Is vastgoed verhuren in 2026 nog rendabel? De rekensom

Overal lees je hetzelfde: de huurwoning verdwijnt, en verhuren zou niks meer opleveren. Iedereen schríjft erover, bijna niemand rékent het uit. De kranten staan vol meningen, de rekenmachine blijft in de la. Dit stuk doet het omgekeerd. Want het antwoord is geen mening, maar een som. Of verhuren nog loont, hangt af van een paar knoppen: de rente, wat het pand opbrengt, hoeveel je leent, hoe hard de huur stijgt en hoe je het fiscaal regelt. Hieronder staat de rekenmachine die het voor jóuw pand uitrekent. En de uitkomst is ongemakkelijker, en interessanter, dan een simpel "ja" of "nee".

De ene vergelijking waar alles op neerkomt

Het rendement op je eigen geld komt neer op één gedachte. Je pand levert twee dingen op: de huur (min de kosten) en de waardestijging. Tel die op, en je hebt je opbrengst. Trek daar de rente vanaf, en je houdt het gat over dat alles bepaalt. In vaktaal heet dat de spread. Leen je geld bij, dan vermenigvuldigt dat gat: is het dik, dan verdien je op geleend geld extra; is het dun, dan levert lenen weinig op; is het negatief, dan versnelt lenen je verlies. In één formule:

RoE = (y + g) + (y + g − i) × hefboom

Daarin is y de netto huuropbrengst (de huur min alle kosten, gedeeld door de waarde), g de waardestijging per jaar, i de rente, en de hefboom hoeveel je leent ten opzichte van je eigen inleg. Dat gat waar alles om draait, y + g − i, is de spread uit de formule. Let op: 70 procent van de prijs lenen betekent dat je op elke euro eigen geld ruim twee euro schuld hebt (2,33 keer). Belasting, kosten en de timing van je geld komen daarna apart. En omdat meer lenen in de praktijk een hogere rente kost, is dat gat geen vast getal per pand: het beweegt mee met hoe je financiert.

Het probleem van nu: de spread is flinterdun

Vul de cijfers van 2026 in. De verhuurrente ligt medio 2026 rond 5,65 procent (aflossingsvrij, 70 procent geleend, vijf jaar vast), en loopt op tot ruim 6 procent als je meer leent. Wat het pand opbrengt, ligt lager. Een bruto rendement van 4 tot 5,5 procent zakt na VvE, onderhoud, beheer, leegstand en OZB met ruim een procentpunt, tot een netto opbrengst van 3,5 tot 4 procent. Daaruit volgen twee dingen die je uit elkaar moet houden.

Eerst je maandgeld: de huur dekt de rente niet meer, dus je legt elke maand toe. Dat is een liquiditeits- en risicoprobleem. Maar je totale rendement is een ander getal: tel de waardestijging erbij en de opbrengst-plus-groei (zo'n 5,75 procent) ligt nét bóven de rente. Het gat is dus niet negatief, maar flinterdun. En zo'n flinterdun gat overleeft twee dingen niet: de 8 procent overdrachtsbelasting, en de Box 3-heffing, die je belast alsof je 6 procent verdient terwijl je er 3,5 haalt. Daarom sta je in het basisscenario hieronder na belasting onder nul, en is "verhuren is dood" geen onzin maar rekenwerk, voor die koper. En daar zit meteen de uitweg: die 5 procent bruto is de prijs van de gewone koopmarkt. Wie op de gecorrigeerde verhuurmarkt koopt, stapt in op 7 à 8 procent, en dan draait de som om, zoals verderop blijkt.

Reken het zelf uit

Hier is de rekenmachine. Vul je eigen pand in en zie wat je na tien jaar, ná belasting, op je eigen geld overhoudt (het rendement op eigen vermogen, RoE). Dat rekenen we uit in drie vormen naast elkaar: in Box 3, in een BV waaruit je alles uitkeert, en in een BV waarin je de winst laat staan en doorgroeien. De aannames en waarschuwingen staan onder de module. Het voorbeeldpand staat bewust op 5 procent bruto (de gewone koopprijs); zet de huur eens op 7 of 8 procent van de koopsom om te zien wat de gecorrigeerde verhuurmarkt met je rendement doet.

Twee waarschuwingen. Rente en financiering hangen samen: leen je meer, dan betaal je in de praktijk een hogere rente en gelden strengere eisen, terwijl de module de rente vasthoudt. Check dus of jouw combinatie echt te financieren is. En de Box 3-uitkomst is de heffing over het gedachte rendement (het forfait). Verdien je in werkelijkheid op je hele Box 3-vermogen minder, dan mag je met tegenbewijs een lagere heffing claimen. Dat hangt af van je totale vermogen en rekenen we hier niet uit.

