— Calculator I · Het pand

Eén pand,
alle scenario's.

Volledige rendementsanalyse zoals een vastgoedfonds hem doet. Alle aannames staan voorgevuld op basis van de markt. Pas aan wat in jouw situatie afwijkt. Na elke groep zie je direct wat het effect is op het rendement. Tarieven 2026.

— Verfijn de aannames

I · Aankoopmethodologie ↓

KoopsomVraagprijs of bod€

WOZ-waardeBenchmark: ≈ 90% van koopsom€

OVB tariefBenchmark: 8% beleggers · 2% eigen woning · 0% starter%

Notaris/kostenBenchmark: ≈ €3.500 (notaris, taxatie, advies)€

Direct onderhoudEenmalige verbouwing bij start, vaak €0 tot €20.000€

Totale investering bij aankoop — —

II · Financieringmethodologie ↓

HypotheekBenchmark LTV: 65–75% van de koopsom€

RenteBeleggingshypotheek 2026: 5–6%%

AflossingAflossingsvrij is gangbaar bij beleggers · annuïtair geeft fiscale beperking

Eigen vermogen + maandlast rente — —

III · Inkomstenmethodologie ↓

Huur per jaarBruto kale huur, exclusief servicekosten€

IndexatieBenchmark: 3,5% (wettelijk maximum vrije sector ≈ 4–5%)%

LeegstandBenchmark: 2–4% per jaar%

Effectieve jaarhuur + bruto rendement — —

IV · Vaste lasten / jaarmethodologie ↓

VvE-bijdrageBenchmark appartement: €1.500–€2.400€

OZBBenchmark: ≈ 0,15% van WOZ€

VerzekeringenBenchmark: €350–€550 per jaar€

Water/riool/heffingBenchmark: €300–€450 per jaar€

Erfpacht (canon)Geen erfpacht: €0 · Amsterdam variabel€

Vaste lasten bij elkaar — —

V · Variabele lastenmethodologie ↓

OnderhoudBenchmark: 0,8–1,5% van koopsom (afhankelijk van bouwjaar)%

BeheerBenchmark: 0% zelf doen · 6–10% bij externe beheerder%

MutatiekostenBenchmark: 2–4% per jaar%

Netto operatie-inkomen + netto rendement — —

VI · Fiscale structuurmethodologie ↓

StructuurBenchmark kantelpunt: BV vaak voordelig boven ~€300K vermogen

Heffingsvrij vermogen€59.357 in 2026 · 0 als al benut€

Forfait Box 36% in 2026 (definitief)%

Tarief Box 336% in 2026%

VPB tarief BV19% tot €200K winst, 25,8% daarboven%

Box 2 dividend24,5% tot €68.843 · 31% daarboven%

Dividend uitkeren?Bij oppotten geen Box 2 in cashflow

Belasting jaar 1 + cashflow na belasting — —

VII · Exit / Toekomstmethodologie ↓

HoudperiodeBenchmark belegger: 7–15 jaarjr

WaardestijgingBenchmark lange termijn: 2–3% per jaar%

Exit yieldYield waar pand bij verkoop tegen wordt geprijsd · regio-afhankelijk%

VerkoopkostenBenchmark: 1,5–2,5% (makelaar + notaris)%

Eindrendement (IRR) na belasting — —

PessimistischCentraalOptimistisch

— — —

—

— De doorrekening

— De uitkomst voor jouw pand

Slecht Matig Goed Uitstekend

Pro-toegang €29: 30 dagen volledige toegang tot alle tools, én één gepersonaliseerd rapport voor jouw pand. wat zit in het rapport →

— Sectie i

Inkomsten en lasten, jaar één.

Bruto huurinkomstenTheoretische jaarhuur, vol verhuurd

—

100%

Effectieve huurNa leegstand

—

Vaste lastenVvE, OZB, verzekering, heffingen, erfpacht

—

Variabele lastenOnderhoud, beheer, mutatie

—

NOI, Net Operating IncomeVoor financiering en belasting

—

— Sectie ii

Investering en rendementsmaten.

