Bij een verhuurhypotheek bepaalt niet je salaris hoeveel je mag lenen, maar de huur van het pand. De bank vat dat samen in één getal: de DSCR. Het is geen drempel om je te pesten, het is de exacte grens waarboven je portefeuille een rentestijging overleeft en waaronder niet. Wie hem zelf kan rekenen, weet vóór de bank het zegt of een pand financierbaar is.
Wat de DSCR is
DSCR staat voor debt service coverage ratio, in het Nederlands de schulddekkingsgraad. De formule is kort: de jaarlijkse huurinkomsten gedeeld door de jaarlijkse financieringslasten, dus rente plus aflossing. Een DSCR van 1,0 betekent dat de huur de lasten precies dekt. Alles erboven is buffer, alles eronder is bijleggen.
De bank wil die buffer, en niet zomaar een dunne. Een DSCR van precies 1,0 lijkt veilig, maar dan mag er niets misgaan: één maand leegstand of een kleine renteverhoging duwt de cashflow meteen in de min. Daarom rekenen verstrekkers met een marge. In de praktijk vragen de meeste een DSCR tussen de 1,2 en 1,3, soms 1,4 bij de strengste partijen.
Een rekenvoorbeeld, tot op de cent
Neem een pand met een huur van €1.750 per maand, oftewel €21.000 per jaar. Je financiert €240.000 tegen 5,5 procent rente, annuïtair over 30 jaar. De rente in het eerste jaar is dan ongeveer €13.200, de aflossing ongeveer €3.300. Samen €16.500 aan lasten.
De DSCR is dan €21.000 gedeeld door €16.500, oftewel 1,27. Net genoeg voor een verstrekker die 1,25 eist, te krap voor een grootbank die 1,30 wil. Het verschil tussen wel en niet financieren zit in dit ene getal, en het hangt aan een paar honderd euro huur per jaar.
Let op wat de bank hier anders doet dan jij. Hij telt vaak niet de volle huur mee maar een deel ervan, en hij rekent vaste lasten als opstalverzekering en erfpacht mee aan de lastenkant. Beide duwen de uitkomst omlaag. Jouw eigen som van 1,27 kan bij de bank zomaar 1,15 worden, en dan valt de lening lager uit dan je hoopte.
DSCR of ICR: het strengste getal wint
Er is een tweede ratio die je tegenkomt, en die wordt vaak met de DSCR verward: de ICR, de interest coverage ratio of rentedekkingsgraad. Het verschil is precies één ding. De ICR deelt de huur door alleen de rente. De DSCR deelt de huur door rente plus aflossing.
Dat verschil is niet academisch. Zodra je aflost, is je DSCR altijd lager dan je ICR, want je deelt door een groter bedrag. Bij een volledig aflossingsvrije lening is de aflossing nul en zijn de twee getallen gelijk. In het rekenvoorbeeld hierboven: zonder de €3.300 aflossing is de ICR €21.000 gedeeld door €13.200, oftewel 1,59. Met aflossing zakt de DSCR naar 1,27. Hetzelfde pand, twee getallen, een wereld van verschil.
Welke ratio leidend is, verschilt per verstrekker. Bij aflossingsvrije leningen stuurt men vaak op de ICR, bij aflossende of zwaardere financiering op de DSCR. En als een partij allebei toetst, geldt de simpele regel: het strengste getal bepaalt je maximale lening. Toets je deal dus altijd op beide, want de bank doet dat ook.
Waarom de DSCR je tegenhoudt terwijl de waarde genoeg is
Veel beleggers denken dat de waarde van het pand bepaalt hoeveel ze lenen. De loan to value, de lening gedeeld door de waarde, is inderdaad een grens. Maar in de huidige rentemarkt is hij vaak niet de grens die als eerste knelt. Dat is de DSCR.
Het mechanisme is dit. De waarde laat misschien een lening van 80 procent toe, maar bij die lening is de rentelast zo hoog dat de huur de DSCR-eis niet meer haalt. De bank verlaagt dan de lening tot de DSCR weer klopt, niet tot de LTV-grens. Je kunt dus minder lenen dan de waarde toestaat, puur omdat de huur de hogere lasten niet draagt. Hoe hoger de rente, hoe vaker de DSCR eerder knelt dan de LTV.
Het gevolg: je brengt meer eigen geld in dan je op grond van de waarde had verwacht. Niet omdat het pand te duur is, maar omdat de huur te krap is voor de lening die je wilde. Dat is geen detail, het verschuift de hele rekensom van je rendement op eigen vermogen.
