De Hypotheker zegt het zo. Een bouwkundige keuring bij Woongarant kost vierhonderd­negenenveertig euro, en dat kan je een hoop geld besparen. Knab vertelt erbij dat de inspecteur alleen kijkt wat hij ziet en dat hij niets afbreekt om een lekkage op te sporen. Tussen die twee zinnen woont een veronderstelling die voor de gemiddelde eigenwoning-koper klopt en voor jou niet.

Voor wie een huis koopt om er zelf in te wonen, is vierhonderd­negenenveertig euro keuring een goed instrument. Het rapport schat het achterstallig onderhoud op de eerste vijf jaar, en als de hypotheekverstrekker meer wil zien, doet de taxateur er aanvullend werk bij. Een eigenwoning-koper kijkt vijf jaar vooruit, neemt het schilderwerk op zich, en betaalt de CV-ketel uit zijn salaris.

Voor jou als verhuurder is hetzelfde rapport geen due diligence. Het is een onderdeel ervan. En het verschil tussen die twee is het verschil tussen een belegging die rekent en een belegging die hoopt.

Wat een aankoopkeuring niet doet.

Een Woongarant-rapport of een vergelijkbaar product van de aankoopmakelaar bevat geen meerjarenonderhoudsplan voor jouw exploitatieperiode van tien tot vijftien jaar. Het noemt het bestemmingsplan niet en checkt de gemeentelijke verhuurder-vergunning niet. Het opent het VvE-archief niet. Het legt geen huurovereenkomst naast het puntenstelsel om te zien wat de Wet betaalbare huur straks gaat doen met je exit-waarde. Het rekent geen scenario waarin de hypotheekrente met twee punt­procentpunten oploopt. Het kijkt niet of het label voor 2029 op D komt zonder ingreep, of dat er twaalfduizend euro renovatie tussen jou en de wet ligt.

Niets van dat alles is verwijtbaar aan de keurder. Een keurder volgt de NEN 2767 of de NTA 8060, en die normen kijken naar bouwkundige conditie, niet naar exploitatie. Het rapport is feitelijk juist, alleen geschreven voor de verkeerde lezer.

Wat een due diligence wel doet.

Een complete DD op een particulier beleggingspand bestaat uit vier delen die zelden bij één partij liggen. Een bouwkundige inspectie met MJOP over tien jaar in plaats van vijf, met aparte posten voor onderhoud dat onder de keuringshorizon valt. Een juridische check op de leveringsakte, erfdienstbaarheden, erfpacht­voorwaarden, opstalrechten en de ouderdomsclausule. Een huurder-en-contract-analyse, met name op punten­stelsel-positie, indexatie­clausules en de overgang van huurcontract bij eigendomswisseling. En een exploitatie-doorrekening die de eerste drie samenbrengt: cashflow, scenario's op rente en leegstand, en exit-yield onder de huidige wetgeving.

Een Nederlandse particulier die dit allemaal apart inkoopt, betaalt globaal vierhonderd­negenenveertig voor de bouwtechnische keuring, vijftien­honderd tot drieduizend voor een uitgebreid bouwkundig-en-MJOP-rapport bij een gespecialiseerd bureau, vijfhonderd tot twaalf­honderd voor een notariële DD-check op de akte, en de rest doe je zelf met de tools en het kadaster. Tel het op en je zit op twee tot vijfduizend euro voor een complete DD op één pand, exclusief je eigen tijd. Dat is de eerste cijferreeks die in deze discussie ontbreekt.

De aankoopmakelaar staat niet aan jouw kant. De rekensom legt uit waarom.

Een aankoopmakelaar werkt op courtage. Een tot twee procent van de aankoopprijs, inclusief btw, of een vast bedrag tussen vijftien­honderd en drieduizend­vijfhonderd, of een no-cure-no-pay-variant. Op een pand van vierhonderd­duizend kost dat vier tot achtduizend, en in vrijwel alle modellen wordt er pas betaald als de transactie doorgaat.

De DD-adviseur die op uurbasis of vast tarief werkt — een onafhankelijke bouwkundige of vastgoedjurist — verdient hetzelfde of de transactie doorgaat of niet. Vijftien­honderd tot drieduizend, vooraf afgesproken, geleverd zodra het rapport klaar is.

