Een tussenwoning van 96 m² uit 1962 in de gemeente Tilburg. De aanvrager leverde vraagprijs €289.000, een verwachte huur van €1.275 per maand, energielabel D en de WOZ-beschikking 2025 (€241.000) aan. De Funda-link bevestigde m², bouwjaar en label.
Voorbeeld-rapport
Fictief pand
Tussenwoning Tilburg
vraagprijs €289.000
Tien jaar doorgerekend op de invoer die jij aanlevert. Cashflow, eindvermogen, breekpunten, fiscale structuur.
— De uitkomst
Op vraagprijs: 3,4% CAGR over 10 jaar. Onder een S&P 500 ETF (~6,5% historisch).
Met de aangeleverde invoer (vraagprijs €289.000, verwachte huur €1.275/mnd, profiel 45 jr / €120K inkomen / €450K vermogen) komt deze aankoop uit op 3,4% netto rendement per jaar. Het breekpunt waar het rendement de ETF-benchmark evenaart, ligt bij een aankoopprijs van €242.000. Elke €10.000 lagere aankoopprijs voegt 0,4 procentpunt CAGR toe; elke €10.000 hogere haalt evenveel weg.
1 Het pand
De invoer, onbewerkt
De gegevens die in het rapport gaan, onbewerkt en zonder Funda-poëzie. Vraagprijs, oppervlak, label, huur, WOZ.
| Invoer-gegeven | Waarde |
|---|---|
| Vraagprijs | €289.000 |
| WOZ-waarde 2025 | €241.000 |
| Vraagprijs / WOZ | 120% |
| Woonoppervlak | 96 m² |
| Vraagprijs per m² | €3.010 |
| Bouwjaar | 1962 |
| Energielabel | D |
| Verwachte huur per maand | €1.275 |
| Bruto huurrendement op vraagprijs | 5,3% |
Vraagprijs op 120% van de WOZ. De Tilburgse gemeentemediaan ligt op 105% (zie §4). 15 procentpunt boven mediaan betekent dat je vooruitbetaalt op toekomstige waardestijging die nog moet komen. Hoe sneller de gemeente WOZ-stijging laat zien, hoe eerder dat goedmaakt; bij gemeente-gemiddelde 2,2% per jaar haal je de mediaan-ratio in jaar 7.
2 Wat het pand oplevert
10 jaar doorgerekend, op transparante aannames
Bruto huur is wat de makelaar noemt. Netto eindvermogen is wat overblijft. Het rekenwerk hieronder gebruikt vier expliciete aannames; pas ze aan in Tool 01 als ze niet bij jouw situatie passen.
Doorgerekend op €289.000 koopsom plus €23.120 overdrachtsbelasting (8% verhuurtarief 2026). Totaal kapitaalinleg: €312.120. Verkoop na 10 jaar tegen een aangenomen WOZ-stijging van 2,2% per jaar (gemeentegemiddelde Tilburg over de laatste 10 jaar), minus 3% verkoopkosten.
| Aanname | Waarde |
|---|---|
| Huurindexatie per jaar | +2,0% |
| Operationele kosten als % van huur | 25% |
| Leegstandsmarge | 5% |
| Waardestijging WOZ per jaar (Tilburg-gemiddelde) | +2,2% |
| 10-jaars projectie op €289.000 | Bedrag |
|---|---|
| Bruto huur 10 jaar (incl. 2% indexatie) | +€167.450 |
| − Operationele kosten 25% | −€41.860 |
| − Leegstandsmarge 5% | −€8.370 |
| − Box 3 belasting (2,16% van WOZ × 10jr) | −€52.060 |
| Netto cashflow 10 jaar | €65.160 |
| Eindwaarde verkoop (2,2%/jr × 10jr − 3% verkoopkosten) | €348.230 |
| Eindvermogen na 10 jaar | €413.390 |
| Op kapitaalinleg €312.120 = winst | +€101.272 |
| CAGR over 10 jaar | 3,4% |
CAGR pand
3,4%
op de invoer
S&P 500 ETF
~6,5%
historisch gemiddeld
Verschil
−3,1 pp
per jaar
Verschil over 10 jr
€127K
tov ETF-benchmark
De wiskunde, zonder kleur. Op deze aankoopprijs en deze aannames levert het pand 3,4% per jaar. Een passieve ETF-belegging haalt historisch 6,5%. Het verschil van 3,1 procentpunt is wat een vastgoedinvestering moet goedmaken aan extra opbrengst, om het risico (huurder weg, dak stuk, regelgeving wijzigt) waard te zijn. Of dat redelijk is, beoordeel jij — niet de tool.
