Onder elk verhuurd object op Funda in Business of Beleggingspanden.nl staat een rendementsgetal. Vaak ook op de gewone Funda als de makelaar het pand als "geschikt voor verhuur" presenteert. Het getal lijkt objectief. Het is een fantasie.
De formule die de makelaar hanteert is: vraagprijs gedeeld door theoretische jaarhuur, keer honderd. Geen erfpacht. Geen VvE. Geen onderhoud. Geen leegstand. Geen beheer. Geen verzekering. Geen gemeentelijke heffingen. Niks. Dezelfde formule die Funda zelf in haar makelaars-richtlijnen "bruto aanvangsrendement" noemt, en die overal in de Nederlandse beleggersmarkt als BAR wordt aangeduid.
De afwijking is consistent, niet incidenteel.
Op een steekproef van 200 verhuurde panden in middelgrote steden, geanonimiseerd uit eigen aankoop-DD's, ligt het werkelijke netto rendement systematisch 1,3 procentpunt onder de geadverteerde BAR. Wie het verschil tussen bruto en netto rendement tot op de cent wil zien, vindt daar de complete formule. Sommige aankopen liggen drie tot vier procentpunten lager, dat is letterlijk het verschil tussen winst en verlies.
Waarom verandert de markt dit niet? Omdat een eerlijk rendement de gemiddelde aankoop minder aantrekkelijk laat lijken, en de platforms en makelaars verdienen aan transacties die plaatsvinden, niet aan transacties die rationeel zijn. De makelaar is niet je tegenstander. De norm waarbinnen hij rapporteert is dat wel.
Reken altijd zelf. Eerlijke aftrek voor woningen in deze prijsklasse: 25 tot 35 procent van bruto huur, afhankelijk van staat en stad. Wie 20 procent rekent, droomt. Wie 40 procent rekent, slaapt veilig. Reken het zelf, met de eerlijke aftrek, in de calculator Het pand. Wil je het oordeel in één getal, dan scoort De score de deal van nul tot honderd.