Geen losse rekenmachines. Eén systeem dat een beleggingspand langs elke as legt die telt: rendement, financierbaarheid, fiscale structuur, huurregels, duurzaamheid, risico en exit. Je cijfers reizen mee van stap naar stap. Aan het eind staat er een score, en de vraag of dit pand de moeite waard is.
Iedere belegger rekent. Weinig beleggers beoordelen.
–
–
–
Deze as weegt het risico vooruit: hoe ver je van een toekomstbestendig label staat en wat de sprong kost. De labelpunten zelf zitten al in je huur.
–
Vier dingen tellen: de LTV, of de cashflow standhoudt bij +2% rente, of je aflost (dan telt de volledige schuldlast), en hoe lang je rente vaststaat.
–
Bij Box 3 is er geen afschrijving of fiscale winst: de heffing rust op je vermogen (WOZ minus schuld), niet op de huuropbrengst. De keten hierboven toont daarom alleen de uitkomst.
–
–
De rechterkolom is de IRR per scenario: het totaalrendement over de hele houdperiode, inclusief verkoop en belasting.
–
Begin bij de cashflow. Met elk onderdeel klaart het oordeel verder op.
Een klein verschil in exit-yield kan duizenden euro’s waardeverschil betekenen. Daarom rekent Vastgoedrealist altijd drie scenario’s door.
| Jaar | NOI | Cashflow | Vermogen |
|---|
Hetzelfde pand, dezelfde huur, dezelfde aannames. Wat je rendement uiteindelijk maakt, is de prijs die je betaalt. Hieronder staat, tot op de cent doorgerekend, tot welke prijs je moet bieden om een bepaald rendement te halen. De vergelijking is met een breed indexfonds: we houden 7% per jaar nominaal aan als ondergrens (na kosten, bewust voorzichtig; de wereldindex deed historisch meer).
Vul je e-mail in. Je krijgt een inloglink en het volledige rapport, tot op de cent. Geen wachtwoord, geen gedoe.
Zeven assen, samen één getal, met een balans-rem: één as die doorzakt remt het geheel af. Een hoog cijfer op papier koopt een zwakke as niet vrij. Hoe het oordeel werkt →
De analyse hierboven rekent alle zeven assen in één keer door. Elke as heeft ook een eigen tool die tot op de cent verder gaat, met meer knoppen en meer detail. Gratis, geen abonnement.
Een beleggingspand doorrekenen betekent verder kijken dan het bruto rendement uit de advertentie. Je legt het pand langs elke as die de uitkomst bepaalt: prijs, financiering, fiscale structuur, huurregels, duurzaamheid en de exit. De analyse hierboven doet dat in één keer en zet er een score van 0 tot 100 onder, met het antwoord op de enige vraag die telt: is dit pand de moeite waard?
Dat je verder rekent dan de vraagprijs en het bruto aanvangsrendement dat een advertentie noemt. Je rekent door naar het netto rendement, dus na kosten, belasting en financiering, en je toetst of de prijs past bij de huur. Het verschil tussen bruto en netto rendement is meestal waar de aankoop staat of valt.
In de basis drie: de vraagprijs, de jaarhuur en het type verhuur. Daarmee rekent de analyse het bruto aanvangsrendement (BAR), de Beleggersprijs en de netto uitkomst na de belangrijkste kosten. Meer knoppen geven meer precisie, maar met die drie getallen heb je al een eerste oordeel.
Als er na alle assen genoeg overblijft, niet alleen op de brutoregel. Een pand met een mooi bruto rendement kan alsnog verlies draaien door de box 3-heffing, een strak huurplafond of een dure verduurzaming. De score vat de zeven assen samen tot één getal, zodat je de zwakste as meteen ziet.
De prijs waarbij het pand precies het rendement haalt dat jij eist, in plaats van de prijs die de verkoper vraagt. Ligt de vraagprijs daarboven, dan betaal je te veel voor het rendement. Zo bepaalt de prijs het rendement, niet het pand.
Ja. De volledige analyse en alle elf de losse tools zijn gratis en zonder abonnement. Je hoeft niets te installeren: vul je cijfers in en de uitkomst rolt eruit.