Zorgvastgoed: het rendement dat het fonds je voorrekent, niet dat van jou.

Het klinkt als de uitweg uit alles waar de gewone verhuurder in 2026 tegenaan loopt. Geen Wet betaalbare huur, geen puntenstelsel, geen huurder die na drie jaar de woning uitgewoond achterlaat. In plaats daarvan een zorginstelling die twintig jaar tekent, een pand dat een maatschappelijk doel dient, en een bruto aanvangsrendement dat de brochure op zes tot acht procent zet. Recessiebestendig, staat erbij. Zorg is een basisbehoefte.

Elk woord daarvan klopt ongeveer. En toch is het rendement dat je leest niet het rendement dat je krijgt, om drie redenen die in de brochure niet naast elkaar staan.

Het is bijna nooit een pand. Het is een participatie.

De eerste denkfout is de belangrijkste. Een particuliere belegger koopt zelden een zorgpand rechtstreeks. Een verpleeghuis, een woonzorgcomplex of een huisartsenpost kost miljoenen, vereist kennis van zorgexploitatie, en komt zelden los op de markt. Wat de particulier koopt is een participatie in een zorgvastgoedfonds. En dat is een ander product dan een pand.

Het verwachte totaalrendement dat zulke fondsen voorrekenen, ergens tussen de zeven en acht procent, is het rendement van het fonds, vóór het deel dat het fonds zelf houdt. Er zit een beheervergoeding op, een aankoopfee, soms een prestatievergoeding. En anders dan bij een eigen pand kun je niet verkopen wanneer je wilt: je zit vast voor de looptijd, vaak zeven tot tien jaar, soms langer. Die illiquiditeit is geen detail. Het is precies waarom het rendement hoger lijkt dan dat van een liquide alternatief: je wordt betaald om je geld niet terug te kunnen halen. Wie dat vergeet, vergelijkt een vastzittende acht procent met een vrij verhandelbare zes en concludeert dat vastgoed wint. Dat is geen vergelijking, dat is een optische truc.

De stabiele langjarige huurder is er precies één.

De aantrekkingskracht van zorgvastgoed is de huurder: een instelling met een contract van vijftien of twintig jaar. Maar een lang contract is maar zo sterk als de partij die tekent, en in zorgvastgoed teken je met één partij. Waar een woningportefeuille zijn risico spreidt over tientallen huurders, hangt een zorgobject aan de solvabiliteit van een enkele zorgaanbieder.

En zorgaanbieders gaan failliet. Niet vaak, maar het gebeurt, en als het gebeurt is het gevolg groter dan bij een woning. Een verpleeghuis is geen tussenwoning: het is een gebouw dat is ontworpen voor één functie. Valt de huurder weg, dan zoek je niet een nieuwe bewoner maar een nieuwe zorgorganisatie die precies dit type object wil overnemen, in precies deze regio, tegen precies deze huur. Die zoektocht duurt geen drie maanden. De lange leegstand die daaruit volgt staat in geen enkel voorbeeld-rendement.

Het regelgevingsrisico dat niet in de acht procent zit.

Hier komt de nuance die zorgvastgoed juist gevoeliger maakt dan een gewone woning, niet minder. De huur van je huurder komt niet uit zijn eigen zak. Zij komt, direct of indirect, uit publiek geld: de Wet langdurige zorg, de Wmo, de zorgverzekeraars. De inkomsten van je huurder worden dus bepaald in Den Haag, door tarieven en vergoedingen die van jaar tot jaar bewegen.

Dat betekent dat je exit-waarde en je huurstroom afhangen van beleid waar jij geen invloed op hebt en dat de laatste jaren niet stabieler is geworden. Een aanpassing in de bekostiging van de langdurige zorg raakt de zorgaanbieder, en die aanbieder is jouw enige huurder. De belegger die dacht de politiek te ontvluchten door uit de gereguleerde huurmarkt te stappen, komt in zorgvastgoed een andere politiek tegen, één die hij nog minder kan overzien.

Wat blijft er over.

Zet de drie lagen onder elkaar en de voorgerekende acht procent slinkt. Van het fondsrendement gaat eerst de beheerlaag af. Wat overblijft is jaarlijks belast: in Box 3 wordt de participatie meegeteld tegen het forfait van zes procent, ongeacht wat het fonds werkelijk uitkeert, en vanaf 2028 komt daar de vermogenswinstbelasting bij. En dan is er de illiquiditeit, die geen kostenpost is maar een risico waar je vaak te weinig voor betaald krijgt: je zit vast terwijl een indexfonds met een vergelijkbaar historisch rendement morgen te verkopen is.

Netto, na de laag van het fonds, na de fiscus, en gecorrigeerd voor het feit dat je geld jaren vaststaat, blijft van de acht procent iets over dat dichter bij een liquide alternatief ligt dan de brochure suggereert, maar met concentratierisico en beleidsafhankelijkheid die dat alternatief niet heeft. Voor een deel van dat rendement neem je risico's die je bij een indexfonds niet loopt, en die je bij een gewone verhuurwoning tenminste zelf kunt sturen.

Zorgvastgoed kan werken. Voor wie een lange horizon heeft, de illiquiditeit bewust accepteert, het beheer aan een fonds durft over te laten en vooral iets zoekt dat buiten de woningregulering valt, is het een verdedigbare keuze. Maar dan koop je een projectie met een staartrisico, geen coupon. De vraag is niet of het rendement acht procent is. De vraag is wiens acht procent het is, en wat er van jouw deel overblijft nadat de instelling, het fonds en de fiscus het hunne hebben gehad. Hetzelfde patroon speelt bij recreatievastgoed, en de manier om elk voorgerekend rendement te ontleden staat in bruto versus netto rendement. Wil je een concreet pand doorrekenen in plaats van een brochure geloven, dan doet de pandanalyse dat tot op de cent.