Box 3 vastgoed vanaf 2028: vermogenswinstbelasting, leegwaarderatio weg

Per 1 januari 2028 verdwijnt het forfaitaire Box 3-systeem voor vastgoed in zijn huidige vorm. Daarvoor in de plaats komt een vermogenswinstbelasting: huurinkomsten jaarlijks belast, waardestijging pas bij verkoop. Op 12 februari 2026 nam de Tweede Kamer het wetsvoorstel aan, op 24 april 2026 verfijnde het kabinet de vastgoedparagraaf. Op Prinsjesdag 2026 kwam de aangekondigde reparatie (novelle) niet: het kabinet besluit pas in het voorjaar van 2027 en heeft de Eerste Kamer gevraagd te wachten, dus 1 januari 2028 staat op losse schroeven (lees de update van 18 september 2026). Voor beleggers blijft dit een fundamenteel kantelpunt, met overgangskwesties die nu al spelen.

Dit stuk schetst wat er per 2027 en 2028 verandert, hoe de nieuwe vermogenswinstbelasting werkt, wat er met de leegwaarderatio gebeurt, en welke voorbereidingen je nu zinnig kunt treffen, twee jaar voor de overgang.

Drie wijzigingen in twee stappen

De hervorming gebeurt niet in één keer. Drie data tellen:

• 2026Tegenbewijsregeling actiefHet forfait blijft, maar een lager werkelijk rendement mag je aantonen.
• 2027Nog een forfaitjaarBelastingplan 2027 laat het overbruggingsstelsel en de leegwaarderatio-tabel staan; heffingsvrij vermogen naar € 60.098.
• 2028Vermogenswinstbelasting (datum onzeker)Forfait weg: huur jaarlijks belast, waardestijging pas bij verkoop, kosten weer aftrekbaar. Besluit over de wet in het voorjaar van 2027.

1 januari 2026. De Wet tegenbewijsregeling box 3 trad in werking. Het oude forfaitaire systeem blijft bestaan, maar wie kan aantonen dat zijn werkelijke rendement lager is, mag dat lagere rendement gebruiken. Voor vastgoed kwam daarbij de bijtelling eigen gebruik van 5,06% van de WOZ-waarde (zie het stuk bijtelling eigen gebruik tweede woning).

1 januari 2027. Nog een jaar in het overbruggingsstelsel. Het Belastingplan 2027 (Prinsjesdag 2026) verhoogt het heffingsvrij vermogen naar 60.098 euro en laat de rest staan: het forfait, de tegenbewijsregeling en de leegwaarderatio, die de WOZ-waarde van een verhuurde woning verlaagt tot 73% tot 100% afhankelijk van de huur-WOZ-verhouding (Belastingdienst-tabel sinds 2023). Per 2026 geldt al een uitzondering: bij verhuur aan gelieerde partijen tegen niet-marktconforme prijs is de ratio niet meer toepasbaar.

1 januari 2028 (beoogd). Het forfaitaire systeem wordt voor vastgoed vervangen door een vermogenswinstbelasting. Vanaf dat moment worden huurinkomsten jaarlijks belast en waardestijging pas bij verkoop. Sinds Prinsjesdag 2026 is die datum onzeker: het kabinet besluit in het voorjaar van 2027, en een van de scenario's houdt het forfait tot 2030.

Tussen nu en 2028 zitten dus twee jaren onder de huidige regels (2026 en 2027), en dan de voorgenomen overstap. Die overstap is voorgenomen wetgeving, nog niet definitief, en de datum kan schuiven.

Wat de vermogenswinstbelasting precies inhoudt

De vermogenswinstbelasting voor vastgoed bestaat uit twee componenten. Het verschil met de tegenbewijsregeling werkelijk rendement die sinds 2026 al loopt is dat aftrekbaarheid van kosten weer breed terugkomt. De regels hieronder volgen uit het huidige wetsvoorstel (Wet werkelijk rendement box 3); het ligt nog bij de Eerste Kamer en de definitieve uitvoering kan op onderdelen wijzigen.

