Tussen 2014 en 2022 was Airbnb-verhuur de grootste arbitragemogelijkheid in vastgoed sinds de hypotheekrenteaftrek. Vier keer huurinkomsten in de plaats van één. In Amsterdam Centrum betekende dat een rendement van 12 tot 15 procent terwijl reguliere huur 4 deed. Mensen werden hier rijk van. Andere mensen werden hier hun thuis door uitgezet.
De gemeenten reageerden. Amsterdam beperkte tot 30 dagen per jaar, daarna tot 0 dagen in delen van de stad. Rotterdam volgde. Utrecht volgde. Den Haag overweegt. De landelijke politiek werkt aan vergunningplicht voor heel Nederland.
Het is een eindigend bedrijf.
Wie nu nog koopt om via Airbnb te verhuren, koopt geen vastgoed-investering. Hij koopt een resterende vergunning waarvan de looptijd onzeker is. Dat kan rationeel zijn, als de prijs reflecteert dat het tijdelijk is. Maar de prijzen reflecteren dat niet. Verkopers vragen nog steeds short-stay-prijzen voor woningen die over twee jaar gewoon-huur worden.
De vraag is niet "kan dit pand short-stay verhuurd worden". De vraag is "klopt mijn rekensom als short-stay over drie jaar verboden is en ik op gewone huur terugval". Klopt het dan nog? Bijna nooit. Dan koop je een tikkende klok, niet een asset.