Het is geen label C en geen 2030. Het is label D, in 2029.

Op vrijwel elke verhuurders-blog, isolatie-vergelijker en NVM-makelaarspagina staat het zo. Vanaf 1 januari 2030 moeten alle huurwoningen minimaal energielabel C hebben. Woningen met label D, E, F of G mogen vanaf die datum niet meer worden verhuurd. Subsidie aanvragen, verduurzamen, klaar.

Geen van die drie zinnen klopt.

De werkelijke regeling staat in een brief van minister Keijzer aan de Tweede Kamer van 7 maart 2025, uitgewerkt in een wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving, met internetconsultatie tussen 12 november en 19 december 2025. Eigenaren van huurwoningen met label E, F of G moeten verduurzamen tot minimaal label D. De deadline is 1 januari 2029, niet 2030. Het minimum is D, niet C. En er komt geen verhuurverbod, ook niet voor G-panden die op 2 januari 2029 nog niet verduurzaamd zijn. Wel handhaving door gemeenten, gekoppeld aan de Wet goed verhuurderschap.

Het verschil tussen wat geschreven wordt en wat geldt, is een jaar eerder, een labelstap soepeler en een verbod minder. Dat klinkt als drie keer goed nieuws. Het is ook drie keer slecht nieuws, voor andere redenen, en die staan nergens opgesomd.

Drie cases, drie netto rekeningen.

Een eengezinswoning uit 1962 in Tilburg, label G, WOZ tweehonderdveertigduizend, jaarhuur veertienduizend. Om naar label D te komen volstaan in dit type pand drie maatregelen. Spouwmuurisolatie tweeduizend, dakisolatie aan de binnenzijde vijfduizend­vijfhonderd, HR++ glas in de woonkamer en achterkamer drieduizend. Totaal tienduizend­vijfhonderd. Uit de Subsidieregeling Verduurzaming Onderhoud Huurwoningen, kortweg SVOH, valt op deze drie maatregelen samen ongeveer twee­duizend­acht­honderd terug te halen, mits aangevraagd voor de uitvoering en mits het pand in een door de regeling erkende staat is. Netto investering zevenduizend­zeven­honderd, betaalbaar in één keer of via een Warmtefonds-lening tegen vier komma vier procent rente.

Een appartement uit 1978 in Almere, label E, WOZ honderdnegen­tig­duizend, jaarhuur elf­duizend, in een Vereniging van Eigenaren. Hier ligt het scenario anders. Dakisolatie ligt bij de VvE, niet bij de individuele eigenaar. Spouwmuurisolatie idem. Wat de eigenaar zelf kan doen is HR++ glas en mogelijk een nieuwe ketel. Of dat genoeg is voor labelstap D hangt af van wat de VvE doet of niet doet. In een actieve VvE met meerjarenonderhoudsplan en verduurzamingsambitie is de deadline haalbaar. In een slapende VvE, en dat zijn er in Nederland ongeveer een derde, blijft het label op E of F staan tot er een meerderheidsbesluit ligt. Dat besluit komt er meestal pas onder druk, en in dit type VvE komt die druk pas in 2028. Te laat voor 2029.

Een vooroorlogs benedenhuis in Rotterdam, label F, WOZ tweehonderdtien­duizend, jaarhuur dertien­duizend, vooroorlogse spouw zonder of met minimale isolatieruimte, enkel glas in de voorkamer. Twee labelstappen vereisen meer dan in Tilburg. Vloerisolatie tweeduizend­vijfhonderd, dakisolatie aan de buitenzijde acht­duizend­vijf­honderd vanwege de monumentale gevel-eis, HR++ glas in voor- en achterkamer vier­duizend. Totaal vijftien­duizend. Uit SVOH ongeveer drieduizend­zes­honderd terug. Netto elfduizend­vier­honderd. Op een pand dat tweehonderdvijftig­duizend waard is op leegwaarde, vier komma vijf procent van de pandwaarde, in één jaar.

De huurder die ja moet zeggen.

Hier zit de tweede laag die niet in de top-tien staat. De minister legt de plicht bij de verhuurder. Artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek legt de toegang bij de huurder. Een huurder mag ingrijpende werkzaamheden in bewoonde staat weigeren als die de woonsituatie wezenlijk verstoren. Dakisolatie aan de binnenzijde verstoort de woonsituatie wezenlijk. Vloerisolatie ook.

