Sinds 1 januari 2026 geldt er voor tweede woningen, vakantiehuizen en panden voor deels eigen gebruik een nieuwe rekenpost in Box 3: de bijtelling eigen gebruik. Het uitgangspunt is 5,06 procent van de WOZ-waarde, omgerekend naar het aantal dagen dat de woning voor jou ter beschikking staat. Dat klinkt als een detail. In de praktijk is het op een vakantiewoning van €300.000 al snel €5.500 extra fiscaal inkomen per jaar, oftewel ongeveer €2.000 belasting.
Dit stuk legt uit hoe de bijtelling werkt, voor wie hij geldt, welke valkuilen er zitten in het begrip "ter beschikking staan", en wanneer het loont om in plaats van het forfait de werkelijke economische huurwaarde te gebruiken.
Waar de regel vandaan komt
De Hoge Raad oordeelde in het Kerstarrest van 20 december 2024 dat eigen gebruik van een tweede woning een vorm van rendement is, maar dat de bestaande wet geen rekenmethode kende om dat te kwantificeren. Voorlopig moest het voordeel op nihil worden gesteld. Voor wie in 2025 of eerder een vakantiewoning had: een meevaller.
Per 1 januari 2026 heeft de wetgever die leemte gevuld via de Wet tegenbewijsregeling box 3. De wet definieert de economische huurwaarde van een tweede woning als de huurprijs die je onder normale marktcondities had kunnen krijgen. Omdat het ondoenlijk is om dat per pand precies vast te stellen, bood SEO Economisch Onderzoek de wetgever een "kapstok": het landelijke gemiddelde van 5,06 procent van de WOZ-waarde.
Het bedrag is geen toeval. Het is de uitkomst van een onderzoek naar huurrendementen op niet-verhuurde woningen in 2019-2023, gecorrigeerd voor leegstand en onderhoud. Wie het "te hoog" vindt voor de eigen woning, mag aantonen dat de economische huurwaarde in zijn geval lager is.
Hoe de rekensom werkt
De berekening kent twee stappen. Eerst de basis-bijtelling op jaarbasis: 5,06 procent van de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar eráán voorafgaand. Voor 2026 dus de WOZ-beschikking met peildatum 1 januari 2025. Daarna een correctie naar de periode dat het pand voor jou ter beschikking stond, uitgedrukt in dagen gedeeld door 365.
Een voorbeeld. Een vakantiewoning in Zeeland, WOZ-waarde €237.000. Verhuurd van 1 juni tot en met 30 september via Booking en Airbnb (totaal 122 dagen). De rest van het jaar (243 dagen) staat de woning aan jou ter beschikking, of je er nu zelf bent of niet.
Basis-bijtelling: €237.000 × 5,06% = €11.992. Correctie naar beschikbare dagen: €11.992 × (243/365) = €7.983. Dat bedrag telt mee als werkelijk rendement, naast de huurinkomsten van de verhuurperiode en de eventuele verandering in WOZ-waarde.
Voor wie de gedachte heeft dat "ik gebruik mijn vakantiewoning maar dertig dagen per jaar, dus betaal ik over dertig dagen": dat klopt niet. Het gaat om de dagen dat de woning ter beschikking staat, niet om de dagen feitelijk verblijf.
Wat ter beschikking staan precies betekent
Dit is het strijdpunt waarover veel gepubliceerd is. Begin 2026 stond op de website van de Belastingdienst een formulering die suggereerde dat alleen dagen van feitelijk verblijf telden. Op 21 april 2026 schreef fiscalist Eric van Uunen daar een column over op TaxLive, waarin hij de afwijking met de Memorie van Toelichting bij de Wet tegenbewijsregeling aantoonde. Één dag later was de Belastingdienst-site aangepast.
De nieuwe (en juiste) formulering: het gaat om dagen waarop het pand voor eigen gebruik beschikbaar is, éék als je er niet bent. Een vakantiewoning die je het hele jaar voor jezelf reserveert maar nooit bezoekt, telt voor 365 dagen mee.
Welke dagen tellen niet mee:
- Dagen dat het pand verhuurd of verpacht is, geattesteerd via huurovereenkomst en bankafschrift
- Dagen dat het pand in aanbouw is
- Dagen dat het pand door brand, verbouwing of structureel gebrek onbruikbaar is
Dat laatste is een open norm. Een paar dagen kapotte verwarming telt niet als "onbruikbaar". Een renovatie van drie maanden waarbij keuken en badkamer eruit liggen, wel.
