Openbaar gerekend.
Tot op de cent.

Het uitgangspunt.

Bruto rendement is de verleiding, netto is de waarheid. Elk model op deze site rekent door tot het bedrag dat na alle lasten en belastingen overblijft. Niet het getal dat in een advertentie staat, maar het getal dat op je rekening blijft staan.

De modellen gaan uit van de fiscale wetgeving voor het belastingjaar 2026. Waar een regeling per 2028 verandert, staat dat erbij. De tarieven zijn voor publicatie nagerekend aan de hand van de Rijksoverheid en de Belastingdienst.

De fiscale tarieven 2026.

Deze waarden zitten in de tools. Ze zijn aan te passen waar jouw situatie afwijkt, maar dit zijn de standaarden waarmee gerekend wordt.

• Box 3 forfait overige bezittingen: 6,00 procent. Hierover geldt 36 procent inkomstenbelasting, een effectieve heffing van 2,16 procent over de waarde minus heffingsvrij vermogen.
• Heffingsvrij vermogen: 59.357 euro per persoon, 118.714 euro voor fiscale partners samen.
• Overdrachtsbelasting beleggers: 8 procent. Per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4 procent voor woningen die niet het hoofdverblijf van de koper worden.
• Startersvrijstelling: tot 555.000 euro, voor kopers van 18 tot 35 jaar die zelf in de woning gaan wonen. Niet van toepassing op beleggers.
• Eigen woning, hoofdverblijf: 2 procent overdrachtsbelasting.
• Vennootschapsbelasting, lage schijf: 19 procent tot de schijfgrens, gebruikt in de BV-structuurberekening.
• WOZ-waardering box 3: peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Voor belastingjaar 2026 geldt de WOZ-beschikking 2025.

Hoe het rendement wordt berekend.

Vier maten, van ruw naar volledig. Hieronder de formules zoals de tools ze gebruiken, zodat je elke uitkomst zelf kunt narekenen.

Totale investering. De basis onder elk rendement. Niet de koopsom alleen, maar alles wat je kwijt bent voordat het pand draait.

Bruto aanvangsrendement (BAR). Het ruwste getal, en het getal dat in advertenties het vaakst wordt getoond.

Netto aanvangsrendement (NAR). Eerst alle vaste lasten van de huur af, dan pas delen. Dit is het getal dat telt.

Het verschil tussen BAR en NAR is precies wat in het gemiddelde aanbod wordt weggelaten.

Netto cashflow. Wat er na de bank onder de streep overblijft, per jaar.

Interne rentevoet (IRR). De maat die alles samenvat. Het is het rendement r per jaar waarbij de contante waarde van alle kasstromen, inclusief je eigen inleg aan het begin en de netto verkoopopbrengst aan het eind, precies op nul uitkomt.

De IRR vat cashflow, financiering, belasting en waardeontwikkeling samen in één rendement per jaar. Daarom is het de eerlijkste vergelijking tussen een pand en bijvoorbeeld een ETF.

Exit-yield en verkoopwaarde. De verkoopprijs over tien jaar is geen aanname over de prijs, maar over het rendement dat een toekomstige koper accepteert.

Eén procentpunt verschil in exit-yield kan op tien jaar meer schelen dan een heel decennium aan cashflow. Daarom rekent de tool drie exits door: een pessimistisch scenario met exit-yield plus één procentpunt en stagnatie, een centraal scenario, en een optimistisch scenario.

De standaard-aannames.

De tools staan voorgevuld met realistische marktwaarden. Geen wettelijke tarieven, maar aannames die je zelf aanpast aan jouw situatie. Dit zijn de standaarden waarmee gerekend wordt:

• Financieringsrente: 5,0 procent. Aanpasbaar naar je eigen offerte.
• Leegstand: 3 procent van de bruto jaarhuur als reservering.
• Onderhoud: 1,0 procent van de waarde per jaar, voor direct onderhoud.
• Beheer: 6 procent van de huur, voor uitbesteed beheer.
• VvE-bijdrage: 1.800 euro per jaar als startwaarde voor appartementen.
• Waardestijging: 2,5 procent per jaar, bewust conservatief gehouden.

