Sinds het Hoge Raad-arrest van 6 juni 2024 mag je in Box 3 je werkelijke rendement op vastgoed laten gelden, mits dit lager is dan het forfait. Voor de gemiddelde vastgoedbelegger klinkt dit als een geschenk. In de praktijk is het een tweesnijdend zwaard: voor sommigen flink fiscaal voordeel, voor anderen juist een hogere belasting dan onder het forfait.
Dit stuk legt uit wanneer de tegenbewijsregeling werkt, hoe je het werkelijke rendement berekent, en waarom de meeste portefeuilles tussen 2024 en 2026 beter af zijn met het forfait.
Wat is het Hoge Raad-arrest?
De Hoge Raad oordeelde in juni 2024 dat het Box 3-systeem in strijd is met het EVRM (Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens), specifiek het recht op eigendom uit Artikel 1 van Protocol 1. De redenering: het systeem belast vermogen op basis van een fictief rendement, ongeacht wat de belegger werkelijk verdient. Wie minder verdient dan het forfait, wordt onevenredig belast.
Het arrest heeft als gevolg dat een belastingplichtige die kan aantonen dat zijn werkelijk rendement lager is dan het forfaitair rendement, mag worden belast over dat werkelijke rendement. Dit heet de tegenbewijsregeling.
Hoe wordt het werkelijke rendement berekend?
De Belastingdienst hanteert sinds 2024 de volgende formule voor werkelijk rendement op vastgoed:
Werkelijk rendement = Huurinkomsten + Waardeverandering – Rente op je Box 3-schuld
Per component:
- Huurinkomsten: de kale huur (exclusief servicekosten) die je in het jaar ontvangt
- Waardeverandering: WOZ-waarde aan einde van het jaar minus WOZ-waarde aan begin van het jaar
- Aftrekbare rente: alleen de werkelijke rente op je Box 3-schuld is aftrekbaar. Exploitatiekosten (onderhoud, VvE, beheer, OZB, verzekeringen) en afschrijving tellen niet mee. Investeringen die de WOZ-waarde verhogen, mag je wel van de eindwaarde afhalen, mits je ze bij de gemeente meldt.
Belangrijk: de waardeverandering is gebaseerd op WOZ, niet op marktwaarde. Dat is doorslaggevend voor de uitkomst.
Loont tegenbewijs voor jou? Twee vragen.
Drie scenario's rond tegenbewijs
Scenario A: Stagnerende markt
Pand WOZ €400.000 begin jaar, €398.000 einde jaar (WOZ daalde met €2.000). Huurinkomsten €15.000. Rente op de Box 3-schuld €4.500. Werkelijk rendement: 15.000 - 2.000 - 4.500 = €8.500. Forfait: €400.000 × 6% = €24.000. Werkelijk rendement is fors lager, tegenbewijs scheelt €5.580 aan belasting (€15.500 verschil × 36%).
Scenario B: Onderhoud telt niet mee
Pand WOZ €350.000, blijft gelijk. Huurinkomsten €17.000. Je vervangt het dak voor €25.000. Let op: die €25.000 is onder de tegenbewijsregeling niet aftrekbaar, alleen de rente op je Box 3-schuld is dat, geen onderhoud. Je werkelijk rendement blijft dus €17.000. Forfait: €350.000 × 6% = €21.000. Tegenbewijs loont hier alsnog, want €17.000 ligt onder €21.000: €4.000 verschil × 36% = €1.440. Maar niet dankzij het dak. Wie die €25.000 hoopt af te trekken, komt bedrogen uit.
Scenario C: Leegstand
Pand WOZ €300.000, blijft gelijk. Geen huurinkomsten zes maanden door verbouwing. Jaarhuur uiteindelijk €6.000 (was €20.000 in voorgaand jaar). Rente op de Box 3-schuld €3.000. Werkelijk rendement: 6.000 - 3.000 = €3.000. Forfait: €300.000 × 6% = €18.000. Tegenbewijs bespaart €5.400 belasting.
Waarom werkt het meestal niet voor vastgoed?
In de meeste jaren tussen 2014 en 2024 stegen WOZ-waarden in Nederland gemiddeld met 5-12 procent per jaar. Voor 2025 publiceerden gemeenten verhogingen van gemiddeld 4-7 procent. Op een pand van €400.000 betekent dat een waardestijging van €16.000-€28.000, toegevoegd aan de huurinkomsten levert dit een werkelijk rendement op dat fors hoger ligt dan het forfait van 6 procent.