Totale investeringKoopsom + OVB + notaris + verbouwing

—

Eigen vermogenWat je zelf inlegt

—

BAR, Bruto AanvangsrendementBruto huur ÷ totale investering

—

aankoop

NAR, Netto AanvangsrendementNOI ÷ totale investering

—

aankoop

Cash-on-Cash ReturnCashflow na belasting ÷ eigen vermogen

—

jaar 1

DSCR, Debt Service Coverage>1,25 veilig · 1,0–1,25 krap · <1,0 tekort

—

Belasting jaar 1—

—

Tot hier zijn de inputs en aannames. Wat volgt — cashflow over alle jaren, drie exit-scenario's, plus je gepersonaliseerde rapport — zit achter Pro-toegang.

Ontgrendel · €29→

Pro-toegang

Cashflow en exit-scenario's vergrendeld.

30 dagen volledige toegang tot alle tools, én één gepersonaliseerd rapport voor jouw pand.

Ontgrendel toegang · €29

30 dagen · Alle pro-tools · Geen abonnement

— Sectie iii

Cashflow, alle jaren.

Volledige doorrekening met indexatie van huur, lineaire kostenstijging, aflosschema en fiscaal effect. De grafiek toont je groei in eigen vermogen door de tijd. Bij Box 3 wordt het forfait gerekend over de actuele WOZ-waarde minus hypotheek (na heffingsvrij vermogen). Bij BV wordt VPB berekend over winst na afschrijving tot bodemwaarde (100% WOZ).

JR	HUUR	LASTEN	NOI	RENTE	AFLOSS	BELASTING	CASHFLOW	VERMOGEN

— Sectie iv

Exit scenario's na 10 jaar.

Het verschil tussen "lijken" en "zijn" zit in de exit-yield. Eén procentpunt verschil maakt 20 procent eindwaarde uit. Drie scenario's: pessimistisch, centraal, optimistisch. Bij BV wordt 25,8% VPB ingehouden over verkoopwinst (boekwinst) plus eventueel Box 2 bij uitkering.

Pessimistisch

Exit yield +1pp · Stagnatie

Verkoopwaarde—

Belasting bij verkoop—

Netto opbrengst—

Totaalrendement (IRR)—

Centraal
Jouw aannames
Verkoopwaarde—
Belasting bij verkoop—
Netto opbrengst—
Totaalrendement (IRR)—

Optimistisch

Exit yield −0,5pp · Groei

Verkoopwaarde—

Belasting bij verkoop—

Netto opbrengst—

Totaalrendement (IRR)—

— Sectie v · Het rapport

Van cijfers naar oordeel.

De cijfers hierboven zijn één ding. Wat een vastgoed-analist op zijn dossier zou schrijven, is wat anders. Dat is het rapport — en het zit standaard inbegrepen bij Pro.

→Gevoeligheidsmatrix IRR. 4×4 grid van rente versus leegstand, kleur-gecodeerd. Direct zichtbaar waar deze aankoop kantelt.
→Drie zwakke plekken benoemd. De variabelen die jouw rendement het meest dragen, plus wat je eraan kunt doen vóór de aankoop.
→Koop / twijfel / niet-kopen-conclusie. Eén oordeel, met onderbouwing in cijfers. Plus een concrete onderhandelingsmarge op de koopsom.
→30-jaars cashflow met vermogensgroei, drie scenario's doorgerekend, en de exit-yield-bandbreedte voor jouw regio.

PDF van 10-12 pagina's, gepersonaliseerd op jouw input. Binnen 24 uur in je mail. Één rapport per Pro-toegang. Bevat het rapport feitelijke fouten? Wij herzien of crediteren.

Pro · 30 dagen €29

Fiscaal disclaimer. Deze tool is een rekenmodel op basis van de gangbare regels voor 2026: overdrachtsbelasting 8% (woningbeleggers), Box 3 forfait 6% met heffingsvrij vermogen €59.357, Box 3 tarief 36%, VPB 19% tot €200K en 25,8% daarboven, Box 2 24,5% tot €68.843 en 31% daarboven, afschrijving in BV tot bodemwaarde van 100% WOZ. De Wet werkelijk rendement (Box 3) is voorzien per 2028 en niet meegenomen. Voor een individuele aankoopbeslissing: verifieer altijd met je eigen fiscalist of accountant. Cijfers zijn richtinggevend, geen advies.