— Calculator I · Het pand

Rendement beleggingspand berekenen

Eén pand, alle scenario's.

Volledige rendementsanalyse zoals een vastgoedfonds hem doet. Alle aannames staan voorgevuld op basis van de markt. Pas aan wat in jouw situatie afwijkt. Na elke groep zie je direct wat het effect is op het rendement. Tarieven 2026.

— Verfijn de aannames

I · Aankoopmethodologie ↓

KoopsomVraagprijs of bod€

WOZ-waardeBenchmark: ≈ 90% van koopsom€

OVB tariefBenchmark: 8% beleggers · 2% eigen woning · 0% starter%

Notaris/kostenBenchmark: ≈ €3.500 (notaris, taxatie, advies)€

Direct onderhoudEenmalige verbouwing bij start, vaak €0 tot €20.000€

Totale investering bij aankoop — —

II · Financieringmethodologie ↓

HypotheekBenchmark LTV: 65–75% van de koopsom€

RenteBeleggingshypotheek 2026: 5–6%%

AflossingAflossingsvrij is gangbaar bij beleggers · annuïtair geeft fiscale beperking

Eigen vermogen + maandlast rente — —

III · Inkomstenmethodologie ↓

Huur per jaarBruto kale huur, exclusief servicekosten€

Geschatte markthuur per jaarWat een nieuwe huurder bij vrije verhuur zou betalen · voor de Score€

HuursegmentGereguleerd: WWS-plafond houdt de huur tegen · voor de Score

RegioBepaalt locatie-as · voor de Score

IndexatieBenchmark: 3,5% (wettelijk maximum vrije sector ≈ 4–5%)%

LeegstandBenchmark: 2–4% per jaar%

Effectieve jaarhuur + bruto rendement — —

IV · Vaste lasten / jaarmethodologie ↓

VvE-bijdrageBenchmark appartement: €1.500–€2.400€

OZBBenchmark: ≈ 0,15% van WOZ€

VerzekeringenBenchmark: €350–€550 per jaar€

Water/riool/heffingBenchmark: €300–€450 per jaar€

Erfpacht (canon)Geen erfpacht: €0 · Amsterdam variabel€

Vaste lasten bij elkaar — —

V · Variabele lastenmethodologie ↓

OnderhoudBenchmark: 0,8–1,5% van koopsom (afhankelijk van bouwjaar)%

BeheerBenchmark: 0% zelf doen · 6–10% bij externe beheerder%

MutatiekostenBenchmark: 2–4% per jaar%

Netto operatie-inkomen + netto rendement — —

VI · Fiscale structuurmethodologie ↓

StructuurBenchmark kantelpunt: BV vaak voordelig boven ~€300K vermogen

Heffingsvrij vermogen€59.357 in 2026 · 0 als al benut€

Forfait Box 36% in 2026 (definitief)%

Tarief Box 336% in 2026%

VPB tarief BV19% tot €200K winst, 25,8% daarboven%

Box 2 dividend24,5% tot €68.843 · 31% daarboven%

Dividend uitkeren?Bij oppotten geen Box 2 in cashflow

Belasting jaar 1 + cashflow na belasting — —

VII · Exit / Toekomstmethodologie ↓

HoudperiodeBenchmark belegger: 7–15 jaarjr

WaardestijgingBenchmark lange termijn: 2–3% per jaar%

Exit yieldYield waar pand bij verkoop tegen wordt geprijsd · regio-afhankelijk%

VerkoopkostenBenchmark: 1,5–2,5% (makelaar + notaris)%

Eindrendement (IRR) na belasting — —

PessimistischCentraalOptimistisch

— — —

—

— De doorrekening

— Sectie i

Inkomsten en lasten, jaar één.

Bruto huurinkomstenTheoretische jaarhuur, vol verhuurd

—

100%

Effectieve huurNa leegstand

—

Vaste lastenVvE, OZB, verzekering, heffingen, erfpacht

—

Variabele lastenOnderhoud, beheer, mutatie

—

NOI, Net Operating IncomeVoor financiering en belasting

—

— Sectie ii

Van NOI naar wat je overhoudt.

De NOI is het vertrekpunt. Daarna lopen er twee sporen naast elkaar: wat de fiscus als winst ziet, en wat er werkelijk op je rekening overblijft. De rente komt in beide voor, om een andere reden. Daarom lijkt het alsof hij dubbel telt. Dat doet hij niet.