3 De structuur
Box 3 of BV: doorgerekend op jouw invoer
De vuistregel "BV vanaf vier panden" is een gemiddelde. Voor het ingevulde inkomen, vermogen en deze ene aankoop pakt het anders uit dan de standaard.
Ingevulde situatie: 45 jaar, €120.000 bruto jaarinkomen, €450.000 vrij vermogen waarvan €312.120 in dit pand zou gaan, geen bestaande BV. Hieronder Box 3 (privé) en BV (oprichten, met DGA-uitkering in jaar 10) parallel doorgerekend.
Box 3 (privé)
Box 3 forfait 10 jaar−€52.060
Heffingsvrij vermogen voordeel+€4.220
Inrichtingskosten€0
Jaarlijkse admin€0
Netto resultaat€413.390
BV-structuur +€2.840
Vennootschapsbelasting 10 jaar−€11.450
Box 2 op DGA-uitkering jaar 10−€18.220
Oprichting + jaarlijkse jaarrekening−€8.500
Gemiste box 3 betaling+€52.060
Netto resultaat€416.230
Voor één pand: nagenoeg gelijkwaardig. BV-voordeel komt uit op €2.840 over 10 jaar. Daar staat tegenover: minder liquiditeit, een verplichte jaarrekening, en gedoe bij uittreding. Voor dit ene pand geldt: Box 3 is de rationele keuze. Bij 3+ panden draait de uitkomst meestal richting BV; reken het na in Tool 03 zodra je portefeuille uitbreidt.
4 De regio
Tilburg op gemeente-niveau, één van 342
De Realist-score plaatst Tilburg in de landelijke ranglijst van 342 gemeentes op verhuurrendement, demografie en regulering.
Tilburg, gemeente
Bevolkingsgroei laatste 5 jaar: +2,8%. WOZ-stijging laatste 10 jaar: +24%. Reguleringsrisico: middel (geen opkoopbescherming, wel actief gemeentelijk huurbeleid). Bruto rendement haalbaar op WOZ-niveau: 5,2–6%. Realist-score: B (gezond). CAGR-projectie op gemeente-gemiddelde: 4,7%.
Tilburg in context
Top 80 van 342 doorgerekende gemeentes op verhuurrendement. Boven het Brabantse gemiddelde, onder Eindhoven en Breda. WOZ-stijging 2,2%/jr ligt boven het landelijk gemiddelde (1,9%). Mediane vraagprijs/WOZ-ratio in deze gemeente: 105%. Mediaan bruto rendement op recente verhuurtransacties: 5,4%.
Tilburg combineert een stabiele bevolkingsgroei (universiteitsstad, regionale werkgelegenheid) met huren die sneller stijgen dan de WOZ. Het CAGR-gemiddelde voor de gemeente ligt op 4,7% — 1,3 procentpunt boven de uitkomst voor dit pand op €289.000. De gemeente is gezond; de aankoopprijs is wat de uitkomst onder het gemeente-gemiddelde trekt.
De gemeente is een gemiddelde, niet je pand. Een B-score op gemeente-niveau betekent dat de markt gezond is — niet dat élk pand binnen die gemeente een goede aankoop is. Dit pand verlaat het rendement-gemiddelde door één feit: de aankoopprijs. Dat is de variabele die jij in de hand hebt.
5 De stress-test
Bij welke schok knapt de cashflow?
Niet wat er fout kán gaan, maar bij welke waarden de wiskunde omslaat. Vier breekpunten, doorgerekend op de huidige invoer.
| Variabele | Breekpunt |
|---|---|
| Hypotheekrente waarbij cashflow op nul valt (bij 60% LTV) | 5,8% |
| Leegstand per jaar voordat netto onder ETF-benchmark zakt | 11% |
| Huurdaling waarbij CAGR nul wordt | −18% |
| WOZ-stijging waaronder eindvermogen daalt (i.p.v. stijgt) | +0,4%/jr |
| Aankoopprijs waarbij CAGR de ETF-benchmark (6,5%) evenaart | €242.000 |
De cashflow ademt vooral mee met de rente en de leegstand. Bij hypotheekrentes onder 5%, en met een verhuurperiode van ≥90% van de tijd, blijft de basis intact — wat omkantelt is de eindwaarde-component. Als de Tilburgse WOZ-stijging onder de 1% per jaar zakt (denkbaar bij stagnatie of leegloop), eindigt het pand in nominale termen ongeveer waar het begon en blijft alleen de cashflow over — te weinig om de ETF-vergelijking te winnen.
