Hefboom voelt aan als een truc om je rendement op te schroeven zonder extra eigen vermogen. Op papier is dat ook zo. In de praktijk is het de manier waarop de meeste vastgoedbeleggers uiteindelijk failliet gaan.
Toch is dat maar de helft van het verhaal, want de hefboom is juist het grote voordeel van vastgoed. Je rendement loopt over de volle waarde van het pand, niet alleen over je eigen inbreng, en dat is precies waarom vastgoed op eigen vermogen een breed indexfonds kan verslaan. Een ETF kun je niet op dezelfde manier hefbomen: effectenkrediet is duur, beperkt en kent een margin call die je bij een koersdaling gedwongen laat verkopen. Bij een verhuurhypotheek betaal je een vaste rente en blijf je eigenaar zolang je de lasten draagt. De hefboom is dus geen ongeluk maar de kern van de propositie; het venijn zit erin dat dezelfde hefboom die je rendement vergroot, je verlies net zo hard uitvergroot.
Bij 50 procent loan-to-value ligt het rendement op eigen vermogen ongeveer 60 procent hoger dan zonder financiering. Klinkt mooi. Bij 80 procent LTV is het rendement op eigen vermogen ruim verdubbeld, maar de variantie is ook verdubbeld. Dat betekent: in goede jaren rijk, in slechte jaren onder water. Of een verstrekker je die 80 procent überhaupt leent, hangt af van de waarde in verhuurde staat en de huurdekking.
Hefboom is juist waarom vastgoed een indexfonds kan verslaan: je rendement loopt over de volle pandwaarde, niet alleen over je eigen inleg, en een ETF kun je niet zo goedkoop en zonder margin call financieren. Maar dezelfde hefboom vergroot je verlies net zo hard: het gevaar zit in de niet-lineariteit, een rentestijging raakt een hoge hefboom exponentieel harder. Vuistregel: nooit boven 70% LTV per pand, nooit boven 60% op portefeuilleniveau.
Het probleem zit in de niet-lineariteit.
Een rentestijging van 1 procent betekent op 50 procent LTV ongeveer 0,3 procentpunt minder rendement. Bij 5 procent hypotheekrente breekt de gemiddelde portefeuille, en dat is geen extreme stress-test. Op 80 procent LTV is dat 1,4 procentpunt. Het effect is niet recht evenredig met de schuld, het is exponentieel.
De portefeuilles die in 2024 in de problemen kwamen waren niet de portefeuilles met slechte panden. Het waren de portefeuilles waarbij de rente van 2 naar 5 procent ging, terwijl de huurinkomsten met de inflatie meeliepen op 6 procent, maar de rentelasten met 150 procent omhoog gingen.
Mijn vuistregel: nooit boven 70 procent LTV op een individueel pand, nooit boven 60 procent op portefeuilleniveau. Wie verder gaat, gokt op gunstige omstandigheden. Vastgoed gaat over decennia, niet over kwartalen. In een decennium gebeurt altijd iets onverwachts. Bij welke rente jouw LTV te hoog blijkt, zie je in de calculator Het breekpunt.