Waar begint vastgoed weer te rekenen?
We volgen 115 te koop aangeboden Nederlandse woonbeleggingen en meten de afstand tussen de vraagprijs en de Beleggersprijs: de prijs waarbij de rekensom weer klopt.
De steekproef, getoetst aan de schone markt
Naast de objecten die de barometer hierboven live doorrekent, ligt er een streng geschoonde marktdataset: alleen harde vraagprijzen en harde contracthuren, apart herrekend. Onafhankelijk gemeten, maar vrijwel hetzelfde antwoord. De mediane bruto BAR komt op die schone dataset uit op 5,9%, gemeten op 113 geschoonde woonbeleggingen.
Vraagprijs versus Beleggersprijs
De Beleggersprijs is de prijs waarbij het bruto rendement de rendementsgrens haalt (hier huur gedeeld door 7%). Elk punt is een object. De gouden lijn is het kantelpunt: vraagprijs gelijk aan de Beleggersprijs. Onder de lijn is de vraagprijs lager dan de Beleggersprijs, en begint de rekensom te kloppen.
De markt op de kaart
Elke gevolgde woonbelegging op zijn plaats in Nederland. De bundel gaat rond; wat op of over de streep van 7% staat, licht goud op.
Waar de rekensom nu interessant wordt
Een gecontroleerde selectie waar de vraagprijs op of onder de 7%-Beleggersprijs ligt. Elke case toont de echte motor-cijfers en opent vooringevuld in de Pandanalyse. Due diligence blijft nodig: dit is een startpunt voor onderzoek, geen koopadvies.
Één prijsverlaging verwijderd
Deze panden zitten hooguit 5% boven hun 7%-Beleggersprijs: nog één prijsverlaging en de rekensom klopt voor een koper met een 7%-doel. De huur staat vast, alleen de vraagprijs hoeft te zakken.
En prijzen bewegen echt. Twee panden die we in de tijd zagen zakken, met de 7%-Beleggersprijs als ijkpunt:
Over dit onderzoek
Geen voorspelling en geen black-box-score. We nemen 115 openbaar aangeboden Nederlandse woonbeleggingen en rekenen ze door met dezelfde motor als de Pandanalyse, op vaste en controleerbare aannames.
Wat we meten
Per pand de bruto Markt-BAR (kale jaarhuur gedeeld door vraagprijs), het netto rendement (NAR, na kosten) en de Beleggersprijs: de prijs waarbij het rendement een doel (7, 8 of 10%) raakt. Bruto is de verleiding; wat overblijft na kosten, belasting en financiering is de waarheid.
Eén motor, geen tweede waarheid
Elk pand loopt door de echte Pandanalyse-engine: een rendement na belasting, financiering en exit over tien jaar. De biedprijzen per case komen daar rechtstreeks uit. Wat je hier ziet, klopt tot op de cent met wat de volledige Pandanalyse zou zeggen.
Bruto is pas de eerste filter
Een hoge BAR kan een sterke exploitatie zijn, maar ook extra risico, een dunne buffer, of een schijn-BAR (potentiële WWS-huur die als bestaande huur wordt gelezen). Daarom controleren we ook de bron en de kwaliteit van de huurinkomsten, niet alleen het percentage.
De grenzen, eerlijk
Vraagprijzen zijn geen gerealiseerde transactieprijzen en percentages zijn geen taxatie. Dit is een momentopname van augustus 2026 op openbare data, een startpunt voor onderzoek, geen koopadvies. De weektrend hieronder toont het nieuwe aanbod per week, niet de hele voorraad.
De volledige rekenwijze, aannames en bronnen staan in de methode. Lees de methodiek →
De verschillen onder de motorkap
Voor wie dieper wil kijken: de rendementen per exploitatievorm en hoe het nieuwe aanbod zich door de weken beweegt.
Per exploitatievorm
Zelfstandige verhuur, kamerverhuur en wooncomplexen apart. Niet om één marktgemiddelde te trekken, maar om de spreiding te laten zien: een hogere bruto yield is geen gratis rendement.
De markt door de weken
De bruto Markt-BAR en de netto NAR van het nieuwe aanbod, per week en per categorie (4-weeks rolling). Kamerverhuur staat bruto het hoogst, zelfstandige woningen het laagst; netto komen ze dichter bij elkaar. Schakel tussen bruto en netto.
Historische instroomtrend: de vergelijkbare woonbeleggingen die per week nieuw op de openbare weekpagina verschenen (5 jan t/m 27 jul 2026, 103 clean trend-panden). Geen herweging van de hele voorraad; kleine categorie-weken zijn ruis. Echte wekelijkse tracking start vanaf de volgende meting.
Brondata: openbare vastgoedaanbiedingen en openbare overheidsdata. Berekeningen: De Vastgoedrealist. Vraagprijzen zijn geen gerealiseerde transactieprijzen; percentages zijn geen taxatie. Objecten zijn vastgelegd op de snapshotdatum en kunnen daarna wijzigen.