Eerste, het directe rendement. Huurinkomsten worden jaarlijks belast tegen 36 procent (huidige Box 3-tarief, kan veranderen). In tegenstelling tot de tegenbewijsregeling 2026 zijn kosten daarbij weer aftrekbaar: onderhoud, beheerskosten, hypotheekrente, premies opstalverzekering, OZB, en eventuele leegstandsverliezen. Dat is een terugkeer naar een systeem dat eigenaren van vastgoed vóór 2001 nog kenden.

Tweede, de waardewinst bij verkoop. Bij verkoop wordt het verschil tussen verkoopprijs en openingswaarde belast, eveneens tegen 36 procent. De openingswaarde voor bestaande woningen is de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2028, vastgelegd in de WOZ-beschikking 2029; voor andere onroerende zaken de werkelijke waarde op 1 januari 2028. Voor vastgoed aangekocht ná die datum is het de aankoopprijs plus kosten koper.

De waardewinst wordt verminderd met door de jaren heen gedane verbeteringen, mits die zijn aangemeld bij de gemeente en de WOZ-waarde aantoonbaar hebben verhoogd. Regulier onderhoud telt niet als verbetering, een uitbouw of energetische renovatie wel.

Niet-verhuurd vastgoed: een forfait van 3,35%

Niet al het vastgoed wordt vanaf 2028 op de werkelijke huur belast. Voor een woning die het hele jaar niet wordt verhuurd, kent de Wet werkelijk rendement een forfaitaire bijtelling van 3,35 procent van de WOZ-waarde. Dat is geen keuze en geen voortzetting van het oude forfait, maar de vaste behandeling voor niet-verhuurd vastgoed binnen het nieuwe stelsel. Verhuurd vastgoed valt juist verplicht onder de werkelijke huurinkomsten (zie hieronder); de tegenbewijsregeling, met haar keuze tussen forfait en werkelijk rendement, is een overgangsregeling voor 2026-2027 en vervalt met de nieuwe wet.

Daarop mogen onderhoudskosten in mindering worden gebracht. Dat is een wezenlijk verschil met de tegenbewijsregeling 2026-2027 waarbij onderhoudskosten niet aftrekbaar zijn. Effectief levert dit voor leegstaand vastgoed met regulier onderhoud een lagere heffing op dan het huidige systeem.

Voor gemengd gebruik (verhuur gedurende minder dan 90% van het jaar) geldt vanaf 2028 de hoogste van twee: de bruto-vastgoedbijtelling van 3,35% of de werkelijke huurinkomsten minus kosten. Wie nauwelijks verhuurt, valt automatisch in het forfait. Wie veel verhuurt, valt automatisch in de werkelijke rendementscategorie. (Op basis van het huidige wetsvoorstel; definitieve uitvoering kan wijzigen.)

De leegwaarderatio in 2026 en 2027

De leegwaarderatio is een korting op de WOZ-waarde bij verhuurd vastgoed, ingevoerd omdat een verhuurde woning op de markt minder oplevert dan een lege. De leegwaarderatio loopt van 73% (lage huur) tot 100% (jaarhuur 5% of meer van de WOZ); de korting op de grondslag is dus maximaal 27%.

In 2026 is de regeling al beperkt: bij verhuur aan gelieerde partijen (familie, eigen BV) tegen niet-marktconforme huurprijs is de ratio niet meer van toepassing. De WOZ-waarde geldt dan voor 100%. In 2027 verandert daar niets aan: de tabel geldt gewoon, het Belastingplan 2027 laat hem staan.