Aannames, transparant: aflossingsvrij (aflossing is geen kost maar vermogensopbouw, en verlaagt je cashflow); kosten koper 10% (8% overdrachtsbelasting + 2% overig); verkoopkosten bij exit 1,5%; WOZ gelijk aan de waarde gesteld en groeit mee, en de leegwaarderatio is niet apart toegepast, want die geldt niet bij elk verhuurpand (afhankelijk van huurbescherming, huurprijs en contractvorm). Box 3 2026: forfait bezittingen 6,0%, schuldforfait 2,7%, tarief 36%, zonder heffingvrij vermogen en zonder schuldendrempel (aanname: het pand komt bovenop ander vermogen). In het forfaitaire stelsel is er geen aparte heffing over de gerealiseerde verkoopwinst; onder de tegenbewijsregeling (werkelijk rendement) telt de jaarlijkse waardeverandering van de woning juist wél mee. BV: VPB 19% tot 200.000 euro belastbare winst en 25,8% daarboven, over de jaarwinst en de boekwinst bij verkoop, BV-kosten 2.000 euro per jaar, box 2 24,5% tot 68.843 euro en 31% daarboven bij uitkering. Rendement is nominaal. De Box 3-uitkomst is een IRR met jaarlijkse cashflows; de BV-uitkomst is het samengestelde rendement (CAGR) op je inleg. Tarieven geverifieerd augustus 2026.

Maatstaven · bij deze invoer

Elke maatstaf beantwoordt een andere vraag. BAR en NAR: wat brengt het pand op, gemeten aan zijn waarde. Cash-on-cash: wat houd je per jaar over op je eigen inleg. De rentedekking (ICR): dekt de huur de rente. De equity multiple: hoe vaak krijg je je inleg terug. En de break-evens: waar slaat je maandgeld om van min naar plus. Het gedachte versus werkelijke Box 3-inkomen laat zien of tegenbewijs kan helpen: alleen als het werkelijke (geschatte) inkomen lager is dan het gedachte.

Stresstests · RoE Box 3 als er iets tegenzit

Gevoeligheidsmatrix · RoE Box 3 bij rente en waardegroei

De matrix houdt de rest gelijk en draait alleen aan rente en waardestijging. Je ziet hoe sterk het rendement aan die waardestijging hangt: bij 0 procent groei is het overal negatief, en pas vanaf zo'n 2 à 3 procent wordt het positief. In dit voorbeeldpand komt de winst dus vooral uit de verwachte waardestijging; puur op de huur blijft de opbrengst onder de rente.

De hefboom versterkt je spread, maar de rente stijgt mee

Hier moet ik een populaire vuistregel bijstellen, en ook mijn eigen eerdere woorden. Lenen is in theorie de motor van vastgoed: met weinig eigen geld verdien je over de volle waarde van het pand, dus op je inleg pak je een veelvoud. Maar er zit een addertje onder het gras dat de kale formule verzwijgt: hoeveel je leent en welke rente je betaalt, hangen samen. Wie meer leent, betaalt een hogere rente (grofweg 5,65 procent als je 70 procent leent, ruim 6 procent boven de 80 procent), en die opslag eet de winst van het lenen precies op. Reken een goedkoop, verhuurd gekocht pand door (6,5 procent bruto, 5 procent huurgroei, 3 procent waardestijging, tien jaar): leen je 70 procent tegen 5,65 procent, dan komt het rendement op circa 5 procent; leen je 85 procent tegen 6,1 procent, dan op ruim 4. Reken je met de voorzichtiger 2 procent waardestijging uit het voorbeeld, dan zakken die naar 3,2 en 1,3 procent. Méér lenen levert nu dus iets minder op, niet meer, en de uitkomst hangt sterk aan de verwachte waardestijging.

En in het voorbeeld werkt lenen ronduit tegen je. Koop je zonder lening, op eigen geld, dan staat het rendement op plus 2,6 procent; met 70 procent lenen op min 0,7. Niet omdat lenen slecht is, maar omdat het gat hier flinterdun is, en lenen vergroot alleen wat er is. Zo'n dun gat overleeft drie dingen niet: de hogere rente die je voor meer lenen betaalt, de 8 procent overdrachtsbelasting (een verzonken kost die je op je kleine eigen inleg des te harder voelt naarmate je meer leent), en Box 3, dat je hele pand belast alsof het 6 procent opbrengt, maar je schuld maar voor 2,7 procent meetelt. Elke geleende euro wordt zo belast op een gedacht rendement van 3,3 procent, terwijl je er in het echt amper een kwart procent op verdient.

