Openbaar gerekend.
Tot op de cent.

Het uitgangspunt.

Bruto rendement is de verleiding, netto is de waarheid. Elk model op deze site rekent door tot het bedrag dat na alle lasten en belastingen overblijft. Niet het getal dat in een advertentie staat, maar het getal dat op je rekening blijft staan.

De modellen gaan uit van de fiscale wetgeving voor het belastingjaar 2026. Waar een regeling per 2028 verandert, staat dat erbij. De tarieven zijn voor publicatie nagerekend aan de hand van de Rijksoverheid en de Belastingdienst.

De fiscale tarieven 2026.

Deze waarden zitten in de tools. Ze zijn aan te passen waar jouw situatie afwijkt, maar dit zijn de standaarden waarmee gerekend wordt.

• Box 3 forfait overige bezittingen: 6,00 procent. Hierover geldt 36 procent inkomstenbelasting, een effectieve heffing van 2,16 procent over de waarde minus heffingsvrij vermogen.
• Heffingsvrij vermogen: 59.357 euro per persoon, 118.714 euro voor fiscale partners samen.
• Overdrachtsbelasting beleggers: 8 procent. Per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4 procent voor woningen die niet het hoofdverblijf van de koper worden.
• Startersvrijstelling: tot 555.000 euro, voor kopers van 18 tot 35 jaar die zelf in de woning gaan wonen. Niet van toepassing op beleggers.
• Eigen woning, hoofdverblijf: 2 procent overdrachtsbelasting.
• Vennootschapsbelasting, lage schijf: 19 procent tot de schijfgrens, gebruikt in de BV-structuurberekening.
• WOZ-waardering box 3: peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Voor belastingjaar 2026 geldt de WOZ-beschikking 2026 (waardepeildatum 1 januari 2025).

Hoe het rendement wordt berekend.

Vier maten, van ruw naar volledig. Hieronder de formules zoals de tools ze gebruiken, zodat je elke uitkomst zelf kunt narekenen.

Totale investering. De basis onder elk rendement. Niet de koopsom alleen, maar alles wat je kwijt bent voordat het pand draait.

Bruto aanvangsrendement (BAR). Het ruwste getal, en het getal dat in advertenties het vaakst wordt getoond.

Netto aanvangsrendement (NAR). Eerst alle vaste lasten van de huur af, dan pas delen. Dit is het getal dat telt.

Het verschil tussen BAR en NAR is precies wat in het gemiddelde aanbod wordt weggelaten.

Netto cashflow. Wat er na de bank onder de streep overblijft, per jaar.

Interne rentevoet (IRR). De maat die alles samenvat. Het is het rendement r per jaar waarbij de contante waarde van alle kasstromen, inclusief je eigen inleg aan het begin en de netto verkoopopbrengst aan het eind, precies op nul uitkomt.

De IRR vat cashflow, financiering, belasting en waardeontwikkeling samen in één rendement per jaar. Daarom is het de eerlijkste vergelijking tussen een pand en bijvoorbeeld een ETF.

Exit-yield en verkoopwaarde. De verkoopprijs over tien jaar is geen aanname over de prijs, maar over het rendement dat een toekomstige koper accepteert. Er zijn twee manieren om die prijs te schatten, en de tool gebruikt ze allebei. De eerste kapitaliseert de NOI (het netto huurinkomen) op de exit-yield: wat is dit pand waard voor iemand die er een netto rendement uit wil halen? De tweede trekt de investering door met de aangenomen waardestijging: wat doet de markt met de prijs? De verkoopwaarde is het gemiddelde van die twee, zodat geen van beide aannames het antwoord alleen bepaalt.

Eén procentpunt verschil in exit-yield kan op tien jaar meer schelen dan een heel decennium aan cashflow. Daarom rekent de tool drie exits door: een pessimistisch scenario met exit-yield plus één procentpunt en een procentpunt minder groei, een centraal scenario, en een optimistisch scenario. Van de verkoopwaarde gaan nog de verkoopkosten en de restschuld af, en in een BV ook de belasting over de boekwinst.

De standaard-aannames.

De tools staan voorgevuld met realistische marktwaarden. Geen wettelijke tarieven, maar aannames die je zelf aanpast aan jouw situatie. Dit zijn de standaarden waarmee gerekend wordt:

• Financieringsrente: 5,0 procent. Aanpasbaar naar je eigen offerte.
• Leegstand: 3 procent van de bruto jaarhuur als reservering.
• Onderhoud: 1,0 procent van de waarde per jaar, voor direct onderhoud.
• Beheer: 6 procent van de huur, voor uitbesteed beheer.
• VvE-bijdrage: 1.800 euro per jaar als startwaarde voor appartementen.
• Waardestijging: 2,5 procent per jaar, bewust conservatief gehouden.

Elke aanname is een knop, geen vaststaand feit. Reken nooit met andermans aannames zonder ze te controleren. Een verkeerde aanname over leegstand of exit-yield levert een verkeerd rendement op, hoe scherp de rest van de som ook is.

