Een verhuurhypotheek is geen gewone hypotheek met een ander stickertje. De bank kijkt naar andere dingen, rekent met andere marges en vraagt een hogere rente. Wie dat begrijpt, weet vooraf hoeveel eigen geld een aankoop kost en waarom de bank zegt wat hij zegt. Hier staat hoe het werkt.
Wat is een verhuurhypotheek?
Een verhuurhypotheek is een lening voor de aankoop van een woning die je niet zelf bewoont maar verhuurt. In de kern werkt hij hetzelfde als een gewone hypotheek: je leent geld tegen onderpand en betaalt rente. Het verschil zit in waar de verstrekker naar kijkt. Bij een eigen woning is je salaris het anker. Bij een verhuurpand is dat de woning zelf en de huur die hij opbrengt.
Dat onderscheid is geen formaliteit. Een reguliere hypotheek gaat uit van eigen bewoning. Verhuur je een pand dat met zo'n hypotheek is gefinancierd zonder dat te melden, dan schend je vrijwel altijd de voorwaarden. De bank wil weten dat er verhuurd wordt, en prijst dat in.
Hoeveel kun je lenen? De LTV-grens
Het eerste getal dat telt is de loan to value, de verhouding tussen de lening en de waarde van het pand. Bij een eigen woning kun je in Nederland tot honderd procent van de waarde lenen. Bij een verhuurpand niet. De meeste verstrekkers financieren tot ergens tussen de 70 en 85 procent, afhankelijk van de partij en het pand.
Belangrijk: die waarde is niet de vrije verkoopwaarde maar de waarde in verhuurde staat, en die ligt vaak lager. Een verhuurd pand is voor een koper minder waard dan een leeg pand, omdat de huurder blijft zitten. De bank rekent met dat lagere getal, dus de lening valt dubbel lager uit: een lager percentage van een lagere waarde.
Het deel dat je niet kunt lenen breng je zelf in, plus de kosten koper. Voor een verhuurwoning is de overdrachtsbelasting sinds 2026 acht procent.
Reken een voorbeeld. Een pand met een waarde in verhuurde staat van €300.000, een verstrekker die 80 procent financiert. Dan leen je €240.000 en breng je €60.000 zelf in, plus €24.000 overdrachtsbelasting en de overige aankoopkosten. Je eigen inleg is dan al snel een derde van de koopsom, voordat er een huurder in zit. De volledige optelsom van die aankoopkosten staat in kosten koper beleggingspand 2026.
Hoe de bank de huur meeweegt: de DSCR
De tweede vraag van de verstrekker is of de huur de lasten draagt. Daarvoor gebruikt hij de debt service coverage ratio, de DSCR: de huurinkomsten gedeeld door de rente en aflossing. Is de DSCR hoger dan één, dan dekt de huur de lasten; ligt hij eronder, dan moet je elke maand bijleggen.
Banken nemen geen genoegen met precies één. Ze rekenen met een marge, vaak een DSCR van 1,2 tot 1,4, en tellen lang niet altijd de volle huur mee. Dat is geen pesterij, het is een buffer: stijgt de rente bij de volgende renteherziening, of staat het pand een maand leeg, dan mag de financiering niet meteen omvallen. Hoe de DSCR precies werkt en waar de bank de grens legt, staat in een apart artikel; voor nu is het genoeg om te weten dat de huur niet krap maar ruim moet dekken.
Waarom de rente hoger is
De rente op een verhuurhypotheek ligt doorgaans hoger dan op een hypotheek voor de eigen woning. De reden is risico. Een eigenaar-bewoner doet veel om zijn eigen huis te houden; een belegger met een leegstaand of wanbetalend pand heeft minder binding en de bank heeft een onderpand dat in verhuurde staat lastiger te gelde te maken is.
Die rente is opgebouwd uit een basistarief, een vaste opslag en een risico-opslag die meebeweegt met de LTV. Hoe meer eigen geld je inbrengt, hoe lager de LTV, hoe lager het risico voor de bank en hoe lager de opslag. Eigen inleg koopt dus niet alleen een kleinere lening maar ook een goedkopere.
