Waar begint vastgoed weer te rekenen?
We volgen 142 te koop aangeboden Nederlandse woonbeleggingen en meten de afstand tussen de vraagprijs en de Beleggersprijs: de prijs waarbij de rekensom weer klopt.
Bruto omhoog, netto omlaag
Zelfde 142 panden, twee keer gemeten: boven de as wat de vraagprijs belooft, onder de as wat er na kosten van overblijft. De bult schuift 2,1 punt naar links: bruto is de verleiding, netto is de waarheid.
Waar het rendement nog goed genoeg is
Het patroon op de radar is geen toeval: waar de prijzen het hoogst zijn, in de Randstad, blijft van het rendement het minst over. Mediane bruto-BAR per landsdeel; de verticale streep is de 7%-grens.
De hogere BAR in de periferie is geen gratis rendement. Het is de vergoeding voor een dunnere markt en een zwakkere exit-yield, precies de variabele die de bruto-BAR niet toont. Mediane BAR per CBS-landsdeel uit de live steekproef; bij een klein aantal waarnemingen (n) is de mediaan indicatief.
Vraagprijs versus Beleggersprijs
De Beleggersprijs is de prijs waarbij het bruto rendement de rendementsgrens haalt (hier huur gedeeld door 7%). Elk punt is een object. De gouden lijn is het kantelpunt: vraagprijs gelijk aan de Beleggersprijs. Onder de lijn is de vraagprijs lager dan de Beleggersprijs, en begint de rekensom te kloppen.
Waar de rekensom nu interessant wordt
Een gecontroleerde selectie waar de vraagprijs op of onder de 7%-Beleggersprijs ligt. Elke case toont de echte motor-cijfers en opent vooringevuld in de Pandanalyse. Due diligence blijft nodig: dit is een startpunt voor onderzoek, geen koopadvies.
Één prijsverlaging verwijderd
Deze panden zitten hooguit 5% boven hun 7%-Beleggersprijs: nog één prijsverlaging en de rekensom klopt voor een koper met een 7%-doel. De huur staat vast, alleen de vraagprijs hoeft te zakken.
En prijzen bewegen echt. Twee panden die we in de tijd zagen zakken, met de 7%-Beleggersprijs als ijkpunt:
Over dit onderzoek
Geen voorspelling en geen black-box-score. We nemen 142 openbaar aangeboden Nederlandse woonbeleggingen en rekenen ze door met dezelfde motor als de Pandanalyse, op vaste en controleerbare aannames.
Wat we meten
Per pand de bruto Markt-BAR (kale jaarhuur gedeeld door vraagprijs), het netto rendement (NAR, na kosten) en de Beleggersprijs: de prijs waarbij het rendement een doel (7, 8 of 10%) raakt. Bruto is de verleiding; wat overblijft na kosten, belasting en financiering is de waarheid.
Eén motor, geen tweede waarheid
Elk pand loopt door de echte Pandanalyse-engine: een rendement na belasting, financiering en exit over tien jaar. De biedprijzen per case komen daar rechtstreeks uit. Wat je hier ziet, klopt tot op de cent met wat de volledige Pandanalyse zou zeggen.
Bruto is pas de eerste filter
Een hoge BAR kan een sterke exploitatie zijn, maar ook extra risico, een dunne buffer, of een schijn-BAR (potentiële WWS-huur die als bestaande huur wordt gelezen). Daarom controleren we ook de bron en de kwaliteit van de huurinkomsten, niet alleen het percentage.
De grenzen, eerlijk
Vraagprijzen zijn geen gerealiseerde transactieprijzen en percentages zijn geen taxatie. Dit is een meting op openbare data, bijgewerkt op 16 september 2026 met het nieuwe aanbod van augustus en september, een startpunt voor onderzoek, geen koopadvies. De weektrend hieronder toont het nieuwe aanbod per week, niet de hele voorraad.
De volledige rekenwijze, aannames en bronnen staan in de methode. Lees de methodiek →
De verschillen onder de motorkap
Voor wie dieper wil kijken: de rendementen per exploitatievorm en hoe het nieuwe aanbod zich door de weken beweegt.
Per exploitatievorm
Zelfstandige verhuur, kamerverhuur en wooncomplexen apart. Niet om één marktgemiddelde te trekken, maar om de spreiding te laten zien: een hogere bruto yield is geen gratis rendement.
De markt door de weken
De bruto Markt-BAR en de netto NAR van het nieuwe aanbod, per week en per categorie (4-weeks rolling). Kamerverhuur staat bruto het hoogst, zelfstandige woningen het laagst; netto komen ze dichter bij elkaar. Schakel tussen bruto en netto.
Historische instroomtrend: de vergelijkbare woonbeleggingen die per week nieuw op de openbare weekpagina verschenen (5 jan t/m 27 jul 2026, 103 clean trend-panden). Geen herweging van de hele voorraad; kleine categorie-weken zijn ruis. Echte wekelijkse tracking start vanaf de volgende meting.
Brondata: openbare vastgoedaanbiedingen en openbare overheidsdata. Berekeningen: De Vastgoedrealist. Vraagprijzen zijn geen gerealiseerde transactieprijzen; percentages zijn geen taxatie. Objecten zijn vastgelegd op de snapshotdatum en kunnen daarna wijzigen.