Lees die twee prikkel­structuren langzaam. De aankoopmakelaar verliest zijn courtage zodra hij je adviseert af te zien van de koop. De DD-adviseur verliest niets. Dat is geen aanklacht tegen aankoopmakelaars, het is hun verdienmodel. Maar wie roept dat hij "aan jouw kant van de tafel" zit terwijl zijn inkomen afhangt van of jij tekent, vraagt om een second opinion uit een ander honorarium­model. Bij Gijsen Vastgoedadvies staat dat zelfs als verkoopargument op de site: zij hebben geen belang bij doorgaan van de aankoop. Dat is precies wat je zoekt, maar het is geen kenmerk van de aankoopmakelaars-branche.

De rekensom op één Tilburgse tussenwoning.

Reken het door op een tussenwoning in Tilburg, bouwjaar 1968, vraagprijs tweehonderd­tachtigduizend, bruto jaarhuur achttien­duizend. Het is hetzelfde pand uit het stuk over achterstallig onderhoud. Bruto-rendement van zes komma vier procent op de vraagprijs. Funda toont vijf komma acht procent vanwege overdrachtskosten in de berekening. Allebei zijn ze, zoals we eerder zagen op een ander pand, een sprookje.

Geen DD, alleen Woongarant-keuring. Pand wordt gekocht voor tweehonderd­vijfenzeventig­duizend na licht onderhandelen op vijfduizend "normaal" achterstallig onderhoud. Tien jaar later blijkt het achterstallig onderhoud in werkelijkheid drieendertig­duizend te zijn geweest. Het huurcontract bleek in 2027 onder het puntenstelsel te vallen en moest met honderd euro per maand naar beneden. De exit-yield kwam onder de Wet betaalbare huur uit op twee­honderd­zestig­duizend in plaats van de drie­honderd­twintig­duizend waar je op rekende. IRR over tien jaar: drie komma één procent.

Met DD vooraf. Drieduizend euro DD ontdekt het MJOP-tekort, de puntenstelsel-positie en de exit-yield-implicatie van de Wet betaalbare huur. Twee opties komen op tafel. Optie één: niet kopen, drieduizend euro DD-kosten gelaten. Optie twee: kopen voor twee­honderd­achtenveertig­duizend, zevenentwintig­duizend lager bod onderbouwd door het rapport. In scenario twee blijft de IRR over tien jaar op vier komma drie procent. Het verschil tussen geen DD en wel DD: één punt twee procentpunt IRR, oftewel ongeveer drie­endertig­duizend euro over tien jaar netto verschil, bij een eenmalige DD-investering van drieduizend.

Wanneer je het niet mag overslaan.

Op een nieuwbouw­appartement van vijf jaar oud, in een goed-geadministreerde VvE, met een vastgelegde indexatie-huurder en een label A: dan kun je toe met een lichte versie. Maar dat type pand kom je in de bestaande particuliere beleggers­voorraad zelden tegen, en de prijs ligt er ook naar. De gemiddelde aanbieding in Cluster 6-gebied — krimp­regio, vooroorlogs, gemixte VvE-achtergrond, sittin­g-tenant van onbekende contract­vorm — vraagt om alle vier de DD-onderdelen.

De vuistregel waar wij in onze eigen administratie op uitkomen: bij elke aankoop boven twee­honderd­vijftig­duizend, in een pand ouder dan twintig jaar, met een zittende huurder of een VvE, hoort een DD die meer kost dan een Woongarant-keuring. Niet omdat het altijd een mismatch onthult, maar omdat de prijs van een mismatch ongezien acht tot twintig keer hoger ligt dan de DD zelf. Het is geen verzekering tegen pech. Het is een rapport dat je in staat stelt om een lager bod te onderbouwen, of een betere clausule te onderhandelen, of weg te lopen voordat je tekent.

Het rapport van vierhonderd­negenenveertig euro is een rapport. Het rapport van tweeduizend tot vijfduizend is een onderhandelpositie. Dat is het verschil. Wat de uitkomst van je DD met het rendement doet, verwerk je in de calculator Het pand. Of je de deal dan nog moet doen, zie je in één getal in De score.