Sinds het Hoge Raad-arrest van 6 juni 2024 mag je in Box 3 je werkelijke rendement op vastgoed laten gelden, mits dit lager is dan het forfait. Voor de gemiddelde vastgoedbelegger klinkt dit als een geschenk. In de praktijk is het een tweesnijdend zwaard: voor sommigen flink fiscaal voordeel, voor anderen juist een hogere belasting dan onder het forfait.

Dit stuk legt uit wanneer de tegenbewijsregeling werkt, hoe je het werkelijke rendement berekent, en waarom de meeste portefeuilles tussen 2024 en 2026 beter af zijn met het forfait.

Wat is het Hoge Raad-arrest?

De Hoge Raad oordeelde in juni 2024 dat het Box 3-systeem in strijd is met het EVRM (Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens), specifiek het recht op eigendom uit Artikel 1 van Protocol 1. De redenering: het systeem belast vermogen op basis van een fictief rendement, ongeacht wat de belegger werkelijk verdient. Wie minder verdient dan het forfait, wordt onevenredig belast.

Het arrest heeft als gevolg dat een belastingplichtige die kan aantonen dat zijn werkelijk rendement lager is dan het forfaitair rendement, mag worden belast over dat werkelijke rendement. Dit heet de tegenbewijsregeling.

Hoe wordt het werkelijke rendement berekend?

De Belastingdienst hanteert sinds 2024 de volgende formule voor werkelijk rendement op vastgoed:

Werkelijk rendement = Huurinkomsten + Waardeverandering – Kosten

Per component:

Belangrijk: de waardeverandering is gebaseerd op WOZ, niet op marktwaarde. Dat is doorslaggevend voor de uitkomst.

Drie scenario's waar tegenbewijs zinvol is

Scenario A: Stagnerende markt

Pand WOZ €400.000 begin jaar, €398.000 einde jaar (WOZ daalde met €2.000). Huurinkomsten netto €15.000. Kosten €4.500. Werkelijk rendement: 15.000 - 2.000 - 4.500 = €8.500. Forfait: €400.000 × 6% = €24.000. Werkelijk rendement is fors lager, tegenbewijs scheelt €5.580 aan belasting (€15.500 verschil × 36%).

Scenario B: Hoge onderhoudskosten

Pand WOZ €350.000, blijft gelijk. Huurinkomsten netto €17.000. Eenmalige dakvervanging €25.000. Werkelijk rendement: 17.000 - 25.000 = -€8.000 (negatief). Forfait: €350.000 × 6% = €21.000. Tegenbewijs scheelt fors, bij €29.000 verschil bespaar je €10.440 aan Box 3-belasting.

Scenario C: Leegstand

Pand WOZ €300.000, blijft gelijk. Geen huurinkomsten zes maanden door verbouwing. Jaarhuur uiteindelijk €6.000 (was €20.000 in voorgaand jaar). Kosten €3.000. Werkelijk rendement: 6.000 - 3.000 = €3.000. Forfait: €300.000 × 6% = €18.000. Tegenbewijs bespaart €5.400 belasting.

Waarom werkt het meestal niet voor vastgoed?

In de meeste jaren tussen 2014 en 2024 stegen WOZ-waarden in Nederland gemiddeld met 5-12 procent per jaar. Voor 2025 publiceerden gemeenten verhogingen van gemiddeld 4-7 procent. Op een pand van €400.000 betekent dat een waardestijging van €16.000-€28.000, toegevoegd aan de huurinkomsten levert dit een werkelijk rendement op dat fors hoger ligt dan het forfait van 6 procent.

Voorbeeld: pand WOZ €400.000 begin jaar, €425.000 einde jaar (+6,25%). Huur netto €18.000. Kosten €4.000. Werkelijk rendement: 18.000 + 25.000 - 4.000 = €39.000. Forfait: €24.000. Tegenbewijs aanvragen zou je belasting verhogen met €5.400.

De fiscus zal je nooit op het idee brengen om tegenbewijs te leveren als dit nadelig voor je uitpakt, maar je rekent vaak liever niet op tegenbewijs als je niet zeker weet dat het in je voordeel werkt.

Hoe vraag je het werkelijk rendement aan?

De tegenbewijsregeling activeer je via je belastingaangifte. In het aangifteformulier inkomstenbelasting (M-, P- of T-formulier) staat sinds 2024 een aparte vraag of je werkelijk rendement wil aantonen. Daarbij overhandig je:

De fiscus kan na controle de berekening accepteren, aanpassen, of afwijzen. Bij afwijzing geldt het forfait. Een beroepsprocedure is mogelijk maar bewerkelijk.

Tegenbewijs combineren met andere bezittingen

Een complicatie: als je tegenbewijs aanvraagt, geldt dat voor je volledige Box 3-vermogen, niet alleen voor de vastgoedportefeuille. Dat betekent dat je ook werkelijk rendement op spaargeld, beleggingen, en alle andere bezittingen moet meenemen.

Voor wie naast vastgoed ook in aandelen zit: een goed beleggingsjaar (8-15% rendement op aandelen) overtreft het forfait fors en kan je tegenbewijs op vastgoed kapotmaken. Reken altijd het totale vermogensbeeld door, niet één losse component.

Conclusie

De tegenbewijsregeling is een welkom escape-luik voor portefeuilles met stagnerende WOZ, hoge onderhoudskosten of structurele leegstand. Voor de meerderheid van de Nederlandse vastgoedbeleggers, met opwaartse WOZ-stijgingen tussen 2024 en 2026, werkt het systeem juist averechts en blijft het forfait de gunstigste route.

Reken het altijd vooraf door. Eens belasting te veel betalen omdat tegenbewijs verkeerd uitpakte, is een dure fout die niet meer terug te draaien is in dezelfde aangifte. Lees ook de complete Box 3 uitleg voor 2026, of gebruik de calculator Het pand.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn werkelijk rendement op vastgoed aantonen in Box 3?

Ja, sinds het Hoge Raad-arrest van 6 juni 2024 mag je het werkelijke rendement laten gelden als dit lager is dan het forfait. Dit heet de tegenbewijsregeling en activeer je via je belastingaangifte.

Hoe bereken ik mijn werkelijke rendement op vastgoed?

Werkelijk rendement = huurinkomsten + waardeverandering (WOZ-mutatie) – werkelijke kosten. Rentekosten op de hypotheek tellen niet mee, omdat die al in de schuldencomponent zitten. Afschrijving telt ook niet mee.

Wanneer is werkelijk rendement nadelig voor vastgoedbeleggers?

In jaren met fors stijgende WOZ-waardes (zoals 2024-2025 in veel Nederlandse gemeenten) overtreft het werkelijke rendement het forfait, omdat de waardestijging meegerekend wordt. Tegenbewijs verhoogt dan je belasting in plaats van die te verlagen.

Geldt tegenbewijs voor mijn hele vermogen of alleen voor vastgoed?

Tegenbewijs geldt voor je volledige Box 3-vermogen. Als je werkelijk rendement aanvraagt, moet je dat ook voor je spaargeld, aandelen en andere bezittingen doen. Een goed beleggingsjaar op aandelen kan je tegenbewijs op vastgoed kapotmaken.

Wat heb ik nodig om tegenbewijs te leveren?

Je hebt huurcontracten en betalingsbewijzen nodig, WOZ-beschikkingen aan begin en eind van het jaar, en facturen voor alle kostenposten (onderhoud, VvE, OZB, verzekeringen). De fiscus kan deze opvragen ter controle.