Welk soort getal is dit eigenlijk.

Niet elk cijfer in een rekenmodel heeft hetzelfde gezag. Een tarief uit de wet is iets anders dan een aanname die wij hebben gekozen, en dat verschil hoort zichtbaar te zijn. Daarom draagt elke parameter in de tools een etiket:

• Wettelijk tarief. Staat in de wet of in een besluit. Wij kiezen hier niets. Het Box 3-forfait van 6,00 procent, het tarief van 36 procent, het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro, de overdrachtsbelasting van 8 procent, de Vpb- en box 2-schijven.
• Officiële tabel. Een door de Belastingdienst vastgestelde tabel die wij overnemen. De leegwaarderatio, die bepaalt welk deel van de WOZ een verhuurde woning waard is.
• Marktbenchmark. Een cijfer uit de markt, geen wet en geen mening: gangbare aanvangsrendementen per pandtype, de financieringsrente, en het historische rendement van een breed indexfonds waartegen we een pand afzetten.
• Modelaanname. Een keuze van ons, verdedigbaar maar geen feit. De waardestijging van 2,5 procent, de huurindexatie, de aanname dat de lasten trager stijgen dan de huur, de grond-gebouwsplitsing bij afschrijving, en de weging van de zeven assen.
• Gebruikersinvoer. Jouw cijfers: koopsom, huur, WOZ, hypotheek, rente. Het model rekent, jij levert de werkelijkheid.

De wettelijke tarieven en de tabellen staan op één plek in de code, met per stuk de waarde, de eenheid, de ingangsdatum, de bron en de datum waarop ze voor het laatst zijn nagelopen. Dat register is openbaar: bekijk het parameterregister. Wie een tarief wil controleren, hoeft niet door de tools te zoeken.

Waar een parameter aanpasbaar is, staat hij als knop in de tool zelf. De wettelijke tarieven zijn dat ook, want jouw situatie kan afwijken, maar wijzig ze met reden.

Eén pand, van invoer tot oordeel.

Uitleggen hoe een model werkt is één ding, laten zien dat het klopt is een ander. Hieronder staat de standaardinvoer van de pandanalyse volledig doorgerekend. Elk getal volgt uit het vorige. Open de tool, laat de invoer staan, en je krijgt exact deze uitkomsten.

De invoer. Koopsom 420.000 euro, WOZ 378.000, bruto jaarhuur 22.500, hypotheek 294.000 tegen 5,0 procent aflossingsvrij, privé in Box 3, houdperiode tien jaar.

Dit is precies waarom netto boven bruto gaat. Het bruto aanvangsrendement van dit pand is 4,9 procent, wat op een advertentie niet slecht oogt. Maar de huur dekt de rente niet (dekking 0,84), je legt het eerste jaar ruim vierduizend euro toe, en het rendement moet dus vrijwel volledig van de waardestijging komen. De score straft dat af, en terecht.

De IRR is hier de eerlijkste maat: hij verdisconteert elke kasstroom naar vandaag, inclusief je inleg aan het begin en de verkoop aan het eind. Rond de nul procent haalt dit pand niet eens een spaarrekening, laat staan het historische rendement van een breed indexfonds, terwijl je er wel het risico van één pand, één straat en een hefboom bij neemt. Dat is geen verbod om te kopen, het is de rekensom die je hoort te kennen voordat je biedt.

Box 3 of BV.

De structuurberekening zet beide routes over tien jaar naast elkaar. Box 3 belast forfaitair: 6,00 procent fictief rendement, 36 procent heffing, ongeacht het werkelijke resultaat. De BV belast het werkelijke resultaat: vennootschapsbelasting in de vennootschap, gevolgd door box 2 bij uitkering aan privé.

De heffing in box 3 rust niet op de WOZ-waarde zelf, maar op de grondslag: bezittingen minus de aftrekbare schuld, minus het heffingsvrij vermogen. Dat heeft een gevolg dat vaak verrast. Naarmate de schuld groter wordt, daalt de grondslag, en zodra die onder het heffingsvrij vermogen zakt, is er geen box 3-heffing meer. Een zwaar gefinancierd pand kan in box 3 dus juist goedkoop uitpakken, terwijl een pand dat vrijwel zonder schuld wordt gekocht de volle heffing draagt. Precies daarom vergelijkt de score-as de werkelijk berekende heffing van beide structuren, en niet de leenverhouding als vuistregel.

De keuze kantelt bij hogere vermogens en wanneer winst in de vennootschap wordt geherinvesteerd in plaats van uitgekeerd. De tool laat het kantelpunt voor jouw situatie zien. Het is een doorrekening, geen aanbeveling: de fiscale, juridische en administratieve gevolgen van een BV vragen om persoonlijk advies.

Wat verandert per 2028.

Het box 3-stelsel stapt per 1 januari 2028 over van een forfaitaire heffing naar een belasting op het werkelijke rendement. Voor vastgoed geldt dan een vermogenswinstbelasting: de waardestijging wordt pas belast bij verkoop, niet jaarlijks. De directe opbrengst, zoals huur, telt wel jaarlijks mee, en kosten als financieringsrente en onderhoud worden aftrekbaar.