Waar de ratio wél verandert, is in het nieuwe stelsel. Het jaarlijkse forfait op WOZ maal ratio verdwijnt, maar volgens het wetsvoorstel wordt de startwaarde van een verhuurde woning per 1 januari 2028 wél verlaagd met de leegwaarderatio. Die korting komt later terug als belaste winst zodra je de woning leeg verkoopt. Bij een WOZ van 400.000 euro en een ratio van 90% is de startwaarde 360.000, en is 40.000 euro van de latere verkoopwinst een stijging die nooit bestond. De Tweede Kamer vroeg de regering per motie (10 februari 2026) de nadelen daarvan te onderzoeken. De hele som staat in Je beleggingspand verkopen vóór 2028?

De WOZ-waarde per 1 januari 2028 wordt strategisch

Onder het huidige forfaitaire systeem is een lage WOZ-waarde altijd gunstig: hoe lager de WOZ, hoe lager de Box 3-grondslag. Veel beleggers maken om die reden routinematig bezwaar tegen WOZ-beschikkingen.

Vanaf 2028 verandert dit voor wie van plan is een pand binnen afzienbare tijd te verkopen. De openingswaarde per 1 januari 2028 is dan het uitgangspunt voor de vermogenswinstbelasting bij verkoop. Hoe lager die openingswaarde, hoe hoger de waardewinst, en hoe meer belasting bij verkoop.

Voorbeeld. Een pand aangekocht in 2020 voor €250.000, marktwaarde nu €400.000. Je verkoopt in 2031 voor €450.000. Wat je in 2028 als openingswaarde vastlegt, bepaalt de winst waarover je straks afrekent.

Onder het forfait was een lage WOZ-waarde altijd gunstig. Vanaf 2028 wordt de WOZ per 1 januari 2028 de openingswaarde voor de vermogenswinstbelasting: hoe lager die staat, hoe hoger de belaste winst bij verkoop. Wie verkoop verwacht, heeft er belang bij die waarde niet routinematig te verlagen. Tarief 36%, geverifieerd juni 2026.

Vermogenswinst is verkoopprijs min openingswaarde min aangemelde verbeteringen. De heffing valt pas bij verkoop, niet jaarlijks. Regulier onderhoud telt niet als verbetering; een uitbouw of energetische renovatie die de WOZ aantoonbaar verhoogt wel. Tarief 36% (2028-voorstel), geverifieerd juni 2026.

Wie verwacht binnen 5 tot 10 jaar te verkopen, doet er goed aan om de WOZ-beschikking 2029 (peildatum 1 januari 2028, die de openingswaarde vaststelt) niet automatisch te verlagen. Dat is een omslag in denkwijze voor wie jarenlang bezwaarschriften heeft gemaakt.

Hoe zit het met onverkochte panden tussen 2028 en verkoop?

De waardewinst tot het moment van verkoop is geen jaarlijkse heffing. Pas op het moment dat het pand verkocht wordt, of overgaat naar een ander vermogensregime (bijvoorbeeld een BV), wordt de waardewinst belast. Tussentijds wordt alleen de jaarlijkse huur belast, minus de aftrekbare kosten.

Dat is fundamenteel anders dan het huidige systeem waarin de WOZ-stijging jaarlijks via het forfait wordt "belast". Voor langjarige bezitters met sterke waardestijging is dit gunstig: belasting wordt uitgesteld. Voor kortlopende strategieen wordt vastgoed fiscaal duurder.

Overlijden is in het wetsvoorstel wél een afrekenmoment. De vermogenswinst wordt belast bij realisatie, en daaronder vallen naast verkoop ook overlijden, emigratie (met uitstel van betaling), echtscheiding, het aangaan van een gemeenschap van goederen en de overgang van een pand naar box 1. Wie een pand houdt tot het einde, schuift de heffing dus niet door naar de volgende generatie; hij verschuift naar de nalatenschap. (Op basis van het huidige wetsvoorstel; de definitieve uitvoering kan nog wijzigen.)