Wie raakt de bijtelling werkelijk?
Drie groepen lopen er direct tegenaan:
De vakantiewoning-bezitter. Veel Nederlanders met een huisje in Drenthe, Zeeland of de Veluwe. WOZ-waarde €180.000-€350.000. Verhuren een paar maanden per jaar via Belvilla of Airbnb, gebruiken de rest zelf. Bijtelling per jaar: €5.000-€13.000.
De bezitter van een tweede woning in de stad. Bijvoorbeeld een appartement in Amsterdam voor kinderen of voor zakelijk gebruik. WOZ-waarde €400.000-€700.000. Vaak helemaal niet verhuurd, dus de bijtelling staat één-op-één: €20.000-€35.000 per jaar.
De erfgenaam met een onverdeelde boedel. Vaak een vakantiewoning of ouderlijk huis dat in nalatenschap blijft, leegstaand, gedeeld door drie of vier kinderen. Volgens de Memorie van Toelichting: elk van de erfgenamen heeft de woning voor zijn aandeel ter beschikking. Niemand woont er, maar iedereen krijgt een bijtelling naar rato van het aandeel.
Hoe dit doorwerkt in de belasting
De bijtelling is geen losse belastingpost. Hij wordt opgeteld bij je werkelijk rendement in Box 3 als je gebruik maakt van de tegenbewijsregeling. Werkelijk rendement = huurinkomsten + waardestijging WOZ + bijtelling eigen gebruik − kosten (alleen rentelasten zijn aftrekbaar, geen onderhoud).
Reken het door op de Zeeuwse vakantiewoning. WOZ €237.000. Verhuurd 122 dagen, brutohuur €9.150. WOZ-stijging dat jaar: €5.000. Bijtelling eigen gebruik: €7.983.
Werkelijk rendement: 9.150 + 5.000 + 7.983 = €22.133. Box 3-belasting daarover: €22.133 × 36% = €7.968.
Ter vergelijking, het forfait. Dezelfde woning, WOZ €237.000, forfaitair rendement 6,00%: €14.220. Box 3-belasting: €14.220 × 36% = €5.119.
In dit voorbeeld is het forfait dus gunstiger dan de tegenbewijsregeling. De bijtelling van €7.983 zit in werkelijke rendement maar niet in forfait, en de huurinkomsten zijn dat verschil niet waard.
Wanneer is de tegenbewijsregeling nog interessant?
Drie situaties waarin de tegenbewijsregeling, ondanks de bijtelling, toch de moeite waard is:
Eerste. De WOZ-waarde daalde of bleef stabiel terwijl andere overige bezittingen (aandelen, obligaties) negatief rendement hadden. Box 3 tegenbewijs telt voor het hele vermogen, niet alleen vastgoed. Een verliesgevende aandelenportefeuille kan de bijtelling dempen.
Tweede. De economische huurwaarde van het pand is aantoonbaar lager dan 5,06%. Bijvoorbeeld een woning in een dunbevolkt krimpgebied waar de markthuur 2,5% van de WOZ-waarde bedraagt. Reken dan met die werkelijke economische huurwaarde, mits onderbouwd. Lees ook krimpgebieden lijken goedkoop.
Derde. Het pand stond een groot deel van het jaar daadwerkelijk niet ter beschikking, bijvoorbeeld door langdurige renovatie of structureel verhuur. Hoe meer dagen je "wegrekent", hoe lager de bijtelling.
Wat 2028 hieraan gaat veranderen
Op 12 februari 2026 nam de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor de Wet werkelijk rendement Box 3 aan, dat ingaat per 1 januari 2028. Op 24 april 2026 verfijnde het kabinet de vastgoedparagraaf. Voor vastgoed komt er een aparte regeling: een vermogenswinstbelasting waarbij huurinkomsten jaarlijks belast worden en waardestijging pas bij verkoop.
Voor eigen gebruik is er een nieuw forfait voorgesteld: 3,35 procent van de WOZ-waarde, lager dan de huidige 5,06 procent. Onderhoudskosten worden weer aftrekbaar, wat onder de huidige tegenbewijsregeling niet kan. Voor bezitters van vakantiewoningen wordt het systeem in 2028 dus iets milder.