De wet is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en wacht op de Eerste Kamer. De precieze uitwerking kan nog wijzigen. Waar een model gevoelig is voor deze overgang, staat dat in de tool zelf vermeld.

Hoe een pand wordt beoordeeld.

De losse maten hierboven, BAR, NAR, cashflow en IRR, vertellen elk een stuk van het verhaal. Maar geen enkel getal beslist alleen. Een pand met een mooie cashflow in een krimpregio is iets anders dan hetzelfde getal in een groeistad. De score brengt zeven assen samen tot één oordeel van 0 tot 100. Hieronder staat per as welke maatstaf eronder ligt, welke drempel telt, en waarom de as meeweegt.

De assen zijn niet zelf bedacht. Ze volgen de maatstaven die taxateurs, financiers en de vakliteratuur gebruiken om een beleggingspand te beoordelen. De kern van die literatuur is steeds dezelfde: prijs, inkomen, schulddruk en risico horen samen gewogen te worden, want het is de combinatie die telt, niet een los getal.

Dit is de hele weging in één tabel. Samen honderd punten:

Cashflow en rendement — 26 punten.

De zwaarste as, want dit is de eerste test die een pand moet doorstaan: kan het zichzelf betalen? De as combineert twee maten. De schulddekking (DSCR) meet hoe ruim het exploitatieresultaat de financieringslasten dekt, en levert het grootste deel van de punten. Het netto rendement na kosten en belasting levert de rest.

De dekking wordt in tranches gewogen. Een DSCR van 1,5 of hoger geldt als ruim en scoort vol; tussen 1,3 en 1,5 nog sterk; rond 1,15 tot 1,3 wordt de buffer krap; tussen 1,0 en 1,15 is er nauwelijks marge; onder de 1,0 dekt de huur de lasten niet en legt het pand maandelijks geld toe. Financiers eisen in de praktijk doorgaans minstens 1,20, een buffer van twintig procent om leegstand of een kostenpiek op te vangen. Daarom is dat ongeveer de plek waar de as van krap naar comfortabel kantelt.

Het netto rendement weegt mee, maar niet lineair: de as beloont een rendement rond drie tot vier en een half procent het hoogst, en geeft daarboven juist mínder punten. Dat is geen fout. Een opvallend hoog brutorendement op papier wijst vaker op verborgen risico, een zwakke locatie of achterstallig onderhoud, dan op een koopje. De as straft die schijnzekerheid bewust af.

In de tool leest het oordeel af op wat het meest bepaalt. Dekt de huur de lasten niet, dan noemt de as dat 'cashflow negatief', want dan is de dekking de kern, niet het rendement. Is de dekking ruim en het rendement gezond, dan 'verdient structureel': het pand draagt zichzelf, los van de markt. Zit het rendement goed maar de dekking krap, dan 'dunne dekking'; andersom 'mager rendement'. Zo weet je meteen welke van de twee de zwakke of sterke kant is.

Prijs en aankoopwaarde — 17 punten.

Koop je het pand tegen een reële prijs, of betaal je te veel? Deze as zet de koopsom af tegen de berekende reële waarde in verhuurde staat, niet tegen de leegwaarde. Dat onderscheid is wezenlijk: een verhuurd pand is minder waard dan hetzelfde pand leeg, want een belegger-koper kan er niet zelf in en rekent met de huuropbrengst.

De verhouding koopsom tot reële waarde bepaalt de score in tranches. Koop je acht procent of meer onder de reële waarde, dan is er meteen ingebouwde marge en scoort de as vol. Tot een paar procent onder waarde nog sterk. Rond de waarde, ongeveer drie procent naar boven of beneden, is de prijs marktconform: geen korting, maar ook niet te duur. Tot tien procent erboven kan nog, mits de huurgroei of locatie het verschil goedmaakt. Daarboven begin je met een gat dat je bij verkoop in verhuurde staat niet zomaar terugkrijgt.

Er is een tweede toets. Ligt de koopsom ver boven de WOZ-waarde (dertig procent of meer), dan gaan er twee punten af, want de WOZ bepaalt mede je fiscale lasten en een groot verschil verzwaart die. Koop je juist onder de WOZ (vijf procent of meer), dan komt er een punt bij. En ontbreekt er een onderhoudsbuffer, dan gaat er nog een punt af. Dit is de aankoopkant van het rendement: een pand dat te duur wordt gekocht, kan een uitstekende exploitatie hebben en alsnog een slechte investering zijn.

In de tool leest het oordeel af als 'onder de waarde', 'rond de waarde', 'iets boven de waarde' of 'boven de waarde', met het percentage erbij, zodat je precies ziet waar je zit.

Financierbaarheid — 13 punten.

Krijg je het pand gefinancierd, en houdt de financiering stand bij tegenwind? Deze as weegt vier hefbomen samen.