Elke aanname is een knop, geen vaststaand feit. Reken nooit met andermans aannames zonder ze te controleren. Een verkeerde aanname over leegstand of exit-yield levert een verkeerd rendement op, hoe scherp de rest van de som ook is.

Box 3 of BV.

De structuurberekening zet beide routes over tien jaar naast elkaar. Box 3 belast forfaitair: 6,00 procent fictief rendement, 36 procent heffing, ongeacht het werkelijke resultaat. De BV belast het werkelijke resultaat: vennootschapsbelasting in de vennootschap, gevolgd door box 2 bij uitkering aan privé.

De keuze kantelt bij hogere vermogens en wanneer winst in de vennootschap wordt geherinvesteerd in plaats van uitgekeerd. De tool laat het kantelpunt voor jouw situatie zien. Het is een doorrekening, geen aanbeveling: de fiscale, juridische en administratieve gevolgen van een BV vragen om persoonlijk advies.

Wat verandert per 2028.

Het box 3-stelsel stapt per 1 januari 2028 over van een forfaitaire heffing naar een belasting op het werkelijke rendement. Voor vastgoed geldt dan een vermogenswinstbelasting: de waardestijging wordt pas belast bij verkoop, niet jaarlijks. De directe opbrengst, zoals huur, telt wel jaarlijks mee, en kosten als financieringsrente en onderhoud worden aftrekbaar.

De wet is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en wacht op de Eerste Kamer. De precieze uitwerking kan nog wijzigen. Waar een model gevoelig is voor deze overgang, staat dat in de tool zelf vermeld.

Hoe een pand wordt beoordeeld.

De losse maten hierboven, BAR, NAR, cashflow en IRR, vertellen elk een stuk van het verhaal. Maar geen enkel getal beslist alleen. Een pand met een mooie cashflow in een krimpregio is iets anders dan hetzelfde getal in een groeistad. De score brengt zes assen samen tot één oordeel van 0 tot 100. Hieronder staat per as welke maatstaf eronder ligt, welke drempel telt, en waarom de as meeweegt.

De assen zijn niet zelf bedacht. Ze volgen de maatstaven die taxateurs, financiers en de vakliteratuur gebruiken om een beleggingspand te beoordelen. De kern van die literatuur is steeds dezelfde: prijs, inkomen, schulddruk en risico horen samen gewogen te worden, want het is de combinatie die telt, niet een los getal.

Cashflow en rendement — 30 punten.

De zwaarste as, want dit is de eerste test die een pand moet doorstaan: kan het zichzelf betalen? De as combineert de schulddekking (DSCR) met het netto rendement na kosten. De DSCR meet hoe ruim het exploitatieresultaat de financieringslasten dekt. Financiers eisen doorgaans minstens 1,20, een buffer van twintig procent om leegstand of een kostenpiek op te vangen. Onder de 1,0 legt het pand maandelijks geld toe.

Het netto rendement weegt mee, maar niet lineair: de as beloont een rendement rond drie tot vier en een half procent het hoogst, en geeft daarboven juist mínder punten. Dat is geen fout. Een opvallend hoog brutorendement op papier wijst vaker op verborgen risico, een zwakke locatie of achterstallig onderhoud, dan op een koopje. De as straft die schijnzekerheid bewust af.

Prijs en aankoopwaarde — 20 punten.

Koop je het pand tegen een reële prijs, of betaal je te veel? Deze as zet de koopsom af tegen de berekende marktwaarde. Hoe verder je onder de marktwaarde koopt, hoe hoger de score; betaal je ruim boven de waarde, dan zakt de as. Dit is de aankoopkant van het rendement: een pand dat te duur wordt gekocht, kan een uitstekende exploitatie hebben en alsnog een slechte investering zijn.

Financierbaarheid — 15 punten.

Krijg je het pand gefinancierd, en houdt de financiering stand bij tegenwind? Deze as kijkt naar de verhouding tussen lening en waarde (LTV) en naar de schulddekking onder stress. Boven een LTV van tachtig procent loopt de score terug, boven negentig procent sterker; dat zijn de grenzen die financiers in de praktijk hanteren. De stress-toets verhoogt de rente met enkele procentpunten en kijkt of de DSCR dan nog boven de één blijft.