Tussen nu en 2028 zit er nog één volledig belastingjaar onder de huidige regels. Voor wie een vakantiewoning bezit en de tegenbewijsregeling overweegt: de keuze tussen forfait en tegenbewijs moet je nu jaarlijks maken, omdat de uitkomst sterk afhangt van WOZ-ontwikkeling en huurinkomsten in dat specifieke jaar.
Wat te doen als belegger
Vier praktische aandachtspunten:
1. Hou de dagen bij. Aantal dagen verhuurd, aantal dagen verbouwd, aantal dagen volledig onbruikbaar. Bewaar huurovereenkomsten, facturen van aannemers, en correspondentie met de gemeente. Bij een controle moet je deze dagen kunnen aantonen.
2. Vergelijk vooraf forfait met tegenbewijs. Bij hoge huurinkomsten en stijgende WOZ-waarde is forfait meestal gunstiger. Bij lage huur, dalende WOZ en hoge bijtelling kan tegenbewijs uitpakken, maar lang niet altijd.
3. Onderzoek de economische huurwaarde. Voor woningen in regio's met een lage markthuur kan een eigen onderbouwing op basis van de Huurprijscheck en vergelijkbare verhuringen aantonen dat 5,06% te hoog is.
4. Plan rond verbouwing. Een grondige renovatie van drie maanden haalt 92 dagen uit de bijtelling. Op een vakantiewoning van €300.000 scheelt dat: €15.180 × 92/365 = €3.826 lagere bijtelling, oftewel €1.377 minder belasting. Niet de hoofdreden om te verbouwen, wel een meevaller.
Conclusie
De bijtelling eigen gebruik is in 2026 nieuw maar niet uniek. Vrijwel alle landen kennen een vorm van fictieve heffing op woongenot van een tweede woning, en Nederland sluit zich daarbij aan. Het tarief van 5,06% van de WOZ-waarde is bewust hoog gekozen om het systeem eenvoudig uitvoerbaar te houden; wie het te hoog vindt, mag tegenbewijs leveren.
Het belangrijkste praktische gevolg: wie in 2025 nog dacht dat een leegstaande vakantiewoning "niets kostte" voor Box 3, kan voor 2026 op een fors hogere aanslag rekenen als hij de tegenbewijsregeling kiest. Voor de meeste bezitters blijft het reguliere forfait van 6,00% gunstiger, juist omdat de bijtelling daar geen rol in speelt.
Reken de eigen situatie door op Het pand, de calculator van De Vastgoedrealist. Daar zie je in één scherm de vergelijking tussen forfait en tegenbewijs met bijtelling, voor de actuele 2026-tarieven.
Veelgestelde vragen
Wat is de bijtelling eigen gebruik in Box 3?
De bijtelling eigen gebruik is een rekenmethode die sinds 1 januari 2026 het woongenot van een tweede woning belast onder Box 3. Het tarief is 5,06 procent van de WOZ-waarde, vermenigvuldigd met het aantal dagen per jaar dat het pand voor eigen gebruik ter beschikking stond.
Geldt de bijtelling ook als ik mijn vakantiewoning niet bezoek?
Ja. Volgens de wettekst en de aangepaste informatie op de Belastingdienst-site (april 2026) gaat het om de dagen dat de woning ter beschikking staat, niet om de dagen feitelijk verblijf. Een tweede woning die het hele jaar niet wordt verhuurd en niet wordt verbouwd, telt 365 dagen voor de bijtelling.
Wanneer geldt de bijtelling niet?
De bijtelling geldt niet voor dagen dat het pand verhuurd is, in aanbouw is, of door brand of verbouwing onbruikbaar is. Voor structureel verhuurd vastgoed (commercieel of langdurig) geldt de bijtelling helemaal niet.
Kan ik tegen het 5,06 procent forfait in beroep?
Je mag in plaats van het forfait de werkelijke economische huurwaarde gebruiken. Dat is de huurprijs die je voor de woning had kunnen krijgen onder normale marktcondities. De Huurprijscheck van de Huurcommissie geeft een indicatie. Voor woningen waar de markthuur aantoonbaar lager ligt dan 5,06 procent van de WOZ-waarde, kan dit fiscaal voordelig zijn.
Komt de bijtelling boven op het forfait van 6 procent?
Niet automatisch. De bijtelling speelt alleen een rol bij de tegenbewijsregeling, dus als je werkelijk rendement aanvraagt. Bij toepassing van het reguliere forfait van 6 procent over de WOZ-waarde geldt het forfait als afdoende grondslag. In de tegenbewijs-route komt de bijtelling boven op huurinkomsten en waardestijging.