Elke vastgoed-verkoper vergelijkt zijn pand met de spaarrekening, nooit met een indexfonds. Dat is geen toeval. Zet het echte netto rendement van een verhuurpand naast een brede aandelen-ETF, en de vraag "vastgoed of aandelen" krijgt een ongemakkelijk antwoord. Maar het hele antwoord is genuanceerder dan alleen dat ene getal.
Aandelen in een breed indexfonds leveren historisch grofweg 6 tot 8 procent per jaar. Het netto rendement op een verhuurpand, na kosten, financiering en Box 3, ligt vaak op 2 tot 4 procent van je inleg. Op rendement alleen wint de ETF dus meestal.
Maar vastgoed heeft drie dingen die de ETF niet heeft: een hefboom (je leent 70 tot 80 procent), directe maandelijkse cashflow, en sterke inflatiebescherming. De echte vraag is niet welk rendement, maar of jij de hefboom, de illiquiditeit en het gedoe wilt.
De cijfers, zonder marketing
Het bruto rendement van een pand oogt vergelijkbaar met de beurs, ergens rond de 5 procent. Maar bruto is de verleiding, netto is de waarheid. Na onderhoud, leegstand, beheer en de Box 3-heffing blijft er op je inleg vaak 2 tot 4 procent over. De 6,5 procent die je bij een breed indexfonds als benchmark neemt is al een netto-getal, na de minimale fondskosten. Het vastgoedgetal is dat pas na een berg aftrekposten. Hoe dat verschil ontstaat, staat tot op de cent in bruto versus netto rendement en in het aangeboden rendement is een sprookje.
| Vastgoed (direct) | Aandelen-ETF | |
|---|---|---|
| Rendement (typisch) | Netto 2 tot 4% op inleg | 6 tot 8% per jaar historisch |
| Hefboom (lenen) | Ja, tot circa 80% financiering | Nauwelijks, in de praktijk |
| Liquiditeit | Verkoop duurt maanden | Zelfde dag verkoopbaar |
| Spreiding | Eén pand, één straat, vaak één huurder | Honderden bedrijven |
| Tijd en gedoe | Beheer, huurders, onderhoud, regelgeving | Nagenoeg nul |
| Cashflow | Maandelijkse huur, tastbaar | Dividend of bij verkoop |
| Inflatiebescherming | Sterk (huur en waarde indexeren, schuld verdampt) | Redelijk |
Reken je eigen twee scenario's naast elkaar. Vul in wat jij verwacht netto op je vastgoed te halen, en zet het tegen de ETF:
Eindvermogen: vastgoed vs de ETF
Zuivere samengestelde groei, zonder bijstortingen. De ETF-6,5% is een historisch gemiddelde, geen belofte. Het vastgoedgetal is je netto rendement op eigen vermogen: met een hefboom kan dat hoger liggen (reken het verderop uit), maar met meer risico.
Bij de standaardgetallen wint de ETF ruim. Maar schuif het vastgoedrendement omhoog, richting 6 procent, en je ziet waar het kantelt: dat hogere getal haal je op eigen vermogen alleen met een flinke hefboom, en precies daar zit zowel de belofte als het gevaar.
Wat de vergelijking eerlijk in het nadeel van vastgoed zet
Drie dingen die makelaars zelden noemen. Illiquiditeit. Wie de beurs ziet dalen, kan dezelfde dag uitstappen. Een pand verkoop je in maanden, soms een jaar, en zelden op het moment dat jou uitkomt. Concentratie. Een ETF spreidt over honderden bedrijven; jouw pand hangt aan één locatie, één markt en vaak één huurder die kan vertrekken of niet betalen. Tijd. De 6,5 procent van de ETF komt binnen terwijl je slaapt. Het vastgoedrendement vraagt beheer, onderhoud, huurderselectie en een groeiende stapel regelgeving. Reken je uurloon mee, en het netto-getal zakt verder.
Wat vastgoed kan dat de ETF niet kan
Toch is het geen uitgemaakte zaak, en dat komt door de hefboom. Bij een ETF beleg je je eigen geld. Bij vastgoed koop je een pand van drie ton met bijvoorbeeld negentig mille eigen geld en leent de bank de rest. Je rendement loopt over de volle waarde, niet over je inleg. Stijgt het pand met 2 procent, dan is dat op je eigen vermogen een veelvoud. Diezelfde hefboom werkt keihard de andere kant op als het misgaat, daarom is de hefboom geen vriend maar een wapen.
Hoeveel haalt vastgoed dan mét hefboom?
Dat hangt af van vier dingen: hoeveel je leent, tegen welke rente, wat het pand na kosten opbrengt, en of de waarde stijgt. Vul je eigen pand in en zie het rendement op je ingelegde eigen vermogen:
Rendement met hefboom, op je eigen vermogen
Rendement op eigen vermogen in jaar 1 = (cashflow + waardestijging) gedeeld door je eigen geld. Zonder hefboom haalt ditzelfde pand circa 5,6%, waarvan 3,6% als cashflow. Mét hefboom staat het totaal hoger, maar de cashflow zakt naar € 300. Zet de waardestijging op -2% en je ziet wat de hefboom omlaag doet.
Kijk hoe dat rendement is opgebouwd. De cashflow is maar 300 euro, want de rente van 5 procent is hoger dan wat het pand na kosten opbrengt (3,6 procent). Op je inkomen werkt de hefboom je hier dus tegen. Bijna je hele rendement leun je op die 2 procent waardestijging, die op de volle drie ton landt en op je inleg van negentig mille een veelvoud wordt. Dat is de hele truc, en meteen het gevaar: zet de waardestijging op min 2 procent en je rendement op eigen vermogen duikt naar min 6,3 procent, terwijl je magere cashflow je niet opvangt. De hefboom verhoogt je rendement niet vanzelf, hij vergroot je uitkomst, omhoog en omlaag.
Daarnaast biedt vastgoed inflatiebescherming die een obligatie mist en een aandeel maar deels heeft: de huur indexeert, de waarde beweegt met de prijzen mee, en je schuld verdampt in reële termen terwijl je aflost. Er is tastbare cashflow, maandelijks, in plaats van koerswinst op papier. En er is controle: je kunt verbouwen, herfinancieren, en het verschil maken door onder de markt in te kopen. Dat laatste is de enige knop waarmee je vastgoed structureel boven de ETF tilt, en precies de knop die de meeste kopers niet gebruiken.
Wat dit betekent voor jou
De eerlijke conclusie hangt af van het type belegger dat je bent. Wil je passief, gespreid, liquide en zonder gedoe, dan wint een breed indexfonds vrijwel altijd op rendement-na-moeite. Wil je de hefboom benutten, kun je een pand scherp onder de markt kopen en het goed managen, en hecht je aan de controle en de inflatiebescherming, dan kan direct vastgoed de ETF verslaan, mits je aan de voorkant scherp inkoopt.
Voor de meesten is het antwoord geen keuze maar een combinatie: de ETF als rustige basis, vastgoed voor wie er tijd en kapitaal in wil steken. En de belangrijkste vuistregel: vergelijk je specifieke pand niet met de spaarrekening, maar met de ETF. Wat het pand dan echt oplevert, na kosten, financiering, Box 3 en exit, reken je tot op de cent door in de pandanalyse. Blijft het onder de 6,5 procent, dan koop je geen belegging maar een hobby met rendementsrisico.
De cijfers en regels in dit artikel zijn gecontroleerd tegen de officiele bron. Controleer ze gerust zelf.