Markt en locatie — 15 punten.

Een gezonde verhuurmarkt is geen detail, maar bepaalt of de huur en de waarde standhouden. Deze as deelt de regio in op rendement, leegstand en regulering, en weegt mee hoeveel ruimte er nog in de huur zit ten opzichte van de markthuur. Een groeiende bevolking betekent niet automatisch een goede verhuurmarkt; deze as scheidt die twee.

Regelgeving en fiscaal — 10 punten.

De fiscale structuur en de huurregels bepalen wat je overhoudt en wat je mag vragen. Deze as weegt of de gekozen vorm, box 3 of een BV, past bij de opzet, en of het huursegment knelt. Een pand in het gereguleerde segment kent een huurplafond dat het rendement begrenst; een pand in de vrije sector niet. De as weegt lichter dan de financiële kern, omdat de fiscale keuze vaak nog te sturen is.

Exit en downside — 10 punten.

Kun je er weer uit, en wat gebeurt er in het slechtste geval? Deze as kijkt naar de uitpondbaarheid, naar de mate waarin het rendement leunt op waardestijging in plaats van op cashflow, en naar de schulddekking onder langdurige stress. Een pand dat alleen rendeert als de prijs blijft stijgen, is kwetsbaarder dan een pand dat het op de huur alleen redt.

De weging is een oordeel, geen natuurwet.

De maatstaven onder de assen zijn geaccepteerd vakwerk. De gewichten, dertig punten voor cashflow tegenover tien voor de exit, zijn een redactionele keuze. Ze drukken uit wat wij het zwaarst vinden wegen: een pand moet eerst zijn eigen lasten dragen, voordat een mooie aankoopprijs of een gunstige exit ertoe doet. Dat is verdedigbaar en sluit aan bij de literatuur, die cashflow-dekking als de eerste test ziet. Maar het blijft een weging, geen vaststaand feit. Een belegger die de exit zwaarder weegt, komt tot een andere verdeling, en heeft daar goede gronden voor.

Eén keuze verdient toelichting. De score weegt de aankoopbeslissing, niet de volledige looptijd. Het totale rendement over tien jaar, inclusief verkoop, rekent de tool Uitponden of verhuren apart door. In de score weegt dat mee via de exit-as, maar lichter dan een belegger met een lange horizon misschien zou willen. De score beantwoordt vooral de vraag aan de voorkant: is dit pand het kopen waard?

De balans-rem.

Een hoge totaalscore mag alleen als de kern op orde is. Eén as die doorzakt, of een rode vlag zoals een DSCR onder de één, remt de eindscore af, ook als de andere assen mooi scoren. Dit is het hart van de methode: een sterk brutogetal koopt een zwakke as niet vrij. Het is precies de reflex die de vakliteratuur voorschrijft tegen het grootste gevaar bij vastgoed, verliefd worden op één mooi cijfer en de rest wegredeneren.

Wanneer is een gemeente goed om in te beleggen.

De vraag of een plek goed is om in te beleggen, is iets anders dan de vraag wat een woning er kost. Een dure gemeente is niet vanzelf een goede belegging, en een goedkope niet vanzelf een slechte. Daarom kleurt de kaart in De regio niet op prijs, maar op een Locatiescore: een eigen oordeel van 0 tot 100 over de kwaliteit van de locatie, opgebouwd uit drie signalen die we allemaal uit openbare CBS- en Kadasterdata halen. Hieronder staat per as wat hij meet, welke cijfers eronder liggen, en waarom hij meeweegt.

De signalen zijn niet willekeurig gekozen. Waardeontwikkeling, vraag en liquiditeit zijn de drie dingen die bepalen of vastgoed in een gebied zijn waarde houdt en verhandelbaar blijft. Het is dezelfde gedachte als bij de pandscore: niet één getal beslist, de combinatie telt.

Waardevastheid — 45 punten.

