Hefboom voelt aan als een truc om je rendement op te schroeven zonder extra eigen vermogen. Op papier is dat ook zo. In de praktijk is het de manier waarop de meeste vastgoedbeleggers uiteindelijk failliet gaan.
Bij 50 procent loan-to-value ligt het rendement op eigen vermogen ongeveer 60 procent hoger dan zonder financiering. Klinkt mooi. Bij 80 procent LTV is het rendement op eigen vermogen ruim verdubbeld, maar de variantie is ook verdubbeld. Dat betekent: in goede jaren rijk, in slechte jaren onder water.
Het probleem zit in de niet-lineariteit.
Een rentestijging van 1 procent betekent op 50 procent LTV ongeveer 0,3 procentpunt minder rendement. Op 80 procent LTV is dat 1,4 procentpunt. Het effect is niet recht evenredig met de schuld, het is exponentieel.
De portefeuilles die in 2024 in de problemen kwamen waren niet de portefeuilles met slechte panden. Het waren de portefeuilles waarbij de rente van 2 naar 5 procent ging, terwijl de huurinkomsten met de inflatie meeliepen op 6 procent, maar de rentelasten met 150 procent omhoog gingen.
Mijn vuistregel: nooit boven 70 procent LTV op een individueel pand, nooit boven 60 procent op portefeuilleniveau. Wie verder gaat, gokt op gunstige omstandigheden. Vastgoed gaat over decennia, niet over kwartalen. In een decennium gebeurt altijd iets onverwachts.