De Nederlandsche Bank publiceerde in maart een rapport over de gevoeligheid van particuliere vastgoedportefeuilles voor rentestijging. Het is niet erg gelezen. Het had op de voorpagina moeten staan.
Bij de huidige rente van 4,21 procent functioneren bijna alle portefeuilles. Bij 5 procent komt 38 procent in technische default. Bij 6 procent meer dan zestig procent. De drempel zit niet bij 7 of 8, daar wordt het echt slecht, maar al bij 5.
De variabelen achter het cijfer.
Wat maakt het verschil? Drie dingen: gemiddelde LTV, rentevastperiode, en huurniveau ten opzichte van marktconforme. Wie vast zit op 1,8 procent voor nog acht jaar voelt niets. Wie volgend jaar moet herfinancieren bij 5 procent en op 75 procent LTV zit, voelt dat de cashflow negatief wordt.
De rationele test is niet "klopt mijn portefeuille bij huidige rente". Dat klopt altijd. De test is: bij welke rente loopt mijn cashflow negatief? Stel dat je dat antwoord weet. Stel dat het 5,5 procent is. Stel dat de rente over twee jaar 6 staat. Dan heb je de keuze: nu verkopen, of straks gedwongen.
De stresstest-tool die ik aan het bouwen ben laat dit precies zien. Per pand, per rentepad, met de break-point in basispunten. Niemand op het Nederlandse vastgoedweb heeft dit. Het is precies waarom ik dit merk bouw.