De eerste is de verhouding tussen lening en waarde (LTV): je buffer tegen een dalende markt. Boven tachtig procent loopt de score terug, boven negentig procent sterker. Dat zijn de grenzen die financiers in de praktijk hanteren; hoe hoger de lening ten opzichte van de waarde, hoe eerder je eigen geld in de knel komt bij een prijsdaling.

De tweede is de gestreste dekking. De as verhoogt de rente met twee procentpunten en kijkt of de dekking dan nog boven de één blijft. Zakt ze onder de één, dan dekt de huur na een renteschok de lasten niet meer; dat kost het meest. De derde hefboom bepaalt wélke dekking gestrest wordt: bij een aflossingsvrije lening valt de dekking samen met de rentelast, maar bij een annuïtaire of lineaire lening telt de vólledige schuldlast, rente plus aflossing, en dat is een zwaardere toets. De as kiest automatisch de juiste.

De vierde is de rentevaste periode, mits ingevuld. Staat de rente lang vast (tien jaar of meer), dan is de renteschok van twee procentpunten grotendeels afgedekt en oordeelt de as milder. Staat ze kort vast (drie jaar of korter) terwijl de dekking al krap is, dan komt die schok juist gepland dichtbij en weegt de as strenger.

In de tool benoemt het oordeel welke hefboom drukt: 'valt om bij +2%' als de gestreste dekking onder de één zakt, 'hoge hefboom' als de LTV de zwakke plek is, 'rentegevoelig' als de renteherziening het risico is, of 'ruim gefinancierd' als beide kanten veel buffer hebben.

Markt en locatie — 13 punten.

Een gezonde verhuurmarkt is geen detail, maar bepaalt of de huur en de waarde standhouden. De basis van deze as is de Locatiescore van de gemeente, op een schaal van 0 tot 100, op CBS-data, dezelfde bron als de tool De regio. Die score wordt bewust mild vertaald: de gemeente is een signaal, geen vonnis. Een belegger koopt een straat, geen gemeentegemiddelde, dus de as tilt de ondergrens op en dempt de bovenkant. Zelfs een zwakke gemeente sluit een goede straat niet uit, en een sterke gemeente garandeert geen goede plek.

Bovenop de locatie weegt de huurruimte ten opzichte van de markthuur. In de vrije sector is wat opwaartse ruimte gunstig, je kunt de huur bij een nieuwe huurder bijstellen. Maar in het gereguleerde segment is fors onder de markt zitten juist een minpunt: het WWS-plafond houdt je daar vast en je kunt die ruimte niet pakken. Een groeiende bevolking betekent niet automatisch een goede verhuurmarkt; deze as scheidt die twee.

In de tool leest het oordeel af als 'sterke markt', 'gemiddelde markt' of 'zwakke markt', met de locatiescore erbij, en de huurruimte wordt in de toelichting benoemd.

Duurzaamheid en energie — 15 punten.

Deze as meet niet het energielabel als huurpunten, want dat zit al in de WWS-punten en dus indirect in de huur en de cashflow. Ze meet iets anders: het verduurzamings-risico vooruit. Hoe ver staat het pand van een toekomstbestendig label, dreigt er een verduurzamingsplicht met handhaving, en wat kost de sprong daarheen?

Het label bepaalt de basis. Een groen label (A-familie of B) geldt als toekomstbestendig en scoort vol: geen opgave die op je afkomt. Label C of D is middenmoot, redelijk, maar een sprong naar A of B loont vaak. Label E, F of G zit in de risicozone: vanaf 2029 geldt naar verwachting een minimumeis van label D voor de gereguleerde sector. Bij een slecht label dreigt geen verhuurverbod, maar wel bestuurlijke handhaving door de gemeente (last onder dwangsom) plus een forse verduurzamingsopgave. De definitieve regelgeving is nog in procedure.

Daar bovenop wegen de verduurzamingskosten ten opzichte van de koopsom. Is die opgave fors, twaalf procent van de koopsom of meer, dan drukt dat het oordeel stevig; kleinere bedragen navenant minder. Een concreet plan met budget dempt het risico weer iets, want een bekende, ingeplande opgave is minder bezwaarlijk dan een onbekende. Is het label onbekend, dan oordeelt de as voorzichtig in het midden: niet afstraffen, maar ook niet belonen.

In de tool leest het oordeel af als 'toekomstbestendig', 'label middenmoot' of 'label in de risicozone', met een verwijzing naar de opgave die eraan komt.

Regelgeving en fiscaal — 8 punten.

De fiscale structuur en de huurregels bepalen wat je overhoudt en wat je mag vragen. Deze as weegt drie dingen: hoe zwaar de heffing werkelijk drukt, of een andere structuur beter zou passen, en of je dit pand juridisch zo mág verhuren.

