Funda toont een rendement-filter naast iedere woning in het beleggingssegment. Het getal lijkt objectief. Het is een fantasie.
De formule is: vraagprijs gedeeld door theoretische jaarhuur, keer honderd. Geen erfpacht. Geen VvE. Geen onderhoud. Geen leegstand. Geen beheer. Geen verzekering. Geen gemeentelijke heffingen. Niks.
De afwijking is consistent, niet incidenteel.
Op een steekproef van 200 panden in middelgrote steden ligt het werkelijke netto rendement systematisch 1,3 procentpunt onder de Funda-indicatie. Sommige aankopen liggen drie tot vier procentpunten lager, dat is letterlijk het verschil tussen winst en verlies.
Waarom verandert Funda dit niet? Omdat een eerlijk rendement de gemiddelde aankoop minder aantrekkelijk laat lijken, en Funda verdient aan transacties die plaatsvinden, niet aan transacties die rationeel zijn. De makelaar is niet je tegenstander. De portal is dat wel.
Reken altijd zelf. Eerlijke aftrek voor woningen in deze prijsklasse: 25 tot 35 procent van bruto huur, afhankelijk van staat en stad. Wie 20 procent rekent, droomt. Wie 40 procent rekent, slaapt veilig.