Anoniem geschreven,
openbaar gerekend.
Een Nederlandse site over vastgoed beleggen, geschreven door iemand die het vak van binnenuit kent. Geen makelaar. Geen verkoper. Geen reclame. Wel cijfers, scenario's en de berekeningen die in het gemiddelde aanbod worden weggelaten.
Waarom deze site bestaat.
In de vastgoedmarkt verdienen drie partijen altijd: de bank aan de rente, de makelaar aan de provisie, de fiscus aan de heffing. De belegger krijgt wat overblijft. Daar is op zich niets mis mee, zolang je weet hoeveel dat is. Het probleem is dat de meesten dat niet weten.
Het rendement dat de makelaar onder zijn Funda- of Funda in Business-advertentie zet ligt structureel 1,3 procentpunt boven het werkelijke netto rendement. De exit-yield wordt zelden genoemd. De bank financiert tot een LTV waarvan de stress-scenario's buiten beeld blijven. De accountant rekent pas door als de aangifte op tafel ligt. Wie wil weten wat zijn portefeuille écht waard is, moet het zelf uitrekenen. Op deze site staat hoe.
Waarom anoniem.
Drie redenen. Ten eerste hangt de inhoud van een artikel niet af van wiens foto erboven staat. Het hangt af van of de cijfers kloppen. Anonimiteit dwingt de lezer het stuk op de merites te beoordelen, niet op autoriteit.
Ten tweede raakt schrijven onder eigen naam mijn werk. Ik beoordeel beroepshalve bedrijven; naamsvermelding zou conflicten opleveren met opdrachtgevers en zakelijke afspraken. Anoniem schrijven maakt mogelijk om dingen op te schrijven die anders niet hardop worden gezegd.
Ten derde heeft de markt al meer dan genoeg experts met een pasfoto. Wat ontbreekt is iemand die liever de cijfers laat spreken dan zichzelf.
Wie schrijft.
Eén persoon. Bedrijfseconoom met een master in econometrie en statistiek, controller van beroep. Dagelijks bezig met planning, analyse en risicodoorrekening, en met het uitrollen van AI bij bedrijven. En zelf actief vastgoedbelegger, met een eigen portefeuille van vier appartementen en zestien verhuurde kamers. De rekenmethode op deze site is dezelfde die ik op mijn eigen panden loslaat. Geen adviesvergunning, geen NVM-titel, geen praktijk als belastingadviseur.
De rekenmodellen op deze site gaan uit van de fiscale wetgeving voor 2026 en zijn voor publicatie nagerekend. Voor jouw specifieke situatie blijft een gesprek met een belastingadviseur of fiscalist nodig. Wat hier staat is uitleg, niet advies.
Wat je hier vindt.
Rekentools. Een reeks instrumenten voor de belangrijkste vastgoedvragen. De Pandanalyse voor het volledige oordeel over één pand, van cashflow en fiscaliteit tot huurregels, exit en biedprijs. Daarnaast de losse tools voor de deelvragen: de aankoopwaarde van een verhuurd pand, de keuze tussen Box 3 en BV, de markt- en demografische analyse per regio, de stress-test op rente en leegstand, de uitpond- versus verhuurvraag, het energielabel en de woningpunten, de kamerverhuur en de puntengrens, de verhuurhypotheek, en de tweede woning. Met volledige resultaten op het scherm en de optie van één gepersonaliseerd rapport. En de Koopbarometer voor waar de markt staat, nog vóór je één pand doorrekent.
Artikelen. Wekelijks een nieuw stuk over een specifieke vraag uit de Nederlandse vastgoedmarkt. Soms scherp, soms technisch, altijd met cijfers. Geen meningen zonder onderbouwing. Geen onderbouwing zonder mening.
Geen advies. Deze site geeft uitleg, geen advies. Voor concrete beslissingen hoort een gesprek met een fiscalist of vermogensadviseur, niet een anoniem account op het internet.
Hoe contact opnemen.
Voor inhoudelijke reacties, correcties of media-verzoeken: @vastgoedrealist op X. Persoonlijke fiscale vragen worden niet beantwoord. Daarvoor is een belastingadviseur de juiste route.