Maximale huurverhoging 2026: je vrije sector mag minder omhoog dan de middenhuur.

De meeste verhuurders denken dat de vrije sector zijn naam eer aandoet: vrij verhuurd, dus vrij te verhogen. Sinds 2024 klopt dat niet meer, en in 2026 draait het zelfs om. Voor het eerst mag je de huur van een geliberaliseerde woning minder verhogen dan de huur van een gereguleerde middenhuurwoning.

De drie plafonds voor 2026, zoals de Rijksoverheid ze in december heeft vastgesteld: sociale huur maximaal 4,1 procent, middenhuur maximaal 6,1 procent, en de vrije sector maximaal 4,4 procent. Lees die volgorde nog eens. De vrije sector zit tussen de twee gereguleerde categorieën in, en lager dan het middensegment.

Waarom vrij lager is dan gereguleerd.

Het verschil komt uit twee verschillende rekenregels. De vrije sector is sinds de Wet maximering huurverhoging vrije sector gekoppeld aan het laagste van twee getallen: de inflatie plus één procentpunt, of de cao-loonontwikkeling plus één procentpunt. In 2026 was de inflatie 3,4 procent en de loonontwikkeling 5,1 procent. Het laagste plus één wint: 3,4 plus 1 is 4,4 procent. Zo komt de vrije sector op 4,4.

De middenhuur, die sinds de Wet betaalbare huur onder het puntenstelsel is getrokken, volgt de andere regel: de loonontwikkeling plus één. Dat is 5,1 plus 1, oftewel 6,1 procent. Dezelfde loon- en inflatiecijfers, twee formules, en het gereguleerde segment mag daardoor dit jaar bijna twee procentpunt meer omhoog dan het vrije. De naam "vrije sector" slaat in 2026 nergens meer op.

Wat het doet met je rendement.

Voor een belegger is de huurindexering de enige knop die hij zelf jaarlijks kan bedienen tegen stijgende rente en kosten. Die knop staat nu vast op 4,4 procent voor de vrije sector, en het plafond geldt tot 1 mei 2029. Wie zijn tienjaars-rekenmodel nog vult met een huurgroei van 5 of 6 procent, rekent zich rijk: de wet staat het simpelweg niet toe.

Op een vrije-sector-huur van 15.000 euro per jaar is het verschil tussen 4,4 en 6 procent zo'n 240 euro in het eerste jaar, en dat verschil stapelt elk jaar cumulatief door. Over tien jaar is het geen rekenfout meer maar een structureel gat in je exit-waarde, want een lagere huurstroom betekent bij verkoop in verhuurde staat een lagere prijs. En de bank rekent met diezelfde begrensde huur bij je herfinanciering: de DSCR die je aanname op 6 procent groei baseerde, valt tegen zodra de werkelijke groei 4,4 blijkt.

Aanname: jaarlijkse indexering tegen het genoemde percentage; de vrije-sector-cap van 4,4% geldt tot 1 mei 2029. Het verschil is de som van de gemiste huur over tien jaar t.o.v. een 6%-aanname. Geen advies.

De pijnlijke bijkomstigheid is dat de belegger met een gereguleerde middenhuurwoning dit jaar dus meer indexeringsruimte heeft dan die met een vrije-sector-woning, precies het omgekeerde van wat het segment belooft. Het is geen groot bedrag per jaar. Maar het is het soort aanname dat in een tienjaarsmodel het verschil maakt tussen "klopt" en "klopte op papier". Wat de huurregulering met je exit-waarde doet, staat hier, en of jouw pand überhaupt in de vrije sector zit reken je na in Het label & de punten. Wil je zien wat een begrensde huurgroei met je tienjaars-cashflow doet, dan zet je 'm in de pandanalyse op 4,4 procent, niet op 6.