Wet betaalbare huur: de klap zit in je exit-waarde, niet je huur

De Wet betaalbare huur bracht sinds 1 juli 2024 honderdduizenden woningen in het gereguleerde segment. De hele discussie ging over huurinkomsten: hoeveel verhuurders per maand moesten inleveren. Dat is de zichtbare klap, maar niet de grootste. De grootste zit in je exit-waarde, en die staat op geen enkele maandafrekening.

Wat de Wet betaalbare huur doet

Sinds 1 juli 2024 bepaalt het woningwaarderingsstelsel, het puntenstelsel, niet meer alleen de grens van de sociale huur, maar ook die van de middenhuur. Een woning krijgt punten voor oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde en voorzieningen, en dat aantal bepaalt in welk segment ze valt en welke huur maximaal is toegestaan. Cruciaal: het aantal punten beslist, niet de prijs die jij vraagt. Zit je pand onder de grens, dan mag je simpelweg geen vrijesectorhuur rekenen, hoe graag je ook wilt.

Het verschil tussen 186 en 187 punten is één punt en een wereld: bij 186 punten geldt een maximum van 1.228 euro, bij 187 punten is de huur volledig vrij. Voor een belegger is die ene puntengrens daarom belangrijker dan bijna elk ander kenmerk van het pand.

De klap zit in je exit, niet in je omzet

Een vrij verhuurd pand wordt door een koper gewaardeerd op een veelvoud van de huur, in de praktijk vaak tien tot vijftien keer de jaarhuur. Een gereguleerd pand wordt gewaardeerd op de gemaximeerde huur, want meer mag de koper er niet uithalen. De wettelijke bovengrens snijdt de upside eruit, en dat vertaalt zich direct in een lagere taxatie in verhuurde staat. Reken het verschil door: vul de huur die je in de vrije sector zou vragen en de gemaximeerde huur in, en zie wat het met je verkoopwaarde doet.

De verkoopwaarde in verhuurde staat is hier de jaarhuur gedeeld door de yield die een belegger-koper eist. Het verschil tussen de vrije en de gereguleerde waarde is de exit-kost van de regulering. Dit is een indicatieve benadering via de inkomstenwaarde; een taxateur weegt ook de leegwaarde en het uitpondpotentieel mee. De WWS-bedragen zijn geverifieerd voor 2026.

Het percentage van je huur is het percentage van je waarde

De eenvoudige, ongemakkelijke waarheid: omdat de waarde in verhuurde staat de huur gedeeld door de yield is, daalt je waarde met vrijwel exact het percentage waarmee je huur is gekortwiekt. Word je van 1.500 naar 1.228 euro gedrukt, dan lever je 18 procent huur in, en dus ongeveer 18 procent verhuurde waarde. Dat is precies waarom de exit-yield de variabele is die over een lange horizon vrijwel alles bepaalt, en waarom regulering die je op papier "maar" een paar honderd euro huur per maand kost, in werkelijkheid tienduizenden euro's aan vermogen kost.

Reken een concreet geval: je kocht voor 350.000 euro, met de gedachte over zeven jaar te verkopen voor 450.000, deels gefinancierd door een dalende yield. Word je intussen gereguleerd en levert dat 18 procent in, dan sta je op ruwweg 370.000 in plaats van 450.000. Je cashflow bleef misschien overeind; je businessmodel niet.

De enige echte uitweg: de leegwaarde

Er is een bodem onder de waarde van een gereguleerd pand, en dat is de leegwaarde: wat de woning leeg en vrij opbrengt aan een eigenaar-bewoner. Zodra de verhuurde waarde ver onder de leegwaarde zakt, wordt uitponden de rationele exit: je verkoopt bij mutatie leeg aan een particulier in plaats van verhuurd aan een belegger. De regulering die je verhuurwaarde uitholt, maakt het gat tussen verhuurd en leeg juist groter, en daarmee uitponden aantrekkelijker. Het venijn: bij uitponden verlies je de huurinkomsten, en de leegwaarde zelf beweegt weer met de markt mee.

De vraag bij elke aankoop in 2026

Het rendement bij aankoop is bijna irrelevant als je over zeven jaar 18 procent op de exit inlevert. Stel bij elk pand daarom eerst de puntenvraag: hoeveel WWS-punten heeft het, zit het boven of onder de 187, en hoeveel marge heb je? Een pand dat op 190 punten zit, staat één slecht energielabel of één WOZ-daling verwijderd van het gereguleerde segment. Reken wat regulering met je exit doet, en of uitponden dan de betere route is, na in de calculator Uitponden of verhuren, of reken het hele pand door in de pandanalyse.

Conclusie

De Wet betaalbare huur is verkocht als een ingreep op je maandhuur, maar de echte rekening ligt bij je exit. Een gereguleerd pand verliest bij verkoop grofweg het percentage aan waarde waarmee de huur is gekortwiekt, en dat weegt over een houdtijd zwaarder dan de gemiste huur zelf. De ene variabele die je vóór aankoop moet kennen, is niet het aanvangsrendement maar het aantal WWS-punten en de marge tot de 187.