Verduurzamingssubsidie voor verhuurders: het is SVOH, geen ISDE, en het dekt minder dan je denkt.

De eerste vergissing wordt gemaakt voordat de eerste offerte binnen is. Een verhuurder met een label F-pand leest dat er subsidie is voor isolatie en een warmtepomp, tikt "ISDE" in, en rekent op de bedragen die daar staan. Duizend euro voor spouwmuur, een paar duizend voor de warmtepomp, mooi meegenomen. Vervolgens komt de aanvraag terug: afgewezen. De woning is verhuurd, en de ISDE is er niet voor verhuurde woningen.

De ISDE, de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing, is een regeling voor eigenaar-bewoners. Wie zelf in het huis woont. Een verhuurd pand, een tweede woning of een vakantiewoning valt er buiten. Voor een verhuurder bestaat een aparte regeling, met een andere naam, andere bedragen en een andere aanvraagroute: de SVOH, de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen, uitgevoerd door de RVO. Particuliere en zakelijke verhuurders komen ervoor in aanmerking. Woningcorporaties niet.

Dat onderscheid klinkt als een formaliteit. Het is het niet. Het bepaalt welk bedrag je werkelijk terugkrijgt, en dat bedrag is bijna nooit het maximum dat in de kop van elk vergelijkingssite-artikel staat.

Het plafond van 10.000 is niet het bedrag dat je krijgt.

Het maximale subsidiebedrag onder de SVOH is 10.000 euro per woning. Plaats je daarnaast een warmtepomp of zonneboiler, dan loopt het plafond op tot 15.000 euro. Die twee getallen worden overal geciteerd, en ze zijn juist. Ze zijn alleen geen antwoord op de vraag die je stelt. Het plafond is niet wat je krijgt. Het is de bovengrens van wat je in het gunstigste geval, met het complete pakket, bij een fors pand, zou kunnen krijgen.

Wat je werkelijk terugkrijgt, is een optelsom van vaste bedragen per maatregel, elk begrensd door het aantal vierkante meters dat je daadwerkelijk isoleert. Spouwmuurisolatie levert een bedrag per vierkante meter geïsoleerde muur. Dakisolatie idem, HR++ glas idem. Voor een gemiddelde eengezinswoning waar je drie maatregelen neemt om van F naar D te komen, komt de teruggave in de praktijk uit tussen de 2.500 en 4.000 euro. Niet 10.000. Om het plafond te raken moet je vrijwel het hele pand aanpakken, inclusief warmte-installatie, op een woning groot genoeg om alle vierkante-metergrenzen te vullen. Dat is de uitzondering, niet je pand.

De eerlijke vuistregel voor een doorsnee huurwoning: reken op een kwart tot een derde van je verduurzamingskosten terug via de SVOH. De rest betaal je zelf, of leen je bij het Warmtefonds tegen een rente die in 2026 rond de vier komma vier procent ligt.

De aanvraag heeft een grens die je makkelijk over het hoofd ziet.

De SVOH kent twee routes, en welke voor jou geldt hangt van één getal af. Verwacht je dat het subsidiebedrag onder de 25.000 euro blijft, dan vraag je achteraf aan: binnen 24 maanden na uitvoering van de werkzaamheden. Verwacht je erboven uit te komen, bijvoorbeeld omdat je meerdere panden tegelijk verduurzaamt, dan moet de aanvraag vóór de werkzaamheden binnen zijn. Begin je aan het werk zonder die aanvraag, dan is de subsidie voor dat blok weg.

Voor één pand zit je vrijwel altijd onder de grens en heb je dus tot twee jaar de tijd. Voor wie een handvol panden in één campagne aanpakt, is de volgorde van handelen ineens bindend: eerst aanvragen, dan pas een aannemer laten beginnen. Het budget van de regeling is er ook: medio 2026 was ongeveer tachtig procent van de pot nog beschikbaar, dus de druk om vandaag aan te vragen is er niet, maar een regeling met een pot is een regeling die op enig moment leeg is.

De case: label F naar D, na subsidie, over tien jaar.