Voor de heffing kijkt de as niet naar de hefboom als vuistregel, maar naar de belasting die het model daadwerkelijk uitrekent. Dat is belangrijk, want de intuïtie klopt vaak niet. Een pand met veel schuld lijkt in box 3 duur, maar het tegendeel kan waar zijn: schuld verlaagt de grondslag, en zodra die onder het heffingsvrij vermogen zakt, valt de box 3-heffing terug naar nul. Zo'n pand scoort hier juist hoog, niet laag. Een pand met weinig schuld en veel vermogen betaalt in box 3 juist de volle heffing. De as vergelijkt daarom de werkelijke box 3-heffing met de werkelijke BV-heffing die het model voor hetzelfde pand berekent, en oordeelt op het verschil in euro's, niet op een aanname over de leenverhouding.

Bij een laag direct rendement rekent box 3 met een fictieve zes procent die het pand niet haalt. De tegenbewijsregeling laat je dan terugvallen op je werkelijke rendement, wat de heffing kan drukken. De as houdt daar rekening mee, maar met een kanttekening: onder die regeling telt ook ongerealiseerde waardestijging als werkelijk rendement, dus bij een stijgend pand is het werkelijke rendement niet vanzelf laag.

Daarnaast wegen de huurregels en de vergunningplicht. Een pand in het gereguleerde segment kent een huurplafond dat het rendement begrenst; een pand in de vrije sector niet. En verhuren zonder een vereiste vergunning, bijvoorbeeld onder de opkoopbescherming, is geen aftrekpunt maar een breekpunt: het begrenst de hele score, omdat het pand dan simpelweg niet verhuurd mag worden zoals bedoeld.

Exit en downside — 8 punten.

Kun je er weer uit, en wat gebeurt er in het slechtste geval? Deze as weegt drie dingen. Het zwaarste is de vraag of het rendement leunt op waardestijging in plaats van op cashflow. Draagt de lopende huur de deal niet, en moet het van de prijsstijging komen, dan gaat er fors af: stijgt de markt niet, dan stijgt jouw vermogen ook niet. Een pand dat het op de huur alleen redt, is veel minder kwetsbaar.

Het tweede is de uitpondbaarheid: kun je het pand te zijner tijd los, per woning, aan een bewoner verkopen? Kan dat niet vlot, dan ben je afhankelijker van verkoop in verhuurde staat, tegen een lagere prijs. Het derde is de dekking onder langdurige stress, dezelfde renteschok van twee procentpunten als bij financierbaarheid: valt de dekking dan weg, dan telt dat ook hier mee, want een exit onder druk is een slechte exit.

In de tool leest het oordeel af als 'exit op orde' wanneer het pand op de cashflow rendeert en uitpondbaar is, 'leunt op waardestijging' als de deal het van de prijs moet hebben, 'lastig uit te ponden' als los verkopen stroef is, of 'kwetsbare exit' als meerdere van deze risico's samenvallen.

De weging is een oordeel, geen natuurwet.

De maatstaven onder de assen zijn geaccepteerd vakwerk. De gewichten, zesentwintig punten voor cashflow tegenover acht voor de exit, zijn een redactionele keuze. Ze drukken uit wat wij het zwaarst vinden wegen: een pand moet eerst zijn eigen lasten dragen, voordat een mooie aankoopprijs of een gunstige exit ertoe doet. Dat is verdedigbaar en sluit aan bij de literatuur, die cashflow-dekking als de eerste test ziet. Maar het blijft een weging, geen vaststaand feit. Een belegger die de exit zwaarder weegt, komt tot een andere verdeling, en heeft daar goede gronden voor.

De zeven assen tellen samen op tot honderd. De duurzaamheids-as is later toegevoegd en kreeg vijftien punten; de zes oorspronkelijke assen zijn daarvoor proportioneel teruggeschaald, met hun onderlinge verhouding intact. Daarom staan er geen ronde getallen: cashflow weegt zesentwintig, niet dertig, maar nog steeds bijna een derde van het geheel.

Eén keuze verdient toelichting. De score weegt de aankoopbeslissing, niet de volledige looptijd. Het totale rendement over tien jaar, inclusief verkoop, rekent de tool Uitponden of verhuren apart door. In de score weegt dat mee via de exit-as, maar lichter dan een belegger met een lange horizon misschien zou willen. De score beantwoordt vooral de vraag aan de voorkant: is dit pand het kopen waard?

De balans-rem.

Een hoge totaalscore mag alleen als de kern op orde is. Eén as die doorzakt, of een rode vlag zoals een DSCR onder de één, remt de eindscore af, ook als de andere assen mooi scoren. Dit is het hart van de methode: een sterk brutogetal koopt een zwakke as niet vrij. Het is precies de reflex die de vakliteratuur voorschrijft tegen het grootste gevaar bij vastgoed, verliefd worden op één mooi cijfer en de rest wegredeneren.

Zo werkt hij, zonder mystiek. De zeven assen tellen op tot een ruwe score. Daarna geldt een plafond, en de laagste die van toepassing is, wint. De eindscore is de laagste van de ruwe score en dat plafond. Zakt er niets door, dan raakt de rem de score niet aan.

