Sinds 1 januari 2023 betaalt een vastgoedbelegger 10,4 procent overdrachtsbelasting (OVB). Dit hoge tarief werd ingevoerd om woningen voor starters bereikbaarder te maken. Per 1 januari 2026 is het tarief verlaagd naar 8,0 procent, een verlaging van 2,4 procentpunt die op een aankoop van €400.000 €9.600 scheelt. Maar het blijft de grootste eenmalige fiscale post bij een belegging.

Deze gids legt uit welke OVB-tarieven in 2026 gelden, wanneer welke vrijstelling van toepassing is, hoe je OVB fiscaal verwerkt, en welke valkuilen er zijn voor wie zonder voorbereiding een tweede woning koopt.

OVB-tarieven 2026 op een rij

Per 1 januari 2026 gelden in Nederland de volgende overdrachtsbelasting-tarieven:

Het verschil tussen 2 procent en 8 procent op een woning van €400.000 is €24.000. Dat is geen detail, dat is bij een gemiddelde portefeuille meer dan een jaar netto cashflow. Wie de regels niet kent, of er fout op intekent, betaalt een dure les.

Wanneer geldt het 8 procent tarief?

Het 8 procent tarief geldt voor elke woning waar de koper niet duurzaam zelf gaat wonen. In de praktijk:

De Belastingdienst kijkt niet alleen naar wat je zegt, maar naar wat je doet. Wie binnen vijf jaar na aankoop het pand verhuurt nadat je het kocht onder het 2-procent tarief, kan een naheffing krijgen van 6 procentpunt, €24.000 extra op een aankoop van €400.000, plus rente en boete.

De startersvrijstelling, wie kwalificeert?

De 0 procent startersvrijstelling geldt eenmalig per persoon, en alleen onder strikte voorwaarden:

Voor beleggers is de startersvrijstelling niet relevant, het tweede pand valt automatisch onder het 8 procent tarief. Wel iets om in het achterhoofd te houden voor familie: een student of jong stel kan eenmalig 0 procent OVB benutten, mits ze de woning zelf bewonen.

Hoe verwerk je OVB fiscaal?

Voor een belegger in privé (Box 3) is OVB niet aftrekbaar. De belasting verhoogt de fiscale verkrijgingsprijs van het pand, maar omdat Box 3 vermogen belast op WOZ-waarde, niet op verkrijgingsprijs, heeft dit fiscaal geen effect tijdens de bezitsperiode. Pas bij verkoop, als je werkelijk rendement claimt, telt de hogere kostprijs mee.

In een BV-structuur is OVB wel een onderdeel van de boekwaarde. Het wordt geactiveerd op de balans en samen met het pand afgeschreven (voor zover de bodemwaarde dat toelaat). Bij verkoop bepaalt het de boekwinst die belast wordt met vennootschapsbelasting. Dat maakt OVB in een BV minder pijnlijk dan in privé, een deel van de €32.000 wordt als afschrijving terugverdiend over de jaren.

Drie scenario's, wat OVB doet met je rendement

OVB drukt je netto rendement direct in jaar 1. Drie scenario's op een aankoop van €400.000:

Scenario A: Belegger in privé

Aankoop €400.000, OVB 8% = €32.000. Jaarhuur €20.000 bruto, kosten €5.000, netto €15.000. Rendement op aankoopprijs (incl. OVB): 15.000 / 432.000 = 3,47 procent. Zonder OVB: 3,75 procent.

Scenario B: Eigen woning (zou belegger willen kopen)

Aankoop €400.000, OVB 2% = €8.000. Indien deze woning nooit verhuurd wordt: hoofdverblijf telt niet als belegging. Maar wie binnen 5 jaar verhuurt: naheffing 6%-punt = €24.000 plus rente. Risico hoog.

Scenario C: BV met afschrijving

Aankoop €400.000, OVB 8% = €32.000 geactiveerd. Afschrijving 2,5% over gebouwwaarde (€280.000) = €7.000/jaar. OVB komt in 30 jaar terug als afschrijving, fiscaal voordeel afgaande op 19% Vpb: €1.330 per jaar minder belasting.

De €32.000 voelt eenmalig zwaar maar werkt door tot je verkoopt. Reken het altijd in: een aankoop is geen aankoopprijs, het is aankoopprijs plus OVB plus notaris plus advies plus eventuele direct onderhoudskosten. Lees ook bruto versus netto rendement vastgoed.

Valkuilen, waar gaan beleggers nat?