Voorbeeld: pand WOZ €400.000 begin jaar, €425.000 einde jaar (+6,25%). Huur €18.000. Rente op de Box 3-schuld €4.000. Werkelijk rendement: 18.000 + 25.000 - 4.000 = €39.000. Forfait: €24.000. Tegenbewijs aanvragen zou je belasting verhogen met €5.400.
De fiscus zal je nooit op het idee brengen om tegenbewijs te leveren als dit nadelig voor je uitpakt, maar je rekent vaak liever niet op tegenbewijs als je niet zeker weet dat het in je voordeel werkt.
Hoe vraag je het werkelijk rendement aan?
De tegenbewijsregeling activeer je via je belastingaangifte. In het aangifteformulier inkomstenbelasting (M-, P- of T-formulier) staat sinds 2024 een aparte vraag of je werkelijk rendement wil aantonen. Daarbij overhandig je:
- Berekening werkelijk rendement (huur + WOZ-mutatie - rente op de Box 3-schuld)
- Bewijsstukken: huurcontracten, betalingen, WOZ-beschikkingen, renteoverzichten
- Toelichting op de aftrekbare rente en eventuele WOZ-verhogende investeringen
De fiscus kan na controle de berekening accepteren, aanpassen, of afwijzen. Bij afwijzing geldt het forfait. Een beroepsprocedure is mogelijk maar bewerkelijk.
Tegenbewijs combineren met andere bezittingen
Een complicatie: als je tegenbewijs aanvraagt, geldt dat voor je volledige Box 3-vermogen, niet alleen voor de vastgoedportefeuille. Dat betekent dat je ook werkelijk rendement op spaargeld, beleggingen, en alle andere bezittingen moet meenemen.
Voor wie naast vastgoed ook in aandelen zit: een goed beleggingsjaar (8-15% rendement op aandelen) overtreft het forfait fors en kan je tegenbewijs op vastgoed kapotmaken. Reken altijd het totale vermogensbeeld door, niet één losse component.
Conclusie
De tegenbewijsregeling is een welkom escape-luik voor portefeuilles met stagnerende of dalende WOZ, hoge financieringsrente of structurele leegstand. Voor de meerderheid van de Nederlandse vastgoedbeleggers, met opwaartse WOZ-stijgingen tussen 2024 en 2026, werkt het systeem juist averechts en blijft het forfait de gunstigste route. Let wel: vanaf 2028 vervangt een vermogenswinstbelasting dit forfaitstelsel, waardoor de hele afweging opnieuw op tafel komt.
Reken het altijd vooraf door: je Box 3-druk en het BV-alternatief staan naast elkaar in de calculator De structuur. Eens belasting te veel betalen omdat tegenbewijs verkeerd uitpakte, is een dure fout die niet meer terug te draaien is in dezelfde aangifte. Lees ook de complete Box 3 uitleg voor 2026, of gebruik de pandanalyse.
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn werkelijk rendement op vastgoed aantonen in Box 3?
Ja, sinds het Hoge Raad-arrest van 6 juni 2024 mag je het werkelijke rendement laten gelden als dit lager is dan het forfait. Dit heet de tegenbewijsregeling en activeer je via je belastingaangifte.
Hoe bereken ik mijn werkelijke rendement op vastgoed?
Werkelijk rendement = huurinkomsten + waardeverandering (WOZ-mutatie) – de werkelijke rente op je Box 3-schuld. Die rente is wél aftrekbaar; exploitatiekosten zoals onderhoud, VvE en verzekeringen en afschrijving tellen niet mee.
Wanneer is werkelijk rendement nadelig voor vastgoedbeleggers?
In jaren met fors stijgende WOZ-waardes (zoals 2024-2025 in veel Nederlandse gemeenten) overtreft het werkelijke rendement het forfait, omdat de waardestijging meegerekend wordt. Tegenbewijs verhoogt dan je belasting in plaats van die te verlagen.
Geldt tegenbewijs voor mijn hele vermogen of alleen voor vastgoed?
Tegenbewijs geldt voor je volledige Box 3-vermogen. Als je werkelijk rendement aanvraagt, moet je dat ook voor je spaargeld, aandelen en andere bezittingen doen. Een goed beleggingsjaar op aandelen kan je tegenbewijs op vastgoed kapotmaken.
Wat heb ik nodig om tegenbewijs te leveren?
Je hebt huurcontracten en betalingsbewijzen nodig, WOZ-beschikkingen aan begin en eind van het jaar, en overzichten van de betaalde rente op je Box 3-schuld. De fiscus kan deze opvragen ter controle.
De cijfers en regels in dit artikel zijn gecontroleerd tegen de officiele bron. Controleer ze gerust zelf.