De zwaarste as, want de prijsontwikkeling is de uitkomst die de markt zelf al heeft geveld. We kijken naar de gemiddelde verkoopprijs per gemeente over 5 en 10 jaar, met de lange termijn zwaarder dan de korte. Dat is bewust. Een gemeente waar de prijzen tien jaar lang gestaag zijn gestegen, heeft een gezonde, gewilde markt. Een gemeente die net een korte inhaalsprong maakte vanaf een laag niveau, is een minder betrouwbaar signaal: zo'n piek zegt meer over het verleden dan over de toekomst. Door de tienjaarsontwikkeling zwaarder te wegen, beloont de as structurele stijging boven een toevallige opleving. De cijfers komen uit CBS-tabel 83625NED, gebaseerd op notaristransacties via het Kadaster.

Eén nuance hoort erbij. Deze as meet prijsgroei, niet prijsniveau. Een gemeente die al jaren tot de duurste van het land hoort maar nu nog maar langzaam stijgt, scoort op deze as lager dan een gemeente die hard groeit vanaf een gemiddeld niveau. Dat is geen weeffout maar een keuze: voor een belegger telt waar de markt naartoe beweegt, niet alleen waar hij nu staat.

Gewildheid — 40 punten.

Willen mensen er wonen, nu en in de toekomst? De bevolkingsontwikkeling is het zuiverste vraag-signaal dat er is, en minder vertekend dan de prijs. We kijken naar de groei over 5 en 15 jaar, opnieuw met de lange termijn zwaarder, zodat een structurele trend meer telt dan een recente schommeling. Groei betekent dat er huurders en kopers blijven komen, dat leegstand laag blijft, en dat je er bij verkoop weer uit komt. Krimp is het omgekeerde: een waarschuwing voor leegstandsrisico en een moeizame exit, die je in de prijs alleen niet terugziet. De cijfers komen uit CBS-tabel 03759ned.

Het is precies deze as die de tool onderscheidt van een kale prijskaart. Een krimpgemeente kan een hoge prijsgroei laten zien, een inhaalslag vanaf een laag niveau, terwijl de onderliggende vraag wegloopt. De gewildheid-as vangt dat, en trekt de score van zo'n gemeente terecht omlaag.

Marktkracht — 15 punten.

Kom je er weer uit? Het prijsniveau en de omvang van de gemeente zeggen samen iets over hoe diep en liquide de markt is. Een grote, gevestigde gemeente kent veel transacties: je verkoopt er makkelijker, en de prijzen zijn minder grillig. Een klein dorp is dunner verhandeld, wat het exit-risico verhoogt. Het prijsniveau telt hier licht mee als teken van gevestigde gewildheid: gemeentes zijn duur omdat mensen er veel voor over hebben. Dit is de lichtste as, omdat het meer een randvoorwaarde is dan een oordeel over kwaliteit.

De paradox van de score.

De uitkomst is vaak contra-intuïtief, en dat is precies de bedoeling. Niet de dure, gevestigde steden scoren het hoogst, maar de groeiende randgemeentes: plaatsen als Waddinxveen, Almere of Purmerend, waar prijzen én bevolking hard stijgen. Amsterdam komt op een gemengd oordeel, niet omdat het een slechte plek is, maar omdat de groei elders sneller gaat en je er voor een hoge prijs instapt op een markt die al ver gestegen is. Een tool die alleen het onderbuikgevoel bevestigt, voegt niets toe. Een tool die laat zien waar het onderbuikgevoel ernaast zit, is het kijken waard. Dat is waarom de score bestaat.

Schaarse markten: waar klein geen zwakte is.

Het model beloont groei en omvang, maar er is een groep gemeentes waar die logica niet past: klein én duur. Exclusieve dorpen als Bloemendaal, Laren en Blaricum, en de Waddeneilanden. Daar is de beperkte omvang geen teken van zwakte, maar van schaarste, en juist die schaarste houdt de waarde op peil. Zonder correctie zou het model zulke plekken onterecht naar de bodem duwen, alsof het krimpende probleemgebieden zijn. Dat klopt niet.

