Hypotheekrente-stress: bij welke rente breekt je verhuurpand?

De meeste beleggers testen hun pand op de verkeerde vraag. Ze kijken of het klopt bij de rente die ze nu betalen, en dat klopt bijna altijd. De vraag die ertoe doet, is een andere: bij welke rente wordt je cashflow nul? Want de rente die je nu hebt, is niet de rente die je straks krijgt. En door de hefboom stijgt je rentelast veel sneller dan je huur.

Waarom rente je grootste risico is

Op een onbelast pand is rente geen thema. Op een gefinancierd pand is het je grootste enkele risico, en dat komt door de hefboom. Je huur komt binnen over de volle waarde van het pand, maar je rente loopt over de lening, en die lening is een veelvoud van je eigen inleg. Een rentestijging van twee procentpunt lijkt klein, maar op een lening van drie ton is dat 6.000 euro per jaar extra, zo uit je cashflow.

Daar komt de asymmetrie bij: je huur kun je niet zomaar meebewegen. Die zit vast in een contract, wordt begrensd door de maximale huurverhoging en steeds vaker door het puntenstelsel. Je rente kan bij herfinanciering in één klap verdubbelen. De ene kant beweegt traag en gereguleerd, de andere kant beweegt met de markt mee. Dat is precies waarom de hefboom een wapen is, geen vriend: hij vergroot je rendement als de rente laag is, en je verlies als de rente stijgt.

De juiste test: niet of, maar bij welke rente

De rationele test is dus niet "klopt mijn pand bij de huidige rente". Dat klopt, anders had je het niet gekocht. De test is: bij welke rente loopt mijn cashflow leeg? Dat getal heet je breekpunt-rente, en het is verrassend eenvoudig te rekenen. Neem je kale jaarhuur, trek de exploitatielasten eraf (VvE, onderhoud, verzekering, beheer, leegstand), en deel die netto huur door je leenbedrag. De uitkomst is de rente waarbij er precies niets meer overblijft.

Stel: een pand met een lening van 300.000 euro, een kale huur van 18.000 euro per jaar, en 3.600 euro exploitatielasten. De netto huur is dan 14.400 euro. Je breekpunt-rente is 14.400 / 300.000 = 4,8 procent. Boven die rente betaal je toe op je eigen pand. En 4,8 procent is geen exotisch scenario: het zit midden in de bandbreedte waar verhuurhypotheken in 2026 op staan.

Reken je breekpunt uit

Vul je eigen pand in. De rekenhulp geeft je breekpunt-rente, en laat daaronder zien wat er met je cashflow en je rentedekking gebeurt bij 3, 5 en 7 procent (aflossingsvrij gerekend, zodat je puur de rentegevoeligheid ziet).

De netto huur is de kale jaarhuur min de exploitatielasten. De breekpunt-rente is de netto huur gedeeld door het leenbedrag. Cashflow is netto huur min rentelast (aflossingsvrij), rentedekking (ICR) is netto huur gedeeld door rentelast. Aflossing, belasting en herfinancieringskosten zijn buiten beschouwing gelaten; met aflossing schuift je breekpunt naar beneden. Reken met een actuele rente; tarieven bewegen.

De bank knijpt je eerder af dan je cashflow

Er zit een addertje onder het gras dat veel beleggers over het hoofd zien: je hoeft niet eens verlies te draaien om in de problemen te komen. Een bank verlengt of herfinanciert je lening alleen als je rentedekking of DSCR boven een minimum blijft, vaak rond de 1,25. Je cashflow wordt pas bij een rentedekking van 1,0 nul, maar de bank trekt de streep hóger.

In het voorbeeld hierboven zakt de rentedekking bij 5 procent al naar 0,96. Ver voordat je cashflow zwaar negatief is, staat de bank dus al op de rem: geen verlenging op dezelfde voorwaarden, of alleen tegen extra aflossen, een hogere opslag, of gedwongen verkoop. De renteschok slaat toe via twee kanten tegelijk, je eigen cashflow en de bereidheid van de bank, en die van de bank komt meestal eerst.

Hoe je je indekt

De renteschok is geen kwestie van of, maar van wanneer, en of jij hem hebt uitgerekend voordat hij er is. Vier knoppen bepalen hoe hard je geraakt wordt.

Rentevaste periode. Wie voor tien jaar vastzet, koopt tijd en zekerheid, meestal tegen een iets hogere rente. Spreid bovendien de afloopdata over je panden, zodat niet je hele portefeuille in hetzelfde jaar moet herfinancieren.

Loan-to-value. Hoe lager je LTV, hoe verder je breekpunt-rente boven de marktrente ligt, en hoe minder de bank op je rentedekking hoeft in te grijpen. Aflossen is niets anders dan je breekpunt naar boven schuiven.

Buffer. Houd een reserve aan die een paar jaar negatieve cashflow kan opvangen, zodat een renteschok geen gedwongen verkoop op het slechtste moment wordt.

Huurpotentieel. Een pand dat ver onder de markthuur zit, heeft ruimte om de klap deels op te vangen met een huurverhoging. Een pand dat al op het maximum van het puntenstelsel zit, heeft die ruimte niet.

Conclusie

Rente is de stille sloper van gefinancierd vastgoed. Niet omdat 5 of 7 procent extreem is, maar omdat de meeste beleggers nooit hebben uitgerekend waar hun eigen breekpunt ligt, en dus verrast worden door een rente die historisch gezien heel normaal is. Ken je breekpunt-rente, ken de grens van je bank, en zorg dat je die kent voordat je rentevaste periode afloopt, niet erna. Wie het getal weet, kan kiezen; wie het niet weet, wordt gekozen.

Wil je dit per pand en per rentepad tot op de maand uitrekenen, met je break-point in basispunten, gebruik dan de calculator Het breekpunt, of reken je hele pand door in de pandanalyse.