Erfpacht: de canon die je niet ziet maar wel betaalt

Erfpacht is de kleine lettertjes die niemand leest tot het te laat is. Je koopt een pand, de grond blijft van de gemeente, en je betaalt daarvoor een canon. Bij aankoop is die canon vaak afgekocht of laag, en dus onzichtbaar in je rekensom. Maar hij is er, hij weegt zwaarder dan het jaarbedrag doet vermoeden, en op een dag springt hij omhoog. Dit is hoe je die verborgen last zichtbaar maakt voordat je tekent.

Wat erfpacht is

Bij erfpacht bezit je de opstal, het gebouw, maar niet de grond eronder. Die blijft van de erfverpachter, meestal een gemeente, en voor het gebruik ervan betaal je een jaarlijkse vergoeding: de canon. De hoogte van die canon is de erfpachtgrondwaarde maal een canonpercentage. Zolang de grondwaarde stijgt en het canonpercentage meebeweegt met de rente, is de canon geen vast gegeven maar een bewegend doel. En de belegger die alleen naar de huidige, vaak afgekochte canon kijkt, ziet maar het topje van de verplichting.

Voortdurend of eeuwigdurend: het verschil dat alles bepaalt

Er zijn twee smaken, en het verschil is voor een belegger enorm.

Voortdurende erfpacht loopt in tijdvakken, bijvoorbeeld van 50 jaar. Aan het begin van elk nieuw tijdvak wordt de canon herzien op basis van de actuele grondwaarde en rentestand. Dat is het moment waarop een slapende canon wakker wordt, vaak met een schok. Je koopt in feite een tijdslot: tot de heruitgifte is de canon bekend, daarna wordt hij bepaald door iemand die jou nooit heeft ontmoet.

Eeuwigdurende erfpacht kent die periodieke herziening niet. De canon staat vast, of is eeuwigdurend afgekocht, en er komt geen verrassing aan het einde van een tijdvak. Steden als Amsterdam bieden de mogelijkheid om voortdurende erfpacht om te zetten naar eeuwigdurend; of dat de moeite waard is, hangt af van de afkoopsom, en dat is precies een contante-waarde-som.

De canon die je niet ziet: de contante waarde

Hier zit de denkfout die erfpacht zo verraderlijk maakt. Een belegger ziet een canon van 3.000 euro per jaar en denkt: dat is een kostenpost van 3.000 euro. Maar een eeuwigdurende verplichting van 3.000 euro per jaar is een kapitaalslast. De contante waarde ervan, wat je zou moeten neerleggen om er voor altijd vanaf te zijn, is de jaarcanon gedeeld door de disconteringsvoet. Bij 4 procent is dat 3.000 gedeeld door 0,04, oftewel 75.000 euro. Zoveel is je pand op erfpacht minder waard dan hetzelfde pand op eigen grond. Reken het voor je eigen situatie uit.

De contante waarde van een eeuwigdurende canon is de jaarcanon gedeeld door de disconteringsvoet. Dat is een benadering van wat eeuwigdurend afkopen ruwweg kost, en van hoeveel je pand minder waard is dan vol eigendom. Een echte afkoopsom wordt door de grondeigenaar berekend met een eigen afkoopfactor en is minimaal de erfpachtgrondwaarde. Bij voortdurende erfpacht ligt de last hoger, want daar komt de herziening nog bovenop.

De herziening: van duizend naar tienduizend

Bij voortdurende erfpacht is de canon die je bij aankoop ziet niet de canon die je houdt. Aan het einde van het tijdvak herziet de erfverpachter hem naar de actuele grondwaarde, en in een stad waar de grond decennialang is gestegen, is dat geen bijstelling maar een sprong. In Amsterdam is de grondwaarde sinds 1990 met een factor zes tot tien gestegen. Het is niet ondenkbaar dat een canon van 1.000 euro per jaar bij heruitgifte 6.000 tot 10.000 wordt. Op een netto rendement van 20.000 euro per jaar snoept zo'n herziening zomaar de helft weg, in één keer en voor de rest van het tijdvak.

Dat is de reden dat de vraag bij een erfpachtpand niet is óf de canon stijgt, maar wanneer, en of je dan nog steeds een rendabel pand hebt.

Wat je vóór de aankoop checkt

De erfpachtakte lezen is geen formaliteit maar due diligence. Loop dit langs:

Voortdurend of eeuwigdurend? Bij eeuwigdurend en afgekocht ben je van de herziening af. Bij voortdurend niet.

Tot wanneer is de canon afgekocht of vastgesteld? Een afkoop die over acht jaar afloopt, is een rekening die over acht jaar op de mat valt, bij de dan geldende grondwaarde.

Hoe is de heruitgifte geregeld? Welke grondwaarde en welk canonpercentage gelden er straks, en is er een demping of overgangsregeling?

Reken een fors hogere canon door. Verdraagt het pand een verdrievoudiging of meer van de canon? Zo niet, dan koop je geen korting maar een aflopend tijdslot.

Wat de canon en een toekomstige herziening met je netto rendement doen, reken je door in de pandanalyse. En hoe de canon zich verhoudt tot andere stille kostenposten, zie je in de volledige kostenkant van netto rendement.

Conclusie

Erfpacht wordt verkocht als een korting op de aankoopprijs, en dat klopt: een pand op erfpacht is goedkoper dan op eigen grond. Maar dat verschil is geen cadeau, het is een doorlopende verplichting met een contante waarde die je pand structureel minder waard maakt, en bij voortdurende erfpacht een herziening die je rendement kan halveren. Maak de verborgen last zichtbaar, reken de contante waarde uit, en behandel een aflopend tijdvak als wat het is: een bekende rekening op een onbekend moment.