Op het scherm ziet het er fantastisch uit. Een tussenwoning in Heerlen voor 175.000, jaarhuur 16.000. Bruto rendement boven 9 procent. Dezelfde woning in Utrecht zou 4,5 procent doen. Lijkt een no-brainer.
De cijfers liegen niet, maar ze vertellen niet het hele verhaal. Heerlen is een krimpgemeente. De bevolking neemt al twintig jaar af. Leegstand stijgt. Mediane huur daalt. Vergunningen worden niet meer afgegeven omdat er geen vraag is. Dit is geen tijdelijke achterstand, dit is een structurele beweging.
Vastgoed volgt demografie. Altijd.
In een opwaartse regio krijg je rugwind: huren stijgen, leegstand daalt, exit-waarde groeit. In een neerwaartse regio krijg je tegenwind: alle drie de variabelen werken tegen je. Op papier is je rendement hoog, in werkelijkheid daalt je vermogen elk jaar.
De tool De regio brengt deze cijfers per postcode in beeld. Wat blijkt: groeigebieden met onbenutte plancapaciteit lijken duur maar zijn goedkoop. Krimpgebieden met lage prijzen lijken goedkoop maar zijn duur. Het gat tussen "lijken" en "zijn" sluit zich elk jaar verder.