Het meest fragiele scenario: een combinatie van >6% leegstand én <1,5% waardestijging. Dan zakt de CAGR onder de 2% en wordt het pand nominaal vergelijkbaar met spaargeld.
De marge zit aan de huur-kant, niet aan de rente-kant. Tot 18% huurdaling of 11% leegstand blijft de cashflow boven nul; dat is comfortabele speelruimte in een Tilburgse markt waar de mediane leegstand op 3,1% ligt. De rente is de gevoelige variabele: 5,8% is in een aanhoudende renteklim niet ondenkbaar, en bij die stand kantelt de rekensom. Bij financiering tegen vaste rente over 10 jaar zit dat risico vooraf vastgeklikt.
6 De prijs-gevoeligheid
Drie aankoopprijzen, drie rendementen
De vraagprijs is één punt op een curve. Hieronder zie je wat het rendement doet bij drie alternatieve aankoopprijzen, op verder gelijke aannames.
Vraagprijs
€289.000
3,4% CAGR
Bij −11% (mediaan WOZ-ratio)
€258.000
4,6% CAGR
Breekpunt vs ETF
€242.000
6,5% CAGR
Elke €10.000 minder aankoopprijs verhoogt de 10-jaars CAGR met ongeveer 0,4 procentpunt. Het verschil tussen €289.000 en €258.000 (1,2 pp) is over 10 jaar €43.500 extra eindvermogen bij gelijke huur, gelijke aannames, gelijk pand. Dezelfde wiskunde geldt omgekeerd: €10.000 te veel betaald in jaar 0 kost €13.500 eindvermogen in jaar 10.
Wat de tabel niet doet, is je vertellen of een verkoper bereid is om mee te bewegen. Dat is een marktvraag, niet een wiskundige. De vraag voor jou is alleen: bij welke prijs maakt deze aankoop wiskundig zin gegeven jouw alternatieven?
Het breekpunt is €242.000. Boven die prijs verlies je per saldo rendement ten opzichte van een passieve ETF. Onder die prijs maakt het pand zijn extra risico wiskundig goed. Dat is geen advies om een bepaald bod uit te brengen — dat is de wiskundige grens waarboven de aankoop een keuze tegen het rendement in is.
7 Naast dit rapport
De drie toetsen die jij erbij doet
Bouwkundig, juridisch, lokaal. Dit rapport rekent de financiële kant; deze drie dekken de rest.
| Toets | Bij wie |
|---|---|
| Bouwkundige staat (fundering, dak, kozijnen, installaties) | Bouwkundige keuring · €450–€700 |
| Juridisch (Kadaster-historie, VvE, splitsingsakte, lasten) | Notaris bij koopcontract |
| Lokaal (straat, buurt, voorzieningen, geluid) | Bezichtiging · aankoopmakelaar |
| Atlas Leefomgeving (luchtkwaliteit, geluidsbelasting) | atlasleefomgeving.nl · gratis |
| CBS-buurtatlas (demografie, sociale huur, inkomens) | cbsinuwbuurt.nl · gratis |
| Onderhandelruimte en biedstrategie | Aankoopmakelaar of zelf |
Met de cijfers in dit rapport en deze drie toetsen erbij heb je voor €500 tot €1.000 aan extern onderzoek de volledige aankoopbasis. Dat is grootteorde 0,2% van de aankoopsom; voor een beslissing die over 10 jaar zo'n €100.000 aan eindvermogen kan schelen is dat een verwaarloosbare kostenpost en een onverstandige bezuiniging om over te slaan.
— Voor jouw eigen pand
Dit rapport, maar dan voor het pand dat jij overweegt.
Funda-link, vraagprijs, jouw fiscale situatie. Wij rekenen het door op dezelfde manier als hierboven: tien jaar projectie, fiscale structuur, breekpunten. Inbegrepen bij Pro-toegang €29.
Pro-toegang · €29 → Of: reken zelf met de gratis tools →Voorbeeld-rapport · Fictief pand · Cijfers indicatief