In aankoopmakelaars-Nederland circuleert een stelregel. Bij een redelijk onderhouden eengezinswoning is vijfduizend euro achterstallig onderhoud in het bouwkundig rapport normaal. Schilderwerk dat over twee jaar aan de beurt is, achttienhonderd. Een dakgoot op zijn laatste benen, zestienhonderd. Een CV-ketel van veertien jaar oud, achttienhonderd. Tel het op en je bent er. Geen verkoper die op die optelsom prijs laat zakken. Geen koper die er van afziet.

De regel werkt voor de eigenwoning-koper. Wie zelf in het huis gaat wonen, betaalt die vijfduizend uit zijn salaris, ervaart het schilderwerk als "fijn dat het gebeurt", en heeft die CV-ketel sowieso al binnen vijf jaar willen vervangen.

Voor jou is dezelfde vijfduizend iets anders.

Hetzelfde rapport, drie redenen waarom de rekening anders uitvalt.

Ten eerste: de vijfduizend zit niet in een hypotheek mee, maar komt direct uit je eigen inleg. Op een pand van tweehonderdtachtigduizend, gekocht met 70 procent financiering, leg je ongeveer honderdtwintigduizend eigen vermogen in. Daar komt direct nog vijfduizend bij. Dat is geld dat geen huur oplevert, geen waardestijging meekrijgt, en geen plek heeft in je hypotheekberekening. Het is gewoon weg.

Ten tweede: het rapport noemt alleen wat de keurder ziet. Wat hij niet ziet staat er niet in. Twee voorbeelden. De keurder kijkt vijf jaar vooruit. Jij houdt het pand tien tot vijftien jaar. Posten in jaar zes tot tien vallen tussen wal en schip: te ver weg voor het rapport, te dichtbij om te negeren. Schilderwerk buiten in jaar zeven, vierenveertighonderd. Badkamer in jaar twaalf, zevenduizend. Warmtepomp richting 2030, twaalfduizend min subsidie. Geen van die posten staan in het rapport. Allemaal staan ze in jouw kasstroom.

Ten derde: achterstallig onderhoud trekt achterstallig onderhoud aan. Een huurder die in een woning komt met sleetse plinten, een verkleurde douche en een keuken uit het vorige decennium, behandelt het pand naar de staat. Niet uit slechte wil, uit menselijke reactie op het gegeven. Mutatieschade in dit type pand ligt structureel hoger dan in een pand dat bij aankoop op een door en door onderhouden niveau zat. Anderhalf tot twee keer hoger, in onze administratie van eigen panden. Dat staat in geen rapport. Het staat in je jaarrekening.

Vijfduizend nu wordt twintigduizend over tien jaar.

Reken het door op de eerder genoemde Tilburgse tussenwoning, bouwjaar 1968, koopsom tweehonderdtachtigduizend, bruto jaarhuur achttienduizend. Het bouwkundig rapport schat vijfduizend achterstallig onderhoud. De keurder gebruikt verouderde tarieven voor de CV-ketel, dus reken in werkelijkheid op zeventig­honderd direct.

Voeg daar een onderhoudsreserve aan toe van vijftienhonderd per jaar, niet duizend zoals de gangbare vuistregel suggereert, want het pand vraagt simpelweg meer dan een pand uit 2005. Twee mutaties over tien jaar, niet à tweeduizend­vijfhonderd zoals bij goed onderhouden panden, maar à vijfenveertighonderd. Plus één onzichtbare grote post in jaar vijf à negenduizend gemiddeld. Totale onderhoudslast over tien jaar: drieendertigduizend. Daarvan ongeveer een derde valt onder direct of binnen vijf jaar zichtbaar in een keuringsrapport. De rest niet.

De netto huur na alle posten, na leegstand van 4 procent, na Box 3 op tweehonderdveertigduizend WOZ, daalt van tien­duizend naar minder dan achtduizend per jaar. Het verschil op IRR over tien jaar is ongeveer 1,2 procentpunt, van 4,3 naar 3,1 procent.

Een Nederlandse ETF op de wereldindex doet ongeveer 6,5 procent per jaar netto in Box 3. Zonder huurders, zonder mutaties, zonder gemeentelijke verhuurder-vergunning. Het verschil tussen scenario A en scenario B is ruwweg het verschil tussen "ETF verslaan met kleine marge" en "ETF niet verslaan, en wel meer risico lopen".

Het rapport is feitelijk juist. De makelaar liegt niet. De keurder is geen exit-yield-rekenaar en wordt daar niet voor betaald. Het rapport is alleen geschreven voor iemand die er gaat wonen, niet voor iemand die het tien jaar exploiteert. Dat verschil zit nergens in de prijs. Het zit alleen in je rekensom, mits je het zelf gemaakt hebt voor je tekent.