De les is dus niet "lenen is slecht", maar dat lenen vergroot wat er is, en dat de financieringskosten nu tegen je werken. Is je gat dik én je rente laag, dan is lenen je vriend; is het gat dun of de rente hoog, dan versnelt het je verlies. Het werk zit niet in méér lenen, maar in het gat groter maken: goedkoop verhuurd inkopen en de netto huur laten groeien.

Eén tegenkracht die de andere kant op duwt: in Box 3 is je schuld óók een schild. Ze verlaagt je belasting, want tegenover de 6 procent waarmee je bezit wordt belast, staat de 2,7 procent waarvoor je schuld meetelt. In het voorbeeld scheelt je lening van 210.000 euro zo'n 2.000 euro Box 3-heffing per jaar. Los je af, dan raak je dat schild kwijt. Zo ontstaat de spanning: minder lenen maakt je maandgeld beter, maar sloopt je fiscale schild. De motor telt beide bij elkaar op, en bij de huidige cijfers wint minder lenen, maar het blijft een afweging, geen wet. Reken het dus uit in plaats van een vuistregel te volgen.

De tweede contra-intuïtie: Box 3 en de BV wisselen van plek

De meeste beleggers denken dat een BV altijd beter is zodra je het serieus aanpakt. Dat is te simpel. De module laat zien: welke vorm wint, hangt af van hoe goed het pand draait.

Bij een dun rendement beschermt de BV je beter. In een BV betaal je belasting over je échte, magere winst, in plaats van 36 procent over een gedacht rendement van 6 procent dat je niet haalt. In het voorbeeld hierboven staat Box 3 negatief en de BV licht positief: de BV vangt de te hoge Box 3-heffing op.

Bij een vet rendement draait het om. Dan werkt de Box 3-heffing als een plafond: je betaalt 36 procent over een gedacht rendement van 6 procent, ook al verdien je meer. De BV pakt over je hele winst juist twee keer: eerst vennootschapsbelasting, dan box 2 als je het uitkeert. Dan kan Box 3 opeens gunstiger zijn. Laat je de winst in de BV staan (dan stel je box 2 uit), dan scheelt dat zichtbaar en komt de BV weer dichter bij Box 3. Waar het precies omslaat, bepaalt jouw pand. Let wel: dit is een indicatieve vergelijking binnen de gekozen aannames. De echte BV-uitkomst hangt ook af van de boekwaarde, de afschrijving, verliesverrekening, wanneer je dividend uitkeert, en of je uiteindelijk het pand of de aandelen verkoopt. De module rekent een vereenvoudigde versie; voor een echte structuurkeuze hoort een adviseur erbij.

Wanneer het wél rendabel is

Het flinterdunne gat is geen doodvonnis, het is een lat. Er zijn twee hoofdroutes om het gat groter te maken, en de uitpondgolf voedt ze allebei. Andere knoppen (kosten verlagen, renoveren, splitsen, verduurzamen of een andere manier van verhuren) kunnen de opbrengst ook optillen, maar wegen meestal minder zwaar dan deze twee.

Koop goedkoper, in verhuurde staat. Hier moet je twee markten uit elkaar houden, en dat is precies waar de krant de fout ingaat. De koopmarkt, waar woningen leeg aan een bewoner gaan, staat op recordhoogte: gemiddeld 506.000 euro in het tweede kwartaal van 2026, en op zeven van de tien woningen wordt nog steeds boven de vraagprijs geboden (NVM, Q2 2026). Maar de verhuurmarkt, waar panden mét huurder aan beleggers gaan, is een andere wereld, en dáár staan de prijzen wél onder druk. Bij sommige verhuurde appartementen kan het verschil met de lege waarde volgens Annexum oplopen tot 20 à 40 procent, afhankelijk van plek, pand, huur en contract; dat is geen algemeen gemiddelde, maar het laat zien hoe groot de korting op de juiste plek kan zijn. Wie discipline heeft, koopt verhuurd van een vertrekkende belegger tegen die lagere prijs, en pakt zo een opbrengst die op de gewone koopmarkt niet bestaat: dezelfde huur op een 20 à 40 procent lagere prijs is rekenkundig een bruto rendement van 7 tot 8 procent, waar de lege waarde er 4 tot 5 oplevert. Dat is de snelste weg naar een hogere opbrengst, en meteen het stuk dat de doemverhalen overslaan: nu de prijs op de verhuurmarkt gecorrigeerd is, is 7 tot 8 procent geen uitzondering meer.

