Onder elk verhuurd object op Funda in Business of Beleggingspanden.nl staat een rendementsgetal. Vaak ook op de gewone Funda als de makelaar het pand als "geschikt voor verhuur" presenteert. Het getal lijkt objectief. Het is een fantasie.
Het rendementsgetal onder een verhuurd object op Funda Business of Beleggingspanden.nl is het bruto aanvangsrendement: bruto jaarhuur gedeeld door de vraagprijs. Het laat kosten, leegstand, financiering en belasting weg, en rekent op de vraagprijs in plaats van op je werkelijke inleg.
De formule die de makelaar hanteert is: vraagprijs gedeeld door theoretische jaarhuur, keer honderd. Geen erfpacht. Geen VvE. Geen onderhoud. Geen leegstand. Geen beheer. Geen verzekering. Geen gemeentelijke heffingen. Niks. Dezelfde formule die Funda zelf in haar makelaars-richtlijnen "bruto aanvangsrendement" noemt, en die overal in de Nederlandse beleggersmarkt als BAR wordt aangeduid.
Reken mee: wat blijft er echt over?
Het geadverteerde getal is het bruto aanvangsrendement: bruto jaarhuur gedeeld door de vraagprijs. Trek de eerlijke kosten af, en reken op je werkelijke inleg inclusief kosten koper, en het getal zakt. Vul een pand in en zie het gat.
Aangeboden rendement · wat blijft er netto over?
Aftrek = onderhoud, VvE, beheer, verzekering, gemeentelijke heffingen en leegstand samen, als percentage van de bruto huur. Kosten koper op 9% (8% overdrachtsbelasting plus notaris, taxatie en advies). Box 3 komt hier nog bovenop en is niet meegerekend, het echte netto ligt dus nog iets lager.
Reken niet met de vraaghuur uit de advertentie, maar met de huur die je bij een nieuwe huurder écht haalt, en niet met de kale huur alleen, maar met de huur ná realistische leegstand. Een advertentie rekent graag met een optimistische, theoretische jaarhuur die je in de praktijk zelden twaalf maanden per jaar int.
Een voorbeeld, tot op de cent
Een appartement, vraagprijs €300.000, geadverteerd op een bruto jaarhuur van €18.000. De advertentie zet er 6,0% onder. Wat er werkelijk overblijft:
| Post | Bedrag | Rendement |
|---|---|---|
| Geadverteerd, bruto huur / vraagprijs | €18.000 / €300.000 | 6,0% |
| Min 30% eerlijke kosten & leegstand | −€5.400 | – |
| Netto huur | €12.600 | 4,2% op vraagprijs |
| Op je werkelijke inleg (€327.000 incl. kk) | €12.600 / €327.000 | 3,9% |
Zes procent in de advertentie, 3,9% in werkelijkheid, en Box 3 moet er nog af. Dat is geen detail; het is het verschil tussen een deal die werkt en een die je stil laat leeglopen.
Waar het gat zit: de posten die de advertentie weglaat
Die 25 tot 35 procent aftrek is geen nattevingerwerk. Het is de optelsom van de posten die een verhuurder elk jaar wél betaalt en de advertentie nooit noemt. Voor een gemiddelde woning in verhuurde staat, als percentage van de bruto huur:
| Post | Wat het is | Typisch |
|---|---|---|
| Onderhoud & reservering | Klein onderhoud plus een reserve voor dak, kozijnen, cv en keuken | 10–15% |
| Leegstand & mutatie | Huurderwissel en opknappen, over de jaren uitgesmeerd | 4–8% |
| VvE-bijdrage | Bij een appartement: onderhoud gebouw en reservefonds (bij een woning nul) | 0–12% |
| Verzekering & heffingen | Opstal, aansprakelijkheid, OZB, rioolheffing, waterschap | 3–5% |
| Beheer | Alleen als je het uitbesteedt; doe je het zelf, dan kost het je tijd | 0–8% |
Tel het op en je zit al snel op een derde van de bruto huur, en dan is er nog geen euro belasting betaald. Dat is precies het bedrag dat in het advertentiegetal ontbreekt. Een eerlijk netto rendement op een verhuurde woning ligt in 2026, ná deze kosten maar vóór financiering en Box 3, grofweg tussen 3 en 5 procent, lager in de Randstad, hoger in Noord- en Oost-Nederland en Limburg. Alles wat als 7 of 8 procent wordt aangeboden, verdampt zodra je de posten hierboven invult.
De afwijking is consistent, niet incidenteel.
Op een steekproef van 200 verhuurde panden in middelgrote steden, geanonimiseerd uit eigen aankoop-DD's, ligt het werkelijke netto rendement systematisch 1,3 procentpunt onder de geadverteerde BAR. Wie het verschil tussen bruto en netto rendement tot op de cent wil zien, vindt daar de complete formule. Sommige aankopen liggen drie tot vier procentpunten lager, dat is letterlijk het verschil tussen winst en verlies.
Waarom verandert de markt dit niet? Omdat een eerlijk rendement de gemiddelde aankoop minder aantrekkelijk laat lijken, en de platforms en makelaars verdienen aan transacties die plaatsvinden, niet aan transacties die rationeel zijn. De makelaar is niet je tegenstander. De norm waarbinnen hij rapporteert is dat wel.
Wat dit betekent voor je bod
Het geadverteerde rendement is geen eigenschap van het pand, maar van de advertentie. Je koopt de kasstroom, niet het getal eronder. Draai de rekening daarom om: bepaal welk netto rendement jij minimaal wilt halen, en reken terug naar de hoogste prijs die dat nog oplevert. Dat is je bod, niet een vast percentage onder de vraagprijs. Reken je plafond in De aankoopwaarde en bouw je bod op in de biedstrategie.
Reken altijd zelf. Eerlijke aftrek voor woningen in deze prijsklasse: 25 tot 35 procent van bruto huur, afhankelijk van staat en stad. Wie 20 procent rekent, droomt. Wie 40 procent rekent, slaapt veilig. Reken het zelf, met de eerlijke aftrek, in de pandanalyse: die rekent de hele deal door (kosten, financiering, Box 3 en exit) en geeft je meteen het oordeel, van nul tot honderd.