Drie veelvoorkomende fouten:

1. Het 2-procent tarief opportunistisch claimen. Je koopt onder hoofdverblijf-regime, je woont er drie maanden, je verhuurt het. De Belastingdienst checkt registraties (BRP), energiecontract, en bankafschriften. Naheffingen van €20.000+ zijn heel reëel.

2. OVB onderschatten in financieringsplan. Banken financieren maximaal de aankoopprijs minus eigen inbreng. OVB plus notaris (3 procent ofwel €12.000) komt erbij, dat moet uit eigen kapitaal. Bij €400.000 aankoop met 75% LTV: hypotheek €300.000, eigen inleg €100.000 + €44.000 OVB/kosten = €144.000 nodig.

3. OVB negeren in scenario-analyse. Een pand kopen, twee jaar houden, weer verkopen, voor velen gaat de waardestijging op aan de OVB die je zelf betaalde plus de OVB die de volgende koper er bovenop zet. Vastgoed is geen kortetermijn-instrument; OVB maakt dat duidelijk.

Vooruitblik: 7 procent vanaf 2027

De Voorjaarsnota 2026 (27 maart 2026) bevestigde een verdere verlaging. Per 1 januari 2027 daalt het OVB-tarief voor niet-eigen-bewoning nogmaals met een procentpunt, van 8 naar 7 procent. Vier jaar geleden was dit nog 10,4 procent, het zit dan op het laagste niveau sinds invoering van het verhoogde tarief in 2021.

Wat betekent dit voor wie nu aankoop overweegt? Op een aankoop van €400.000 scheelt uitstel van 2026 naar 2027 nog eens €4.000. Niet voldoende om grote keuzes op te baseren (de woningmarkt beweegt sneller), maar wel voldoende om transactiekosten kritisch te bekijken als de aankoop sowieso pas later in het jaar valt. De peildatum is de datum van de notariële akte, niet van de koopovereenkomst.

Onderliggende reden voor de tweede verlaging: het kabinet wil meer huurwoningen in de markt brengen. Het oorspronkelijke verhoogde tarief in 2021 bleek beleggers wel af te schrikken maar starters niet substantieel te helpen. De versoepeling is een gedeeltelijke koerswijziging, zonder het systeem fundamenteel te wijzigen.

Conclusie

De verlaging van 10,4 naar 8 procent OVB voor beleggers is welkom maar niet wereldschokkend. Op een aankoop van €400.000 scheelt het €9.600. Op een portefeuille van vier panden over vijf jaar tijd: €38.400. Niet niks, maar nog altijd betekent OVB de grootste eenmalige post bij elke aankoop.

Wie precies wil zien wat OVB doet met het rendement op het eigen vermogen, gebruikt Het pand. De calculator rekent OVB altijd correct mee, privé, BV, met of zonder hefboom.

Veelgestelde vragen

Wat is het OVB-tarief voor beleggers in 2026?

Het overdrachtsbelasting-tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden bewoond, bedraagt 8 procent in 2026. Dat is een verlaging van 2,4 procentpunt vergeleken met 2023-2025 (toen 10,4 procent gold).

Wanneer geldt de startersvrijstelling van 0 procent?

De startersvrijstelling is eenmalig en geldt voor kopers tussen 18 en 34 jaar die de woning zelf gaan bewonen, met een aankoopprijs van maximaal €525.000 in 2026. De koper moet bij de notaris een schriftelijke verklaring afleggen.

Is OVB aftrekbaar voor de inkomstenbelasting?

Voor een belegger in privé (Box 3) is OVB niet aftrekbaar tijdens de bezitsperiode. Pas bij verkoop telt de hogere kostprijs mee als je werkelijk rendement claimt. In een BV-structuur wordt OVB geactiveerd op de balans en mee-afgeschreven met het pand.

Wat gebeurt er als ik de woning toch verhuur na 2 procent OVB?

Als je binnen vijf jaar na aankoop het pand gaat verhuren terwijl je het tegen het 2-procent tarief kocht, kan de Belastingdienst een naheffing opleggen van 6 procentpunt plus rente en boete. Dit kan een naheffing van €20.000+ betekenen.

Welke kosten komen er nog bij OVB voor een aankoop?

Bovenop OVB komen notariskosten, taxatiekosten, makelaarskosten, en eventuele financieringskosten. Reken op 2-3 procent extra bovenop de OVB. Op een aankoop van €400.000 zijn de totale kopers-kosten dus circa €44.000-€48.000.