Aflossen of niet
Veel verstrekkers staan een aflossingsvrij deel toe tot een bepaald percentage van de waarde; de rest los je af, via annuïteiten of lineair. De afweging tussen aflossingsvrij en aflossen valt voor een belegger anders uit dan voor een eigenaar-bewoner, en wel om een fiscale reden: de hypotheekrente op een verhuurpand is niet aftrekbaar in box 1 zoals bij de eigen woning.
Een particuliere verhuurder houdt zijn pand in box 3, waar niet de werkelijke rente maar een forfait telt. De keuze tussen aflossen en aflossingsvrij gaat dan niet over belastingvoordeel maar over cashflow en risico. Dat is een eigen afweging die een apart artikel verdient.
De eisen op een rij
Wat een verstrekker doorgaans wil zien: een waarde in verhuurde staat via taxatie, een LTV binnen zijn grens, een DSCR met marge, en bewijs dat je de lasten ook bij tegenslag kunt dragen vanuit je eigen inkomen. Daarbovenop komen pandeisen: niet elke woning, niet elke locatie en niet elke huurconstructie wordt geaccepteerd. Courante panden in steden met een gezonde huurmarkt financieren makkelijker dan een woning in een krimpregio.
En los van de bank zijn er nog twee partijen die ja moeten zeggen: de gemeente, die onder de opkoopbescherming of een verhuurvergunning eisen kan stellen, en bij een appartement de VvE, waarvan de akte verhuur kan beperken. De financiering rondkrijgen is dus niet hetzelfde als mogen verhuren.
Conclusie
Een verhuurhypotheek draait om drie getallen: de LTV bepaalt hoeveel je leent en dus hoeveel eigen geld je inlegt, de DSCR bepaalt of de huur de lasten draagt, en de rente-opslag bepaalt wat het kost. Reken die drie vooraf door, want ze bepalen samen of een pand financierbaar is en of het na financiering nog rendeert. Wil je zien of de huur de lasten dekt bij een rentestijging, gebruik dan Het breekpunt: die rekent de DSCR en de stresstest voor je door.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kan ik lenen met een verhuurhypotheek?
De meeste verstrekkers financieren tot 70 tot 85 procent van de marktwaarde in verhuurde staat. Het deel daarboven, plus de kosten koper, breng je zelf in. De exacte grens hangt af van de verstrekker, het pand en de huurinkomsten.
Waarom is de rente op een verhuurhypotheek hoger?
Een verhuurd pand is voor de bank een hoger risico dan een eigen woning: bij wanbetaling of leegstand stopt de huur en is een verhuurde woning lastiger te verkopen. Die risico-opslag zit in de rente, die daardoor doorgaans hoger ligt dan bij een reguliere hypotheek.
Kan ik mijn bestaande hypotheek gebruiken om te verhuren?
Meestal niet zonder toestemming. Een reguliere hypotheek gaat uit van eigen bewoning. Ga je verhuren, dan vraagt de bank vrijwel altijd toestemming of een omzetting naar een verhuurhypotheek. Verhuren zonder dat te melden kan een schending van de voorwaarden zijn.
Hoe weegt de bank de huurinkomsten mee?
De verstrekker kijkt of de huur ruim genoeg is om rente en aflossing te dekken, uitgedrukt in de DSCR. Vaak telt maar een deel van de huur mee en wordt met een veiligheidsmarge gerekend, zodat een kleine rentestijging of leegstand de financiering niet meteen onhoudbaar maakt.
Mag een verhuurhypotheek aflossingsvrij zijn?
Vaak gedeeltelijk. Veel verstrekkers staan een aflossingsvrij deel toe tot een bepaald percentage van de waarde; over de rest los je af via annuïteiten of lineair. Anders dan bij de eigen woning is de hypotheekrente bij verhuur niet aftrekbaar in box 1, wat de afweging verandert.