt de rekensom. Bij financiering tegen vaste rente over 10 jaar zit dat risico vooraf vastgeklikt.
6 De prijs-gevoeligheid
Drie aankoopprijzen, drie rendementen
De vraagprijs is één punt op een curve. Hieronder zie je wat het rendement doet bij drie alternatieve aankoopprijzen, op verder gelijke aannames.
Vraagprijs
€289.000
2,7% CAGR
Ruim 10% onder vraag
€258.000
3,9% CAGR
Breekpunt vs ETF
€190.000
7% CAGR
Elke €10.000 minder aankoopprijs verhoogt de 10-jaars CAGR met ongeveer 0,4 procentpunt. Het verschil tussen €289.000 en €258.000 (1,2 pp) is over 10 jaar €33.480 meer winst bij gelijke huur, gelijke aannames, gelijk pand: je legt minder in voor hetzelfde eindvermogen. Dezelfde wiskunde geldt omgekeerd: €10.000 te veel betaald in jaar 0 kost je €10.800 aan winst.
Wat de tabel niet doet, is je vertellen of een verkoper bereid is om mee te bewegen. Dat is een marktvraag, niet een wiskundige. De vraag voor jou is alleen: bij welke prijs maakt deze aankoop wiskundig zin gegeven jouw alternatieven?
Het breekpunt is €190.000. Boven die prijs verlies je per saldo rendement ten opzichte van een passieve ETF. Onder die prijs maakt het pand zijn extra risico wiskundig goed. Dat is geen advies om een bepaald bod uit te brengen, maar de wiskundige grens waarboven de aankoop een keuze tegen het rendement in is.
7 Naast dit rapport
De drie toetsen die jij erbij doet
Bouwkundig, juridisch, lokaal. Dit rapport rekent de financiële kant; deze drie dekken de rest.
| Toets | Bij wie |
|---|---|
| Bouwkundige staat (fundering, dak, kozijnen, installaties) | Bouwkundige keuring · €450–€700 |
| Juridisch (Kadaster-historie, VvE, splitsingsakte, lasten) | Notaris bij koopcontract |
| Lokaal (straat, buurt, voorzieningen, geluid) | Bezichtiging · aankoopmakelaar |
| Atlas Leefomgeving (luchtkwaliteit, geluidsbelasting) | atlasleefomgeving.nl · gratis |
| CBS-buurtatlas (demografie, sociale huur, inkomens) | cbsinuwbuurt.nl · gratis |
| Onderhandelruimte en biedstrategie | Aankoopmakelaar of zelf |
Met de cijfers in dit rapport en deze drie toetsen erbij heb je voor €500 tot €1.000 aan extern onderzoek de volledige aankoopbasis. Dat is grootteorde 0,2% van de aankoopsom; voor een beslissing die over 10 jaar zo'n €100.000 aan eindvermogen kan schelen is dat een verwaarloosbare kostenpost en een onverstandige bezuiniging om over te slaan.
— Voor jouw eigen pand
Deze diepgang, maar dan voor het pand dat jij overweegt.
Vul je eigen pand in en reken het door op dezelfde manier als hierboven: tien jaar projectie, fiscale structuur, breekpunten. Tot op de cent, en zonder dat het je iets kost.
Reken jouw pand door →Een pand volledig doorgerekend · Fictief pand · Cijfers indicatief