De kern-eis. Hoog scoren mag alleen als alle vier de kernassen acceptabel zijn: cashflow minstens 13 van de 26, prijs minstens 8 van de 17, financierbaarheid minstens 7 van de 13 en exit minstens 4 van de 8. Is er ook maar één die daaronder zakt, dan is het plafond 75. Je kunt dus geen 90 halen met een gat in de kern.

Doorgezakte assen en een mager netto. Daarnaast gelden er losse plafonds:

De rode vlaggen.

Een rode vlag is geen aftrekpunt maar een grens: hij zet een plafond op de hele score, hoe mooi de rest ook oogt. Ook hier wint de laagste. Dit zijn ze allemaal, met het plafond dat ze opleggen:

De score krijgt tot slot een label: 90 of hoger heet uitzonderlijk, vanaf 80 een sterke deal, vanaf 70 degelijk, vanaf 55 een twijfelgeval, vanaf 40 zwak, en daaronder is het weglopen. Die grenzen zijn een redactionele keuze, net als de gewichten.

Wanneer is een gemeente goed om in te beleggen.

De vraag of een plek goed is om in te beleggen, is iets anders dan de vraag wat een woning er kost. Een dure gemeente is niet vanzelf een goede belegging, en een goedkope niet vanzelf een slechte. Daarom kleurt de kaart in De regio niet op prijs, maar op een Locatiescore: een eigen oordeel van 0 tot 100 over de kwaliteit van de locatie, opgebouwd uit drie signalen die we allemaal uit openbare CBS- en Kadasterdata halen. Hieronder staat per as wat hij meet, welke cijfers eronder liggen, en waarom hij meeweegt.

De signalen zijn niet willekeurig gekozen. Waardeontwikkeling, vraag en liquiditeit zijn de drie dingen die bepalen of vastgoed in een gebied zijn waarde houdt en verhandelbaar blijft. Het is dezelfde gedachte als bij de pandscore: niet één getal beslist, de combinatie telt.

Waardevastheid — 45 punten.

De zwaarste as, want de prijsontwikkeling is de uitkomst die de markt zelf al heeft geveld. We kijken naar de gemiddelde verkoopprijs per gemeente over 5 en 10 jaar, met de lange termijn zwaarder dan de korte. Dat is bewust. Een gemeente waar de prijzen tien jaar lang gestaag zijn gestegen, heeft een gezonde, gewilde markt. Een gemeente die net een korte inhaalsprong maakte vanaf een laag niveau, is een minder betrouwbaar signaal: zo'n piek zegt meer over het verleden dan over de toekomst. Door de tienjaarsontwikkeling zwaarder te wegen, beloont de as structurele stijging boven een toevallige opleving. De cijfers komen uit CBS-tabel 83625NED, gebaseerd op notaristransacties via het Kadaster.

Eén nuance hoort erbij. Deze as meet prijsgroei, niet prijsniveau. Een gemeente die al jaren tot de duurste van het land hoort maar nu nog maar langzaam stijgt, scoort op deze as lager dan een gemeente die hard groeit vanaf een gemiddeld niveau. Dat is geen weeffout maar een keuze: voor een belegger telt waar de markt naartoe beweegt, niet alleen waar hij nu staat.

Gewildheid — 40 punten.

Willen mensen er wonen, nu en in de toekomst? De bevolkingsontwikkeling is een belangrijk vraag-signaal, minder vertekend dan de prijs. We kijken naar de groei over 5 en 15 jaar, opnieuw met de lange termijn zwaarder, zodat een structurele trend meer telt dan een recente schommeling. Groei betekent dat er huurders en kopers blijven komen, dat leegstand laag blijft, en dat je er bij verkoop weer uit komt. Krimp is het omgekeerde: een waarschuwing voor leegstandsrisico en een moeizame exit, die je in de prijs alleen niet terugziet. De cijfers komen uit CBS-tabel 03759ned.

Het is precies deze as die de tool onderscheidt van een kale prijskaart. Een krimpgemeente kan een hoge prijsgroei laten zien, een inhaalslag vanaf een laag niveau, terwijl de onderliggende vraag wegloopt. De gewildheid-as vangt dat, en trekt de score van zo'n gemeente terecht omlaag.

Marktkracht — 15 punten.

Kom je er weer uit? Het prijsniveau en de omvang van de gemeente zeggen samen iets over hoe diep en liquide de markt is. Een grote, gevestigde gemeente kent veel transacties: je verkoopt er makkelijker, en de prijzen zijn minder grillig. Een klein dorp is dunner verhandeld, wat het exit-risico verhoogt. Het prijsniveau telt hier licht mee als teken van gevestigde gewildheid: gemeentes zijn duur omdat mensen er veel voor over hebben. Dit is de lichtste as, omdat het meer een randvoorwaarde is dan een oordeel over kwaliteit.

De paradox van de score.