Fiscaal spoor · wat de fiscus belast

NOIOvergenomen van hierboven

—

Af: renteHypotheekrente is fiscaal aftrekbaar van de winst

—

Af: afschrijvingPapieren kostenpost, er gaat geen geld weg

—

Fiscale winstWaar de belasting over wordt berekend

—

Belasting jaar 1—

—

Cashflow spoor · wat er echt binnenkomt

NOIZelfde vertrekpunt

—

Af: renteDie betaal je echt aan de bank

—

Af: aflossingGaat naar de bank, geen kostenpost maar wel cash eruit

—

Af: belastingHet bedrag uit het fiscale spoor hiernaast

—

Netto cashflow jaar 1Wat er onder de streep overblijft

—

— Sectie iii

Investering en rendementsmaten.

Totale investeringKoopsom + OVB + notaris + verbouwing

—

Eigen vermogenWat je zelf inlegt

—

BAR, Bruto AanvangsrendementBruto huur ÷ totale investering

—

aankoop

NAR, Netto AanvangsrendementNOI ÷ totale investering

—

aankoop

Cash-on-Cash ReturnCashflow na belasting ÷ eigen vermogen

—

jaar 1

DSCR, Debt Service Coverage>1,25 veilig · 1,0 tot 1,25 krap · <1,0 tekort

—

Belasting jaar 1—

—

Vul je e-mail in om de volledige analyse te zien.

— Sectie iv

Cashflow, alle jaren.

Volledige doorrekening met indexatie van huur, lineaire kostenstijging, aflosschema en fiscaal effect. De grafiek toont je groei in eigen vermogen door de tijd. Bij Box 3 wordt het forfait gerekend over de actuele WOZ-waarde minus hypotheek (na heffingsvrij vermogen). Bij BV wordt VPB berekend over winst na afschrijving tot bodemwaarde (100% WOZ).

JR	HUUR	LASTEN	NOI	RENTE	AFLOSS	BELASTING	CASHFLOW	VERMOGEN

— Sectie v

Exit scenario's na 10 jaar.

Het verschil tussen "lijken" en "zijn" zit in de exit-yield. Eén procentpunt verschil maakt 20 procent eindwaarde uit. Drie scenario's: pessimistisch, centraal, optimistisch. Bij BV wordt 25,8% VPB ingehouden over verkoopwinst (boekwinst) plus eventueel Box 2 bij uitkering.

Pessimistisch

Exit yield +1pp · Stagnatie

Verkoopwaarde—

Belasting bij verkoop—

Netto opbrengst—

Totaalrendement (IRR)—

Centraal

Jouw aannames

Verkoopwaarde—

Belasting bij verkoop—

Netto opbrengst—

Totaalrendement (IRR)—

Optimistisch

Exit yield −0,5pp · Groei

Verkoopwaarde—

Belasting bij verkoop—

Netto opbrengst—

Totaalrendement (IRR)—

— De Vastgoedrealist Score · op jouw echte cijfers

— / 100

—

Waaruit bestaat dit cijfer?

Zie per as waar deze deal sterk staat en waar het misgaat. Vul je e-mail in voor de volledige onderbouwing.

Fiscaal disclaimer. Deze tool is een rekenmodel op basis van de gangbare regels voor 2026: overdrachtsbelasting 8% (woningbeleggers), Box 3 forfait 6% met heffingsvrij vermogen €59.357, Box 3 tarief 36%, VPB 19% tot €200K en 25,8% daarboven, Box 2 24,5% tot €68.843 en 31% daarboven, afschrijving in BV tot bodemwaarde van 100% WOZ. De Wet werkelijk rendement (Box 3) is voorzien per 2028 en niet meegenomen. Voor een individuele aankoopbeslissing: verifieer altijd met je eigen fiscalist of accountant. Cijfers zijn richtinggevend, geen advies.

Veelgestelde vragen

Hoe bereken je het rendement van een beleggingspand?

Deze tool rekent vier maten door: het bruto aanvangsrendement (BAR), het netto aanvangsrendement (NAR) na alle vaste lasten, de netto cashflow per jaar en de IRR over de hele houdperiode inclusief verkoop. De volledige formules staan op de methode-pagina.

Welke aanname bepaalt het rendement het sterkst?

De exit-yield, het rendement waartegen een toekomstige koper het pand overneemt. Eén procentpunt verschil daarin weegt op tien jaar vaak zwaarder dan een heel decennium aan cashflow. Daarom rekent de tool drie exit-scenario's door in plaats van één.

Houdt deze tool rekening met Box 3 en een BV?

Ja, beide structuren zijn in de berekening verwerkt. Wil je de keuze tussen Box 3 en een BV apart over tien jaar doorrekenen, gebruik dan de calculator De structuur.