Vrijdag werd het wetsvoorstel ingediend. De pers koppe het als "betere bescherming voor middeninkomens". De minister noemde het "een rechtvaardige correctie". De bedoeling is om de drempel waarboven huur niet meer gereguleerd is te verhogen, meer woningen komen onder het puntenstelsel.
Wie naar de cijfers kijkt ziet iets anders. Particuliere portefeuilles in het middensegment, woningen tussen 350K en 500K, verliezen tot 14 procent in marktwaarde. Niet omdat de huur meteen lager wordt. Omdat de exit-yield omhoog gaat. Beleggers prijzen het scenario in dat het pand bij verkoop in een gereguleerd regime zit.
Drie scenario's, drie eindwaardes.
Scenario optimistisch: wet wordt afgezwakt, effect op exit 4 procent. Scenario centraal: wet zoals voorgesteld, effect 9 procent. Scenario pessimistisch: wet plus aanvullende maatregelen die de Tweede Kamer toevoegt, effect 14 tot 18 procent.
De vraag voor wie nu een pand bezit in dat segment: kan ik het permitteren om in scenario pessimistisch te zitten? Zo nee, is verkoop in 2026 verstandiger dan in 2028? Een rationele analyse, niet een emotionele, laat zien dat veel portefeuilles beter af zijn met directe verkoop dan met afwachten. Niet omdat het verlies dan kleiner is. Maar omdat de cashflow nu gebruikt kan worden voor andere doeleinden.
Het probleem is dat dit gesprek nooit publiekelijk wordt gevoerd. Verkopers willen niet toegeven dat ze panikeren. Kopers willen niet toegeven dat ze speculeren op een rebound. Dus blijft iedereen zitten en kijkt iedereen wat er gebeurt. Dat is geen strategie. Dat is een gok.