"Ik moet eens over een BV nadenken." Bijna elke vastgoedbelegger met een paar panden zegt dit ooit tegen zijn accountant. De accountant antwoordt vrijwel altijd ontwijkend: "boven een ton of drie wordt het interessant, maar het hangt ervan af". Het hangt inderdaad ergens van af. Dit stuk maakt expliciet waarvan, met cijfers en een concreet kantelpunt.

Met de Box 3-tarieven van 2026 (forfait 6,00%, belastingdruk 36%) en de Vpb-tarieven (19% tot €200K, 25,8% daarboven) ligt het kantelpunt voor vastgoed in 2026 ergens tussen €280.000 en €380.000 eigen vermogen, afhankelijk van of je dividend uitkeert, herinvesteert, of een combinatie.

Box 3 versus BV: de fiscale rekensom

In Box 3 betaal je 36 procent IB over een fictief rendement van 6 procent. Effectieve heffing: 2,16 procent over de WOZ-waarde minus heffingsvrij vermogen. Op €500.000 vastgoed: €10.800 per jaar.

In een BV werkt het anders. De BV is fiscaal subject, betaalt vennootschapsbelasting (Vpb) over de winst, en jij als aandeelhouder betaalt pas Box 2-belasting bij dividenduitkering. De tarieven 2026:

De gecombineerde druk Vpb + Box 2 op uitgekeerd dividend bedraagt dus: 19% + (1-19%) × 24,5% = 38,8 procent in de laagste schijven. Dat klinkt méér dan Box 3, totdat je beseft dat dit alleen telt over werkelijke winst, terwijl Box 3 belast over fictief rendement.

Het kantelpunt, wanneer wordt BV voordelig?

Drie scenario's, allemaal eigen vermogen €500.000 in vastgoed, gefinancierd 50%, netto rendement €25.000 per jaar (5% op eigen vermogen):

Box 3 (huidige situatie)

Belastbaar vermogen €500.000 - €59.357 = €440.643. Forfait 6% = €26.439. Belasting 36% = €9.518 per jaar.

BV met volledige uitkering

Winst voor Vpb: €25.000. Vpb 19% = €4.750. Netto winst: €20.250. Box 2 dividend: 24,5% = €4.961. Totaal: €9.711 per jaar. Iets duurder dan Box 3.

BV met herinvestering (dividend uitstellen)

Winst voor Vpb: €25.000. Vpb 19% = €4.750. Box 2 nu €0. Totaal in jaar 1: €4.750 per jaar. Bijna helft van Box 3.

Conclusie: BV is voordelig als je niet onmiddellijk dividend uitkeert. Voor wie de cashflow nu nodig heeft, blijft Box 3 vrijwel gelijk in totaal-druk. Voor wie kan herinvesteren, scheelt BV duizenden euro's per jaar.

Kosten van een BV, eerlijke optelsom

Tegenover het fiscale voordeel staan structurele kosten:

Reken op €2.500-€5.000 per jaar aan structurele kosten. Voor een portefeuille met €5.000 fiscaal voordeel per jaar is BV dus financieel break-even, sterker, vaak negatief. Pas vanaf €10.000 voordeel per jaar wordt het materieel waardevol.

Inbreng, hoe stap je over zonder OVB-pijn?

Het overdragen van een pand uit privé naar BV is in principe een verkrijging en valt onder OVB. Op €400.000 pand: €32.000 OVB. Daarmee is overstappen vaak onaantrekkelijk.

Twee uitzonderingen:

1. Inbreng tegen aandelen (storting in natura). Indien correct uitgevoerd, kan deze als geruisloze inbreng plaatsvinden. De OVB blijft echter bestaan; alleen de Vpb over de meerwaarde is uitgesteld. Voor reeds-bestaande panden meestal geen oplossing.

2. Vrijstelling artikel 15 lid 1 onder e Wet BvR (interne reorganisatie). Specifiek voor reorganisaties binnen een groep, niet voor de eerste BV-oprichting met een privépand. Ook niet voor de meeste situaties.

Praktische realiteit: voor wie nu vijf panden in privé heeft is overstappen vaak duurder dan blijven zitten. De BV-route is meestal interessant voor nieuwe aankopen, niet voor bestaande portefeuilles.

Wanneer NIET overstappen?

Vier situaties waarin BV juist nadelig is:

1. Klein vermogen (<€200.000). De jaarlijkse BV-kosten verteren het fiscale voordeel.

2. Cashflow nodig (DGA-loon, dividend). De gecombineerde Vpb + Box 2-druk benadert Box 3 voor uitgekeerde winst.

3. Bestaande panden in privé. Overdrachtsbelasting bij inbreng maakt de overstap vaak onrendabel.

4. Verwacht je binnen 5-7 jaar te verkopen? De boekwinst op een BV-pand wordt belast met Vpb (19-25,8%). In Box 3 betaal je over de WOZ-waarde, niet over de verkoopwinst, soms voordeliger.

Conclusie en stappenplan

De BV-overstap is geen vuistregel maar een rekensom met zes variabelen: omvang vermogen, werkelijk rendement, hefboom, dividendpolitiek, beleggingshorizon, en exit-strategie. Het kantelpunt voor vastgoed in 2026 ligt rond €300.000 eigen vermogen, mits je herinvesteert. Wie €5.000+ per jaar fiscaal voordeel kan realiseren tegen €2.500-€5.000 BV-kosten, vindt break-even. Wie €15.000+ voordeel haalt, kan serieus overwegen.

Mijn stappenplan: 1) reken je huidige Box 3-druk uit, 2) reken de BV-druk bij volledige herinvestering, 3) trek de jaarlijkse BV-kosten af, 4) overleg het verschil met een belastingadviseur, 5) beslis pas dan. Lees ook Box 3 vastgoed 2026 uitleg en gebruik de calculator Het pand.

Veelgestelde vragen

Vanaf welk vermogen is een BV voordeliger dan Box 3 voor vastgoed?

Het kantelpunt ligt voor vastgoed in 2026 tussen €280.000 en €380.000 eigen vermogen. Mits je niet onmiddellijk dividend uitkeert, kan een BV vanaf circa €300.000 fiscaal voordeel opleveren dat de jaarlijkse BV-kosten overstijgt.

Wat zijn de tarieven van vennootschapsbelasting in 2026?

In 2026 betaal je 19 procent Vpb over de eerste €200.000 winst en 25,8 procent over winst daarboven. Bij dividenduitkering komt nog Box 2-heffing van 24,5% (tot €68.843) of 31% daarboven.

Wat kost een BV per jaar aan administratie?

Reken op €2.500-€5.000 per jaar aan structurele kosten: jaarrekening (€1.500-€3.500), Vpb-aangifte (€500-€1.000), Box 2-aangifte (€250-€500), plus eenmalige oprichtingskosten van €500-€1.500.

Kan ik mijn privépand zonder OVB inbrengen in een BV?

In de praktijk vrijwel niet. Inbreng wordt fiscaal gezien als verkrijging en valt onder OVB (8 procent op €400.000 = €32.000). Specifieke vrijstellingen zoals artikel 15 lid 1 onder e Wet BvR gelden alleen voor bedrijfsreorganisaties, niet voor het oprichten van een eerste BV met privépand.

Is een BV altijd voordeliger als je herinvesteert?

Niet altijd. De Vpb-druk van 19 procent op werkelijke winst kan onder een gunstig rendement lager uitvallen dan de Box 3-druk van 2,16 procent op WOZ, maar bij hoge schuldfinanciering of stagnerende waarde kan Box 3 alsnog goedkoper zijn.