Geen losse rekenmachines. Eén systeem dat een beleggingspand langs elke as legt die telt: rendement, financierbaarheid, fiscale structuur, huurregels, duurzaamheid, risico en exit. Je cijfers reizen mee van stap naar stap. Aan het eind staat er een score, en de vraag of dit pand de moeite waard is.
Iedere belegger rekent. Weinig beleggers beoordelen.
–
–
–
Deze as weegt het risico vooruit: hoe ver je van een toekomstbestendig label staat en wat de sprong kost. De labelpunten zelf zitten al in je huur.
–
Vier dingen tellen: de LTV, of de cashflow standhoudt bij +2% rente, of je aflost (dan telt de volledige schuldlast), en hoe lang je rente vaststaat.
–
Bij Box 3 is er geen afschrijving of fiscale winst: de heffing rust op je vermogen (WOZ minus schuld), niet op de huuropbrengst. De keten hierboven toont daarom alleen de uitkomst.
–
–
De rechterkolom is de IRR per scenario: het totaalrendement over de hele houdperiode, inclusief verkoop en belasting.
–
Begin bij de cashflow. Met elk onderdeel klaart het oordeel verder op.
Een klein verschil in exit-yield kan duizenden euro’s waardeverschil betekenen. Daarom rekent Vastgoedrealist altijd drie scenario’s door.
| Jaar | NOI | Cashflow | Vermogen |
|---|
Hetzelfde pand, dezelfde huur, dezelfde aannames. Wat je rendement uiteindelijk maakt, is de prijs die je betaalt. Hieronder staat, tot op de cent doorgerekend, tot welke prijs je moet bieden om een bepaald rendement te halen. De vergelijking is met een breed indexfonds: we houden 7% per jaar nominaal aan als ondergrens (na kosten, bewust voorzichtig; de wereldindex deed historisch meer).
Zeven assen, samen één getal, met een balans-rem: één as die doorzakt remt het geheel af. Een hoog cijfer op papier koopt een zwakke as niet vrij. Hoe het oordeel werkt →
De analyse hierboven rekent alle zeven assen in één keer door. Elke as heeft ook een eigen tool die tot op de cent verder gaat, met meer knoppen en meer detail. Gratis, geen abonnement.