Laat de huur groeien. Datzelfde uitponden haalt woningen uit de huurvoorraad; het aanbod krimpt en de huren stijgen. Een pand gekocht op 3,5 procent opbrengst tilt zich met stevige huurgroei in een paar jaar richting de rente, en die schaarste vangt de dunne instap deels op. Maar de huurgroei heeft een grens: voor nieuwe contracten onder de vrije-sectorgrens van 187 WWS-punten is de huur gereguleerd. Bestaande midden- en vrije-sectorcontracten vallen onder overgangsrecht, dus daar hangt het af van de ingangsdatum, de aanvangshuur en het aantal punten.

Bij die hogere opbrengst kantelt het beeld, en niet zuinig. Op 7 procent bruto dekt de huur de rente ruim (de huur is ongeveer 1,3 keer de rente, en je houdt per jaar 3 procent over op je inleg): de maandelijkse bijleg verdwijnt. Het rendement na Box 3 landt dan rond 3 procent bij 2 procent waardestijging; op 8 procent bruto loopt dat naar bijna 5 procent, en met 3 procent groei richting 7. Het verschil met het dunne voorbeeldpand is beslissend: deze uitkomst hangt veel minder aan toekomstige waardestijging, want de huur alleen draagt hem al, en nu het gat dik is werkt lenen weer vóór je in plaats van tegen je. Eén eerlijke kanttekening die anderen zelden maken: haal je die 7 tot 8 procent via de korting op een pand met een hoge lege waarde, dan blijft je fiscale Box 3-waarde bij die lege waarde hangen (WOZ maal leegwaarderatio, niet je aankoopprijs), en dat forfait pakt ongeveer een procentpunt van je rendement terug. Reken dus met de fiscale-waarde-invoer in de motor, niet met wat je betaalde; ook dan blijft de uitkomst positief. Dat is de kern van de splitsing: verhuren is een verliespost voor wie met veel geleend geld een dun-renderend, gereguleerd pand tegen de oude prijs koopt, en verdedigbaar voor wie goedkoop verhuurd inkoopt, in de vrije sector, met een lange adem. De uitpondgolf verschuift woningen van eigenaren voor wie de som niet meer sluit naar kopers die tegen een andere prijs, financiering of aanpak kunnen instappen.

Waarom de huurwoningen verdwijnen

Deze som is niet alleen die van jou. Duizenden beleggers maken hem, en voor het laag renderende, gereguleerde of ongunstig gefinancierde deel van hun bezit komen ze op hetzelfde antwoord: bij deze rente, deze prijzen en deze belasting levert zo'n gefinancierd pand niks meer op. Dus verkopen ze juist die panden. Dat is de uitpondgolf waar het nieuws vol van staat: geen vertrek uit onwil, maar een som die niet meer klopt. De private huurwoning verdwijnt niet omdat verhuurders slechter zijn geworden, maar omdat het gat te dun is geworden om de 8 procent overdrachtsbelasting en de Box 3-heffing nog te dragen.

En hier zit de wrange logica die de krant zelden afmaakt. Doordat beleggers tegelijk verkopen, zakt de prijs van verhuurde panden; doordat diezelfde woningen uit de huurvoorraad verdwijnen, stijgt de huur. Dat zijn precies de twee bewegingen die de som voor de vólgende koper weer laten kloppen. De markt herstelt zichzelf, over de rug van wie te laat uitstapt, en in het voordeel van wie het geduld en het geld heeft om in te stappen als niemand anders durft. Het vertrek van vandaag legt de instap van morgen aan.

Welke variabelen hoe moeten staan

Conclusie

De vraag "is verhuren nog rendabel" heeft geen algemeen antwoord, en iedereen die het wél geeft, verkoopt je iets. Het antwoord is een gat en een belastingvorm. Wie tegen de gewone koopprijs instapt (rond 5 procent bruto), heeft een te dun gat en verliest na belasting, en geen enkele lening redt dat. Maar dat is de verkeerde prijs. Op de gecorrigeerde verhuurmarkt koop je vandaag al snel 7 à 8 procent, en dáár draait alles om: de huur dekt de rente, je legt niet meer toe, en het rendement na belasting landt op 3 tot 5 procent bij bescheiden waardestijging, veel minder afhankelijk van die groei dan het dunne pand. Het lenen dat bij het 5-procentpand tegen je werkte, werkt hier weer vóór je. Verhuren is dus niet dood; het is verschoven van wie tegen de oude prijs koopt naar wie tegen de nieuwe rekent, in de vrije sector, met huurgroei en een passende vorm. De uitpondgolf die de een de markt uit duwt, legt voor de ander juist de instap aan. Reken jouw pand door in de motor hierboven, of volledig in de pandanalyse, en laat de cijfers beslissen in plaats van de krantenkop.