Wat is een pand waard
in verhuurde staat?
Een verhuurd pand is minder waard dan een leeg pand. Hoeveel minder hangt af van wat je verhuurt, voor hoeveel, waar het staat, en aan wie. Een appartement in Amsterdam Zuid waarvoor een belegger 4,5% BAR accepteert is een andere wereld dan datzelfde pand in Parkstad waar 7,5% het minimum is. Twee methodes naast elkaar, locatie als modifier, drie financieringsscenario's eronder. Tarieven 2026.
Tussen € — en € —
—
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
Bij verhuurd vastgoed staan de LTV's lager dan bij eigen bewoning. Drie scenario's die de bandbreedte van Nederlandse verhuurfinanciers dekken. Koopsom = middelpunt van de waarde-range hierboven. Eigen geld = (koopsom − hypotheek) + kosten koper (8% overdrachtsbelasting + ongeveer 2% notaris, taxatie, financieringsadvies).
| Scenario | LTV | Rente | Hypotheek | Eigen geld |
|---|
Deze scan geeft de range. Wie richting een bod gaat heeft meer nodig: 10-jaars cashflow, NAR, IRR, drie exit-scenario's. Dat rekent Het pand door, tot op de cent. Pro · €29 eenmalig, dertig dagen toegang tot alle drie de pro-tools en één rapport voor jouw pand.
+ De aannames in deze tool
Twee methodes. Voor reguliere woningen (appartement, woonhuis) is de leegwaarderatio leidend. Dit is de officiële tabel van de Belastingdienst (73-100% van WOZ-waarde, afhankelijk van jaarhuur/WOZ verhouding). Taxateurs en banken gebruiken deze methode ook bij waardering in verhuurde staat. Voor kamerverhuur en gemengde panden klopt deze methode niet: daar telt rendement. Dan is de BAR-methode (Bruto Aanvangs Rendement) leidend: koopsom = jaarhuur ÷ vereist rendement. Realistische BAR-ranges 2026 zijn afhankelijk van locatie (zie hieronder).
Regio-categorieën. BAR, max LTV en rente zijn niet hetzelfde in Amsterdam Zuid als in Z-Limburg. We hanteren vijf buckets, met indicatieve modifiers op de basis-cijfers:
- A · Top-locatie — A'dam Zuid/centrum, Utrecht binnen, Haarlem, Amstelveen, 't Gooi. BAR −1,5pp, LTV onveranderd, rente −0,2pp. Eigen-bewoners bieden mee, transactieprijs kan boven leegwaarderatio.
- B · Sterke stad — Rotterdam, Den Haag, Eindhoven, Breda, Tilburg, Den Bosch, Nijmegen, Maastricht, Groningen. BAR −1,0pp, geen verdere shifts.
- C · Gemiddeld — Middelgrote steden zoals Almere, Enschede, Helmond, Leeuwarden. Basis-cijfers gelden zonder shifts.
- D · Buitengebied — Dorpen, kleine kernen buiten Randstad. BAR +1,0pp, LTV −5pp, rente +0,3pp. Banken zijn voorzichtiger.
- E · Krimpgebied — Z-Limburg (Parkstad), N-O Groningen, Z-W Zeeland, Z-O Drenthe. BAR +2,0pp, LTV −10pp, rente +0,5pp. Hier overschat de leegwaarderatio bijna altijd de markt — beleggers kopen op rendement, niet op WOZ.
Auto-detectie. De locatie wordt eerst gematcht op plaatsnaam/wijk (zo'n 150 zijn opgenomen), dan op postcode-prefix. Bij twijfel kan je de bucket altijd handmatig overrulen. Niet herkend? Default = C (Gemiddeld). De buckets zijn een vereenvoudiging — werkelijke marktdynamiek kan per wijk verschillen.
Leegwaarderatio verdwijnt in 2027. Voor Box 3 wordt de leegwaarderatio per 1 januari 2027 afgeschaft. Dat verandert niets aan de markt-waarde van een verhuurd pand vandaag, maar wel aan je belastingdruk na overdracht. Voor de fiscale impact: zie Box 3 vastgoed 2026.
LTV-ranges. Verhuurhypotheken in Nederland gaan in 2026 tot maximaal 80% voor woningen, 70% voor kamerverhuur en gemengde panden. De drie scenario's (conservatief, markt, agressief) dekken de bandbreedte van wat Nederlandse specialisten financieren. Werkelijke voorwaarden verschillen per geldverstrekker en hangen af van inkomen, energielabel, en lokale huurmarkt.
Rentes. 4,2-6,0% in 2026, structureel hoger dan eigen-woning rentes. Hoe lager de LTV, hoe lager de rente. Bij gemengde panden en kamerverhuur ligt de rente standaard hoger door extra risico-opslag.
Kosten koper (KK). 8% overdrachtsbelasting (verlaagd in 2026 van 10,4%) + ongeveer 2% voor notaris, taxatie in verhuurde staat (€550-€950 duurder dan reguliere taxatie), en financieringsadvies. Totaal: 10% bovenop het koopbedrag. Bij een aankoop van €300.000 is dat €30.000 aan kosten koper, die je bovenop het niet-gefinancierde deel als eigen geld moet meebrengen.
Wat de tool niet doet. Geen cashflow-berekening, geen netto rendement na lasten, geen Box 3-impact, geen WWS-puntentoets. Voor de volledige doorrekening: Calculator I · Het pand.
Disclaimer. Tarieven en marktdata 2026. Richtinggevend, geen advies. Voor een aankoopbeslissing: verifieer met je eigen taxateur en financieringsadviseur.