De Wet betaalbare huur kost geen omzet, maar je exit.

De Wet betaalbare huur bracht in 2024 honderdduizend extra woningen in het gereguleerde segment. De discussie ging over huurinkomsten, over hoeveel verhuurders moesten inleveren per maand. De impact die niemand bespreekt zit in de exit-waarde.

Een vrij verhuurd pand wordt getaxeerd op een veelvoud van de bruto huur. Tien tot vijftien keer is normaal. Een gereguleerd pand wordt getaxeerd op de werkelijke huur, die nu wettelijk vastgelegd is en dus de upside heeft afgesneden. Het verschil bij verkoop ligt tussen de 12 en 18 procent in de markt.

Voor portefeuilles die over vijf jaar verkocht worden is dit beslissend.

Als je een pand kocht voor 350.000 met de gedachte het over zeven jaar voor 450.000 te verkopen, gefinancierd door het verschil tussen 4 procent yield en 3,2 procent exit yield, en je krijgt nu 360.000 omdat je gereguleerd zit, dan is het hele businessmodel weg. Niet je cashflow, je vermogen.

De vraag bij elke aankoop in 2026: wordt dit pand gereguleerd na de wetswijziging? Boven welk huurniveau zit je in het vrije segment? Heb je marge of zit je tegen het puntenstelsel aan? Het rendement bij aankoop is irrelevant als je over zeven jaar 18 procent op de exit moet inleveren.