De correctie is gericht en bescheiden. Een gemeente telt als schaarse markt wanneer een hoog prijsniveau samenvalt met een kleine omvang, het meetbare patroon dat exclusiviteit onderscheidt van een gewone grote, dure stad. Voor die gemeentes verzacht de score de straf op kleine omvang in de marktkracht-as, en krijgt de plek een label "schaarse markt". Het effect op de eindscore is klein, een correctie van enkele punten, geen bonus. Bewust: schaarste beschermt de waarde, maar maakt een pand zelden een ruime huurbelegging. Bloemendaal blijft een lastige plek om op huur te laten renderen, ook al is de waarde er stabiel. Het label maakt dat expliciet in plaats van het te verstoppen achter een misleidend rode kleur.

De weging is een oordeel, geen natuurwet.

De drie signalen zijn breed geaccepteerd: waardeontwikkeling, vraag en liquiditeit zijn de pijlers waarop elke beoordeling van een vastgoedmarkt rust. De gewichten, 45 om 40 om 15, zijn een redactionele keuze. Ze drukken uit dat wij waardevastheid en gewildheid samen het zwaarst laten wegen, omdat die bepalen of een belegging zijn waarde houdt, en marktkracht als randvoorwaarde lichter laten meetellen. Een belegger die liquiditeit belangrijker vindt, of die juist op recente prijsdynamiek wil sturen, komt tot een andere verdeling, en heeft daar goede gronden voor. Het blijft een weging, geen vaststaand feit.

Wat de score niet ziet.

De Locatiescore beoordeelt de gemeente, niet de straat, de buurt of het pand. Binnen elke gemeente bestaan grote verschillen: een goede gemeente kan een zwakke wijk hebben, en een gemeente met een lage score kan een uitstekende plek bevatten. De score is een eerste filter aan de voorkant, geen vervanging van lokale kennis of een taxatie. Het indicatieve rendement in de tool gebruikt een grove huur-schatting, geijkt op regionale markthuren (lager in de Randstad, hoger in Noord- en Oost-Nederland en Limburg), omdat betrouwbare huurprijzen per gemeente niet als open data beschikbaar zijn. Het is een richtcijfer dat je zelf aanpast voor een specifiek pand. De score zegt iets over de plek; voor het pand zelf reken je door in Het pand.

De grenzen van de modellen.

Een model is een vereenvoudiging. De tools rekenen scherp, maar binnen aannames die je zelf kunt aanpassen. Twee dingen verdienen een waarschuwing.

De regio-tool werkt met een deterministisch model dat gemeenten indeelt in regio-types, niet met CBS- of Kadasterdata per gemeente. Bedoeld om het effect van regio-type op het netto eindvermogen te tonen, niet om gemeenten letterlijk te vergelijken. Dat staat als bèta benoemd in de tool.

Verder is elke uitkomst zo goed als de invoer. Een verkeerde aanname over leegstand, onderhoud of exit-yield levert een verkeerd rendement op. Daarom staan alle aannames in het zicht en zijn ze aanpasbaar. Reken nooit met andermans aannames zonder ze te controleren.

De bronnen.

De fiscale waarden zijn gebaseerd op publicaties van de Rijksoverheid en de Belastingdienst over het Belastingplan 2026 en het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3. De marktaannames in de tools, zoals onderhoudspercentages en gangbare aanvangsrendementen, zijn gekalibreerd op Nederlandse marktcondities en als bandbreedte ingevuld. Waar een cijfer een aanname is en geen wettelijk tarief, is het als zodanig aanpasbaar.

Constateer je een fout in een tarief of een formule? Meld het via @vastgoedrealist op X. Correcties worden verwerkt en in de versiegeschiedenis vermeld.

Uitleg, geen advies.

Alles op deze site is uitleg en doorrekening, geen persoonlijk advies. Er is geen adviesvergunning, geen NVM-titel en geen praktijk als belastingadviseur. Voor een concrete beslissing over jouw portefeuille hoort een gesprek met een fiscalist of vermogensadviseur. Reken zelf na in de calculator Het pand, en leg de uitkomst voor aan iemand die jouw situatie kent.