De uitkomst is vaak contra-intuïtief, en dat is precies de bedoeling. Niet de dure, gevestigde steden scoren het hoogst, maar de groeiende randgemeentes: plaatsen als Waddinxveen, Almere of Purmerend, waar prijzen én bevolking hard stijgen. Amsterdam komt op een gemengd oordeel, niet omdat het een slechte plek is, maar omdat de groei elders sneller gaat en je er voor een hoge prijs instapt op een markt die al ver gestegen is. Een tool die alleen het onderbuikgevoel bevestigt, voegt niets toe. Een tool die laat zien waar het onderbuikgevoel ernaast zit, is het kijken waard. Dat is waarom de score bestaat.

Schaarse markten: waar klein geen zwakte is.

Het model beloont groei en omvang, maar er is een groep gemeentes waar die logica niet past: klein én duur. Exclusieve dorpen als Bloemendaal, Laren en Blaricum, en de Waddeneilanden. Daar is de beperkte omvang geen teken van zwakte, maar van schaarste, en juist die schaarste houdt de waarde op peil. Zonder correctie zou het model zulke plekken onterecht naar de bodem duwen, alsof het krimpende probleemgebieden zijn. Dat klopt niet.

De correctie is gericht en bescheiden. Een gemeente telt als schaarse markt wanneer een hoog prijsniveau samenvalt met een kleine omvang, het meetbare patroon dat exclusiviteit onderscheidt van een gewone grote, dure stad. Voor die gemeentes verzacht de score de straf op kleine omvang in de marktkracht-as, en krijgt de plek een label "schaarse markt". Het effect op de eindscore is klein, een correctie van enkele punten, geen bonus. Bewust: schaarste beschermt de waarde, maar maakt een pand zelden een ruime huurbelegging. Bloemendaal blijft een lastige plek om op huur te laten renderen, ook al is de waarde er stabiel. Het label maakt dat expliciet in plaats van het te verstoppen achter een misleidend rode kleur.

De weging is een oordeel, geen natuurwet.

De drie signalen zijn breed geaccepteerd: waardeontwikkeling, vraag en liquiditeit zijn de pijlers waarop elke beoordeling van een vastgoedmarkt rust. De gewichten, 45 om 40 om 15, zijn een redactionele keuze. Ze drukken uit dat wij waardevastheid en gewildheid samen het zwaarst laten wegen, omdat die bepalen of een belegging zijn waarde houdt, en marktkracht als randvoorwaarde lichter laten meetellen. Een belegger die liquiditeit belangrijker vindt, of die juist op recente prijsdynamiek wil sturen, komt tot een andere verdeling, en heeft daar goede gronden voor. Het blijft een weging, geen vaststaand feit.

Wat de score niet ziet.

De Locatiescore beoordeelt de gemeente, niet de straat, de buurt of het pand. Binnen elke gemeente bestaan grote verschillen: een goede gemeente kan een zwakke wijk hebben, en een gemeente met een lage score kan een uitstekende plek bevatten. De score is een eerste filter aan de voorkant, geen vervanging van lokale kennis of een taxatie. Het indicatieve rendement in de tool gebruikt een grove huur-schatting, geijkt op regionale markthuren (lager in de Randstad, hoger in Noord- en Oost-Nederland en Limburg), omdat betrouwbare huurprijzen per gemeente niet als open data beschikbaar zijn. Het is een richtcijfer dat je zelf aanpast voor een specifiek pand. De score zegt iets over de plek; voor het pand zelf reken je door in de pandanalyse.

De grenzen van de modellen.

Een model is een vereenvoudiging. De tools rekenen scherp, maar binnen aannames die je zelf kunt aanpassen. Twee dingen verdienen een waarschuwing.

De Locatiescore vergelijkt gemeenten op openbare CBS- en Kadastercijfers, maar blijft een oordeel op gemeenteniveau. Hij zegt iets over de plek, niet over de straat of het pand, en de gemiddelde verkoopprijs die eronder ligt is een samenstellingscijfer, hij weerspiegelt welke woningen er in een jaar verkocht zijn, geen woningwaarde-index. De score bestaat voor vrijwel elke gemeente, op een handvol na met te weinig transacties voor een betrouwbaar cijfer. Gebruik de score daarom als eerste filter aan de voorkant, en reken een concreet pand altijd door in de pandanalyse.

Verder is elke uitkomst zo goed als de invoer. Een verkeerde aanname over leegstand, onderhoud of exit-yield levert een verkeerd rendement op. Daarom staan alle aannames in het zicht en zijn ze aanpasbaar. Reken nooit met andermans aannames zonder ze te controleren.

Versie en wijzigingen.

Een methode die verandert zonder dat iemand het merkt, is geen methode. Daarom draagt elk onderdeel een eigen versie, en staat hieronder wat er is gewijzigd. Een uitkomst is dus terug te leiden naar de versie waarmee hij is gerekend.

• Scoremethodiek 2.5: de zeven assen, de gewichten, de rode vlaggen en de balans-rem.
• Rekenmotor 1.0: de financiële en fiscale rekenketen, gedeeld door alle tools.
• Parameterset Nederland 2026.1: de wettelijke tarieven en officiële tabellen, nagelopen in januari 2026.
• Locatiedata CBS 2025: de basis onder de Locatiescore.