Waar het breekt: de DSCR bij een rentestijging
De DSCR die je vandaag haalt, is een momentopname. Hij geldt bij de rente van nu en de huur van nu. Bij de volgende renteherziening stijgen je lasten terwijl de huur achterblijft, want die mag je niet onbeperkt verhogen. Dan daalt de DSCR.
Reken het door op het voorbeeld. Bij 5,5 procent rente was de DSCR 1,27. Stijgt de rente bij herziening naar 7 procent, dan loopt de rentelast op naar ongeveer €16.800 en de totale last naar ruim €20.000. De DSCR zakt dan naar ongeveer 1,05. Nog net boven de één, maar de buffer is vrijwel weg. Bij 7,5 procent staat hij onder de één en leg je elke maand bij.
Dit is waarom de bank een marge eist, en waarom die marge in jouw eigen belang is. Een DSCR van 1,3 betekent niet dat je 30 procent te veel vraagt, het betekent dat de rente met ruwweg een kwart kan stijgen voordat je in de min komt. Bij 1,05 is die ruimte een fractie daarvan. Het getal vertelt je niet alleen of je nu kunt lenen, maar hoeveel tegenslag je verdraagt.
Wat de bank niet voor je doet
De verstrekker rekent de DSCR uit om zichzelf te beschermen, niet om jou te informeren. Hij vertelt je of je deal door de toets komt, niet waar je breekpunt ligt of wat er gebeurt bij de renteherziening over vijf jaar. Die som maakt hij niet, want het is zijn risico niet zodra de lening loopt en jij de buffer hebt geleverd.
Dat is precies de som die je zelf wilt maken voordat je tekent. Niet één DSCR bij de huidige rente, maar de hele lijn: bij welke rente zakt hij onder de eis, bij welke rente onder de één, en hoeveel eigen geld koopt hoeveel marge. Wil je dat doorrekenen voor een concreet pand, gebruik dan Het breekpunt: die rekent de DSCR en de stresstest voor je door, tot op de cent.
Conclusie
De DSCR is het getal waarmee de bank bepaalt hoeveel je mag lenen op een verhuurpand, en vaak knelt hij eerder dan de waarde. Reken hem zelf: de huur gedeeld door rente plus aflossing, en toets ook de ICR, want het strengste getal wint. En reken niet alleen de DSCR van nu, maar de DSCR bij een hogere rente. Daar, niet bij de huidige stand, ligt het verschil tussen een pand dat een tegenvaller verdraagt en een pand dat bij de eerste renteherziening omvalt.
Veelgestelde vragen
Wat is een goede DSCR voor een verhuurhypotheek?
De meeste verstrekkers eisen een DSCR van minimaal 1,2 tot 1,3. Grootbanken zitten vaak op 1,3, gespecialiseerde vastgoedfinanciers accepteren soms 1,25. Een DSCR van 1,3 betekent dat je huur de rente en aflossing met dertig procent overdekt; die marge is de buffer voor leegstand en rentestijging.
Wat is het verschil tussen DSCR en ICR?
De ICR deelt de huur door alleen de rente; de DSCR deelt de huur door rente plus aflossing. Zodra je aflost is je DSCR dus altijd lager dan je ICR. Bij een volledig aflossingsvrije lening zijn ze gelijk. Een bank kiest meestal het strengste van de twee, en dat getal bepaalt je maximale lening.
Hoe bereken ik mijn DSCR zelf?
Deel de jaarlijkse huurinkomsten door de jaarlijkse financieringslasten, dus rente plus aflossing. Voorbeeld: 21.000 euro huur gedeeld door 15.900 euro lasten geeft een DSCR van 1,32. Let op dat de bank vaak niet de volle huur meerekent en vaste lasten als opstalverzekering meetelt, waardoor zijn uitkomst lager uitvalt dan de jouwe.
Waarom kan ik niet de maximale LTV lenen ondanks genoeg waarde?
Omdat niet de LTV maar de DSCR de beperkende factor kan zijn. Als de huur te krap is om de lasten met marge te dekken, verlaagt de bank de lening tot de DSCR-eis weer gehaald wordt, ook al laat de waarde van het pand een hogere lening toe. In de huidige rentemarkt is dat eerder regel dan uitzondering.
Wat gebeurt er met mijn DSCR bij een rentestijging?
Bij een renteherziening stijgen je lasten terwijl de huur gelijk blijft, dus je DSCR daalt. Een DSCR die nu net boven de eis zit, kan na een renteverhoging onder de één zakken, waarna je elke maand moet bijleggen. Daarom rekenen banken met marge en is het verstandig je eigen breekpunt vooraf door te rekenen.