Neem een tussenwoning uit 1968, label F, WOZ tweehonderdveertigduizend, leegwaarde tweehonderdzestigduizend, jaarhuur veertienduizend. Om naar minimaal label D te komen, wat vanaf 1 januari 2029 de wettelijke ondergrens is voor verhuurde woningen, volstaan drie maatregelen. Spouwmuurisolatie 2.200, dakisolatie aan de binnenzijde 5.500, HR++ glas in twee kamers 3.300. Bruto 11.000 euro.

Uit de SVOH komt op dit pakket ongeveer 3.200 euro terug. Netto-investering 7.800 euro. Financier je dat via een Warmtefonds-lening tegen vier komma vier procent, dan kost het je ongeveer 340 euro per jaar aan rente in het eerste jaar, aflopend. Betaal je uit eigen middelen, dan is de kostprijs het rendement dat je op die 7.800 elders had gemaakt: reken vier tot vijf procent, dus ruwweg 350 euro per jaar aan gemiste opbrengst.

Daar staat tegenover: na een sprong van twee labelstappen mag de huur omhoog, ergens tussen de 35 en 70 euro per maand afhankelijk van de puntenwinst, en de energierekening van de huurder daalt. De verduurzaming levert dus wél iets op. Maar bij 50 euro extra huur per maand is dat 600 euro per jaar bruto, waarvan een deel weer wegvloeit: de WOZ stijgt na verduurzaming, en in box 3 wordt over die hogere WOZ geheven. Netto houdt de verhuurder van die 600 misschien 400 over. Op een netto-investering van 7.800 is dat een terugverdientijd van rond de twintig jaar, en dan heb ik het onderhoudsvoordeel van nieuwe isolatie nog niet meegeteld, dat reëel is maar zich niet in de huur laat zien.

De subsidie verandert de volgorde, niet de uitkomst.

Hier zit de kern. De SVOH is geen cadeau dat verduurzaming rendabel maakt. Het is een korting die een op zichzelf verlieslatende ingreep iets minder verlieslatend maakt. Zonder subsidie kost de labelsprong in deze case 11.000; met subsidie 7.800. In beide gevallen verdien je hem niet terug uit de huurstijging binnen een normale houdtermijn. De subsidie verschuift het break-evenpunt van pakweg achtentwintig jaar naar twintig. Het draait het niet om.

Dat maakt de subsidie niet zinloos. Het maakt de vraag alleen scherper, en het is een andere vraag dan de vergelijkingssites stellen. Die vraag is niet "hoeveel subsidie krijg ik". Die vraag is: verduurzaam ik dit pand tot label D, of pond ik het vóór 1 januari 2029 uit en verkoop ik het aan een eigenwoning-koper, die de verduurzamingsplicht niet heeft maar het label wel erft? In de meeste cases die ik doorreken, wint uitponden op puur rendement, precies omdat de verduurzaming zichzelf niet terugverdient en de subsidie daar te weinig aan verandert.

De belegger die dit goed doet, rekent drie getallen tegen elkaar. Eén: de netto-verduurzamingskosten ná SVOH, over de resterende houdtermijn. Twee: de meeropbrengst van uitponden in 2026 boven verkoop in verhuurde staat. Drie: het risico dat de gemeente ná 2029 daadwerkelijk handhaaft op een pand dat op label E of F blijft staan. Wie die drie kent, weet of subsidie aanvragen de juiste zet is of het duur uitgestelde begin van een verlies. Wat een labelstap doet met je WWS-punten en je maximale huur, reken je hier na.

De regeling is reëler dan het woord "gratis" dat eromheen hangt, en karriger dan het plafond dat overal in de kop staat. Het verschil tussen ISDE en SVOH kost je een afgewezen aanvraag. Het verschil tussen het plafond en het werkelijke bedrag kost je een verkeerde businesscase. En het verschil tussen verduurzamen en uitponden kost, op een doorsnee F-pand, al gauw een procentpunt of meer aan rendement over de houdtermijn. De wettelijke label D-eis en de deadline van 2029 staan hier. De volledige uitponden-of-doorverhuren-rekensom staat hier.