De fiscale tarieven zijn voor publicatie nagerekend aan de hand van de Belastingdienst en de Rijksoverheid. Het Box 3-schuldforfait van 2,70 procent is voorlopig; de Belastingdienst stelt het definitief vast begin 2027.

Wat er is veranderd.

• Juli 2026, het rendement wordt nu zuiver contant gemaakt. De IRR was een vereenvoudigde jaarlijkse groei: alle kasstromen werden bij elkaar opgeteld alsof ze pas bij verkoop binnenkwamen. Nu is het een echte contante-waarde-IRR, die elke kasstroom weegt op het moment dat hij valt. Dat is de formule die hierboven altijd al stond. Uitkomsten worden er iets nuchterder van: de standaardcase ging van 5,8 naar 5,43 procent. De biedprijzen volgen dezelfde maat en zijn daardoor scherper.
• Juli 2026, Box 3 in De score gecorrigeerd. Die snelle schatting rekende de heffing zonder het heffingsvrij vermogen en zonder de schuldendrempel, waardoor de belasting te hoog uitviel en het netto rendement te laag. Ze gebruikt nu dezelfde systematiek als de pandanalyse. Op een doorsnee pand scheelt dat enkele duizenden euro's heffing; de score verschuift daardoor licht. Het is een correctie, geen herweging: aan de weging is niets veranderd.
• Juli 2026, één rekenmotor voor alle tools. De fiscale en financiële formules stonden op meerdere plekken, wat betekent dat ze uit elkaar kunnen lopen. Ze staan nu op één plek, met één parameterregister, en de tools rekenen er allemaal uit. Waar dat de uitkomst niet raakte, is aangetoond dat er geen cent verschil zit.
• Eerder, de duurzaamheids-as toegevoegd. Vijftien punten voor het verduurzamings-risico vooruit; de zes bestaande assen zijn daarvoor proportioneel teruggeschaald, met hun onderlinge verhouding intact.

Zie je een tarief of een formule die niet klopt? Meld het, dan wordt het gecorrigeerd en hier vermeld.

De bronnen.

De fiscale waarden zijn gebaseerd op publicaties van de Rijksoverheid en de Belastingdienst over het Belastingplan 2026 en het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3. De marktaannames in de tools, zoals onderhoudspercentages en gangbare aanvangsrendementen, zijn gekalibreerd op Nederlandse marktcondities en als bandbreedte ingevuld. Waar een cijfer een aanname is en geen wettelijk tarief, is het als zodanig aanpasbaar.

Constateer je een fout in een tarief of een formule? Meld het via @vastgoedrealist op X. Correcties worden verwerkt en in de versiegeschiedenis vermeld.

Uitleg, geen advies.

Alles op deze site is uitleg en doorrekening, geen persoonlijk advies. Er is geen adviesvergunning, geen NVM-titel en geen praktijk als belastingadviseur. Voor een concrete beslissing over jouw portefeuille hoort een gesprek met een fiscalist of vermogensadviseur. Reken zelf na in de pandanalyse, en leg de uitkomst voor aan iemand die jouw situatie kent.

Methodiek Koopbarometer.

De Koopbarometer volgt aangeboden Nederlandse woonbeleggingen en vergelijkt de vraagprijs met huur, financiering en de Beleggersprijs. Editie augustus 2026, 115 objecten. Zo wordt gerekend:

• BAR is de kale jaarhuur gedeeld door de vraagprijs.
• De vraagprijs is een aangeboden prijs, geen gerealiseerde transactieprijs. De percentages zijn geen taxatie.
• De Beleggersprijs bij een doelrendement is de prijs waarbij het bruto rendement dat doel raakt: de huur gedeeld door het doelrendement. Het is een modelmatige aankoopgrens, nadrukkelijk geen marktwaarde, taxatiewaarde of intrinsieke waarde.
• De rentedekking (ICR) is de netto huuropbrengst gedeeld door de rentelasten, interest-only. Uniforme aannames: LTV 70 procent, rente 5,5 procent (5 jaar vast), en exploitatiekosten van 25 procent bij zelfstandige verhuur, 30 procent bij wooncomplexen en 35 procent bij kamerverhuur.
• Financieringsscreens zijn scenarioanalyses, geen bankgoedkeuring. De ICR-drempel van 1,25 is een onderzoeksgrens.
• Zelfstandige verhuur, kamerverhuur en wooncomplexen worden apart geanalyseerd. Gemengde of onvoldoende betrouwbare cases kunnen buiten de categorie-uitsplitsing vallen.
• Objecten worden vastgelegd op een snapshotdatum; listings kunnen daarna wijzigen. Prijshistorie bewaren we als snapshots in plaats van de actuele waarde te overschrijven.
• Een BAR van 7 procent of hoger is slechts de eerste filter. De werkelijke kwaliteit hangt af van de bron en de kwaliteit van de huur, WWS en vergunning, kosten, fiscale waarde en financiering.

Brondata: openbare vastgoedaanbiedingen en openbare overheidsdata. Berekeningen: De Vastgoedrealist.