Wat te doen tussen nu en 2028

Vier praktische aandachtspunten voor de huidige jaren:

1. Documenteer je openingspositie. Verzamel de WOZ-beschikking 2029 (peildatum 1-1-2028), foto's van het pand op 1-1-2028, en een overzicht van alle verbeteringen sinds aankoop met facturen en gemeentelijke melding. Dit wordt de basis voor toekomstige berekeningen.

2. Heroverweeg bezwaar tegen WOZ-beschikkingen. Voor de korte termijn (2026, 2027) blijft een lage WOZ-waarde gunstig vanwege het forfait. Voor wie binnen 10 jaar verwacht te verkopen, kan een hogere WOZ-vaststelling met peildatum 1-1-2028 (de WOZ-beschikking 2029) op termijn voordeliger zijn.

3. Plan grote onderhouds- of verbeteringsuitgaven. Onderhoud uitvoeren vóór 2028 betekent dat de kosten niet aftrekbaar zijn onder de tegenbewijsregeling. Na 2028 zijn ze wel aftrekbaar onder het nieuwe systeem. Voor planbaar onderhoud kan uitstel naar na 1-1-2028 fiscaal voordelig zijn.

4. Reken de impact door voor verhuurd vastgoed, maar beslis niet op een datum. Voor een pand met lage huur is het nieuwe stelsel per jaar vaak goedkoper dan het forfait (belast wordt de werkelijke huur min kosten, niet 6% van WOZ maal ratio); voor wie wil uitponden telt de leegwaarderatio in de startwaarde. Neem geen structuurbeslissing zoals de overstap naar een BV op een 2028-stelsel dat in het voorjaar van 2027 nog kan veranderen. Lees ook Box 3 naar BV overstappen.

De grote onzekerheden

Het wetsvoorstel is door de Tweede Kamer aangenomen maar nog niet door de Eerste Kamer, die haar stemming op 30 juni 2026 uitstelde. De reparatie die op Prinsjesdag 2026 zou komen, kwam niet; het kabinet besluit in het voorjaar van 2027 en zette vier scenario's op een rij, van een aangepaste invoering in 2028 tot het forfait houden tot 2030. Drie onzekerheden daarbovenop:

Eerste, vertraging. De Belastingdienst heeft eerder aangegeven dat 2028 krap is voor implementatie. Een uitstel met één jaar (2029) is denkbaar als de uitvoeringsorganisatie niet rond komt. Dat zou betekenen: nog één extra jaar onder het huidige forfaitaire systeem.

Tweede, aanpassing van het belastingtarief. Het wetsvoorstel gaat uit van 36 procent zoals het huidige Box 3-tarief. Het coalitieakkoord "Aan de slag" van januari 2026 (D66/VVD/CDA) bevat aanwijzingen dat dit tarief in de toekomst herzien kan worden, in beide richtingen.

Derde, behandeling van bestaande hypotheken. Hoe rente op een hypotheek voor verhuurd vastgoed precies aftrekbaar wordt in 2028, is in het wetsvoorstel nog niet uitgekristalliseerd. Het kabinet werkt aan een uitvoeringsregeling die in de zomer van 2026 verwacht wordt.

Conclusie

De Box 3-hervorming voor vastgoed is een fundamentele wijziging. Niet alleen het percentage of het forfait, maar het hele systeem verandert: van een fictieve jaarlijkse heffing naar een werkelijk-rendementsmodel met uitgestelde waardewinstbelasting. Voor langjarige beleggers met stijgende portefeuilles is dit op termijn gunstiger; voor kortlopende strategieen ongunstiger.

Het belangrijkste praktische gevolg: 1 januari 2028 wordt een fiscale peildatum. De WOZ-waarde op die datum is het uitgangspunt voor alle toekomstige berekeningen. Wie nu portefeuillebeslissingen neemt, doet er goed aan deze peildatum in het achterhoofd te houden.

Reken de impact op de eigen portefeuille door op de pandanalyse. De calculator van De Vastgoedrealist is in mei 2026 uitgebreid met scenario-analyse voor 2028 op basis van de bekende contouren van het wetsvoorstel.