Uitponden of verhuren berekenen
Blijven verhuren of uitponden?
Voor wie een verhuurd pand bezit en twijfelt: bij volgende mutatie verkopen aan een eigenaar-bewoner, of opnieuw verhuren? Twee routes parallel doorgerekend over jouw houdperiode, met Werkelijk Rendement vanaf 2028 en het ETF-alternatief als juiste vergelijking. Tarieven 2026.
Reken mee.
Vul je pand, route A en route B in. We rekenen beide parallel door over je houdperiode.
Route A: uitponden + ETF, jaar voor jaar
Route B: doorverhuren, jaar voor jaar
Wat een rekensom niet vertelt.
Drie posten die wel meetellen maar persoonsgebonden zijn, en dus niet in de duo-grid passen.
Diversificatie
Vastgoed kan rationeel zijn als spreiding in een aandelenportefeuille, ook bij een lager netto rendement. De vraag: hoeveel ben je bereid te betalen voor die spreiding? Het verschil tussen route A en B in deze tool is precies die prijs.
Beheerlast
Cv-ketel, VvE-vergadering, leegstandsperiode, mutatieschoonmaak. Voor wie het als hobby ziet: positief. Voor wie er moe van wordt: een verborgen kostenpost die niet in de spreadsheet staat. Schat 'm op €0 tot €4.000 per jaar.
Pensioenmotief
Een pand levert circa €8.000 cashflow per jaar (Case 1 in het artikel). Een ETF-portefeuille van €500.000 levert bij 4% onttrekking €20.000 per jaar, levenslang. Pensioendoel pleit dus vaak vóór uitponden, niet ertegen.
Voor de volledige analyse achter deze cijfers: Uitponden of doorverhuren in 2026: de beslismatrix.
De tool vergelijkt route A en B op standaard-aannames. Het rapport rekent met jouw regio-specifieke uitpondpremie, jouw WWS-puntenscore in context, en jouw timing ten opzichte van de drie deadlines (OvB-daling 2027, Werkelijk Rendement 2028, uitpond-piek H1 2026).
Alle aannames in deze tool
Box 3 (2026 en 2027). Officiële Belastingdienst-systematiek. Forfait overige bezittingen 6,00%, forfait schulden 2,70% (voorlopig 2026, definitief begin 2027). Heffingsvrij vermogen €59.357 per persoon (€118.714 fiscale partners). Schuldendrempel €3.800 per persoon. Belastbaar rendement = (WOZ + overig × forfait bezittingen) − (schuld boven drempel × forfait schulden), pro-rata over (grondslag − heffingsvrij) ÷ grondslag, × 36% tarief. Vermogenswinst niet belast bij verkoop in 2026 of 2027.
Werkelijk Rendement (vanaf 2028, indien aangenomen). Huurinkomsten min werkelijke kosten min heffingvrij resultaat €1.800 (€3.600 partners), belast tegen 36%. Waardestijging belast bij verkoop tegen 36%, met WOZ per 1-1-2028 als openingswaarde. Het wetsvoorstel is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen; de Eerste Kamer behandelt het op het moment van publicatie van dit artikel nog. Wie 'Nee' kiest bij Werkelijk Rendement rekent met forfait Box 3 over de hele houdperiode.
Route A · uitponden + ETF. Verkoopprijs leeg minus opknap minus makelaarscourtage minus boete vroegtijdig aflossen minus hypotheekrest = netto bij verkoop. Dat bedrag wordt belegd in een wereldwijde index-ETF tegen het opgegeven netto reëel rendement (DNB/wereldindex 30-jaars gemiddelde: 6,5%). De ETF-opbrengst wordt jaarlijks gekapitaliseerd (compound). Geen vermogensaanwasbelasting in 2026-2027; vanaf 2028 alleen ingerekend als het Werkelijk Rendement-stelsel is aangevinkt, op het ETF-rendement boven heffingvrij resultaat. Dit maakt de vergelijking eerlijker dan een vereenvoudigde artikel-case die ETF onbelast laat.
Route B · doorverhuren. Maandhuur × 12 = bruto jaarhuur, gecompenseerd met huurstijging per jaar. Min vaste lasten per jaar = netto cashflow voor belasting. Box 3 of Werkelijk Rendement afgetrokken. Marktwaarde-aanname: de huidige marktwaarde wordt geschat op WOZ ÷ 0,9 (WOZ loopt circa 10% achter op markt). Marktwaarde stijgt jaarlijks met opgegeven percentage. Bij verkoop in eindjaar: marktwaarde minus hypotheekrest minus 1,5% verkoopkosten minus eventuele Werkelijk Rendement-vermogenswinstbelasting over (marktwaarde eind − WOZ 2028).
Wat we niet meenemen. Inflatie op vaste lasten (gemodelleerd als plat). Leegstand tussen huurders (1-3% gangbaar, verwerk handmatig in lasten). Aankoopkosten van de oorspronkelijke aankoop (sunk cost, irrelevant voor toekomstige beslissing). Mutatieboete bij verlengen van eigen hypotheek. Regionale uitpond-premie variatie (Randstad +20% leeg vs verhuurd, krimpregio +8%); dit zit verwerkt in jouw input "Verkoopprijs leeg" en moet daar realistisch zijn.
Disclaimer. Cijfers zijn richtinggevend, geen advies. ETF-rendement is een 30-jaars gemiddelde, geen garantie. Verifieer met een belastingadviseur voor je eigen verkoopbeslissing.
Veelgestelde vragen
Wat betekent uitponden?
Uitponden is het verkopen van een verhuurd pand per losse woning zodra een huurder vertrekt, in plaats van het als belegging te blijven verhuren. De lege verkoopwaarde ligt hoger dan de verhuurde waarde, wat uitponden aantrekkelijk kan maken.
Wanneer is uitponden voordeliger dan blijven verhuren?
Uitponden wint terrein wanneer het verschil tussen lege en verhuurde waarde groot is, de huur gereguleerd onder de markt ligt, of regelgeving de exit-waarde drukt. De tool rekent beide routes over tien jaar door, inclusief het ETF-alternatief.
Hoe weegt huurregulering mee in de keuze?
Regulering verlaagt de huur en kan de verhuurde waarde drukken, waardoor de exit bij blijven verhuren tegenvalt. Dat verschuift de balans richting uitponden. De berekening neemt dit effect mee in de tien-jaars vergelijking.