In de praktijk komt het meestal niet tot weigering, omdat de huurder een lagere energierekening krijgt en de verhuurder het werk in vakanties of buiten kantooruren laat doen. Maar in een deel van de gevallen wel. De verhuurder kan dan naar de rechter, op grond van de redelijkheid en billijkheid. Een procedure van die aard duurt in 2026 in eerste aanleg drie tot vijf maanden. Hoger beroep telt daar in twijfelgevallen nog eens negen tot twaalf maanden bij. Voor een verhuurder die in september 2028 begint te bewegen, is dat fataal voor de 1 januari 2029-datum.

De andere variant is huurverhoging na verduurzaming. Bij een sprong van twee labelstappen mag de verhuurder de huur verhogen volgens de in 2025 herziene Warmtebescherming Huurders-tabel, ergens tussen vijfendertig en zeventig euro per maand. Dat is op een investering van zevenduizend­zeven­honderd een terugverdientijd van tien tot achttien jaar, zonder rekening te houden met de rentekosten van de Warmtefonds-lening of het gemiste rendement op het geïnvesteerde eigen vermogen. De energierekening die de huurder bespaart wordt grotendeels in de huur teruggehaald. De huurder is netto iets beter af, de verhuurder is netto iets slechter af, en de Belastingdienst krijgt op die huurverhoging extra heffing in box 3, want WOZ stijgt mee.

Verduurzamen, uitponden, of vasthouden tot na 2029.

De drie routes liggen zo. Verduurzamen kost in de Tilburg-case zevenduizend­zeven­honderd direct, brengt dertig tot zestig euro per maand extra huur, en houdt het pand in portefeuille. Het netto effect op de IRR over tien jaar bij dit type pand is ongeveer min nul komma negen procentpunt, omdat de extra huur de investering niet helemaal goedmaakt en de WOZ-verhoging meetelt in box 3.

Uitponden in 2026, dus de huurder uitkopen of het natuurlijke einde van het contract afwachten en daarna leeg verkopen, levert in dit type pand ongeveer vijfentwintig­duizend meer op dan verkoop in verhuurde staat. De huurder kost gemiddeld zes tot tien­duizend in uitkoopvergoeding, leegstand drie tot vijf maanden tegen veertien­honderd per maand huurderving plus doorlopende lasten. Netto effect ongeveer twaalf­duizend voordeel boven verkoop in verhuurde staat. Bij wie zonder verduurzaming uitpondt, vervalt de hele 2029-discussie. Het probleem schuift door naar de eigenwoning-koper, die de verduurzamingsplicht niet heeft maar het ongunstige energielabel wel.

Vasthouden tot na 2029 zonder te verduurzamen is in theorie mogelijk, want er is geen verhuurverbod, alleen handhaving. De gemeente kan een last onder dwangsom opleggen, in praktijk vijfhonderd tot twee­duizend euro per kwartaal, oplopend tot maximaal vijftig­duizend cumulatief. De gemeente kan ook intrekking van de verhuurvergunning overwegen onder de Wet goed verhuurderschap, hoewel dat instrument op de schaal van labelhandhaving niet ontworpen is. Wat de gemeente werkelijk gaat doen, weet niemand, omdat 1 januari 2029 nog niet is geweest en de eerste handhavingsdossiers nog niet zijn opengelegd. Plannen op niet-handhaven door je gemeente is een strategie. Het is ook een gok.

Voor wie een F of G-pand in portefeuille heeft is de keuze daarmee terug naar drie cijfers. Wat kost verduurzaming netto over tien jaar, wat levert uitponden netto in 2026 meer op dan in 2028, en hoe hoog schat je het gemeentelijke handhavingsrisico in. Een rekensom die de bank niet voor je maakt, de makelaar niet aanraakt en het kabinet ergens tussen de paragrafen heeft laten staan. Wat een labelstap doet met je WWS-punten en je maximale huur, reken je hier na.

De wet is rationeler dan wat erover wordt geschreven. De handhaving wordt waarschijnlijk strenger dan wat de toon van de brief suggereert. En het verschil tussen wat klopt en wat circuleert, kost een belegger in een vooroorlogs benedenhuis ongeveer vier procent van zijn pandwaarde, in één enkele beslissing. De rekensom voor uitponden of doorverhuren staat hier. De cashflow-toets bij een renteklap of leegstand staat in het breekpunt.