Erfpacht is de verzekeringspolis die de gemeente Amsterdam je laat tekenen zonder dat je de kleine letters leest. Bij aankoop is het canon afgekocht voor, pak hem beet, vijftig jaar. Niemand vraagt zich af wat er na vijftig jaar gebeurt. Vijftig jaar is altijd ver weg. Tot het niet meer ver weg is.
Bij heruitgifte herziet de gemeente de canon op basis van de actuele grondwaarde. In Amsterdam is dat sinds 1990 met een factor zes tot tien gestegen. Het is niet ondenkbaar dat een canon van duizend euro per jaar straks tienduizend wordt. Op een rendement van twintigduizend per jaar is dat de helft van je netto.
De vraag is niet of, maar wanneer.
Voor aankopen in voortdurende erfpacht: check de afkoopperiode, vraag naar de heruitgifte-voorwaarden, en reken een scenario waarbij de canon vertienvoudigt. Past het pand dan nog in je portefeuille? Zo niet: dan koop je niet een pand, maar een tijdslot dat onvermijdelijk afloopt.
Sommige beleggers durven dit aan, omdat de aankoopprijs lager is dan voor eigen grond. Dat klopt. Maar het verschil is geen korting, het is een doorlopende verplichting waarvan de hoogte over een paar decennia wordt bepaald door iemand die jou nooit heeft ontmoet.