Het financieringsvoorbehoud heet je vangnet: lukt de hypotheek niet, dan stap je kosteloos uit de koop. Bij een beleggingspand is dat vangnet vol gaten, en de meeste vallen pas op als je er doorheen zakt. Je tekent op de koopsom, de bank financiert op een lager bedrag, en het voorbehoud dat je dacht te hebben dekt het verschil niet. De rekening daarvoor is tien procent van de koopsom.
Wat het voorbehoud is, en wat het niet is
Een financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Het geeft je het recht de koop te annuleren als je de hypotheek niet rondkrijgt, mits je dat op tijd doet en goed onderbouwt. Krijg je geen financiering en roep je het voorbehoud correct in, dan ben je niets verschuldigd. Zo hoort het te werken.
Het misverstand zit in het woord automatisch. Veel kopers denken dat een afwijzing van de bank genoeg is om eronderuit te komen. Dat is niet zo. Het voorbehoud beschermt je alleen als je het precies volgens de letter van de overeenkomst inroept: binnen de termijn, voor het juiste bedrag, met de juiste stukken. Mis je één van die drie, dan staat de koop gewoon nog, ook al heeft de bank nee gezegd.
De eerste val: het pand is misschien helemaal niet zonder voorbehoud verkocht
Bij een gewone woning is het voorbehoud zo gangbaar dat een koper het bijna vanzelfsprekend vindt. Bij een beleggingspand niet. In een krappe markt sluiten verkopers liever zonder voorbehoud, en een bod zonder ontbindende voorwaarde wint het van een bod met. Wie meedoet in zo'n biedingsronde laat het voorbehoud soms bewust vallen om de koop te winnen, zonder de gevolgen door te rekenen.
En er is een tweede route naar hetzelfde gat. Beleggers kopen vaker zonder aankoopmakelaar dan particulieren die hun eigen huis zoeken. Geen makelaar betekent niemand die het beding standaard in de koopovereenkomst zet. Het komt voor dat de koopakte wordt getekend zonder dat het voorbehoud erin staat, simpelweg omdat niemand eraan dacht. Vanaf dat moment is er geen vangnet, alleen een handtekening en een leveringsdatum.
De tweede val: je tekent op de koopsom, de bank rekent op de taxatie
Dit is de val die specifiek is voor beleggingsvastgoed, en de reden dat een voorbehoud dat bij een gewone woning prima werkt hier alsnog stukloopt. Bij een verhuurhypotheek financiert de bank niet op je koopsom, maar op de marktwaarde in verhuurde staat. Dat is de waarde van het pand met een huurder erin, en die ligt vrijwel altijd lager dan de waarde leeg, want een koper van een verhuurd pand kan er niet zelf in.
Stel je koopt een appartement voor €300.000. De taxatie in verhuurde staat komt uit op €265.000. De bank financiert tot 80 procent daarvan, dus €212.000, niet de €240.000 die je had verwacht op grond van je koopsom. Het gat tussen die twee bedragen, €28.000, moet je extra uit eigen geld bijleggen, boven op de overdrachtsbelasting en de kosten koper.
Tot zover is dit een rendementsprobleem: meer eigen geld, lager rendement op je inbreng. Maar het wordt een juridisch probleem zodra je voorbehoud op het verkeerde bedrag staat. Als in je koopovereenkomst staat dat je een financiering van €240.000 moet kunnen krijgen, en de bank wijst dat bedrag af omdat de taxatie te laag is, dan lijkt je beroep waterdicht. Het tegenovergestelde kan waar zijn. Vraag je een hoger bedrag aan dan waarover het voorbehoud is afgesproken, dan sluit de afwijzing niet aan op het beding, en kun je je er niet op beroepen. Het bedrag in het voorbehoud en het bedrag dat de bank werkelijk financiert moeten op elkaar aansluiten, en bij een beleggingspand weet je dat laatste pas na de taxatie.
De derde val: de termijn is te kort voor een verhuurhypotheek
Een financieringsvoorbehoud loopt af. Bij woningen staat er meestal een termijn van vier tot zes weken in de koopovereenkomst. Voor een gewone hypotheek is dat krap maar haalbaar. Voor een verhuurhypotheek is het vaak te kort, en dat verschil is geen detail.
Een verhuurhypotheek vraagt meer dan een gewone. Er moet een taxatie in verhuurde staat komen, de bank toetst of de huur de lasten met voldoende marge dekt, en bij een pand dat je wilt splitsen of als kamerverhuur exploiteert spelen vergunningen mee. Gespecialiseerde vastgoedfinanciers werken bovendien met langere doorlooptijden dan een grootbank bij een eigen woning. Zes weken is dan zomaar te weinig.
Loopt de termijn af voordat je financiering rond is, dan vervalt je recht om te ontbinden, ook al was je nog volop bezig. Verlengen kan, maar alleen met schriftelijke instemming van de verkoper, en die is in een krappe markt niet vanzelfsprekend bereid je meer tijd te geven. Wie op een mondelinge toezegging vertrouwt, of stilzwijgend aanneemt dat het wel goed komt, staat na de einddatum met lege handen.
Wat het kost als het vangnet scheurt
De NVM-koopovereenkomst kent een standaardboete: tien procent van de koopsom, als je je verplichtingen niet nakomt en je je niet geldig op een ontbindende voorwaarde kunt beroepen. Bij een pand van €300.000 is dat €30.000. De boete wordt opeisbaar nadat de verkoper je schriftelijk in gebreke heeft gesteld en een termijn van acht dagen onbenut verstrijkt.
Soms matigt een rechter die boete, als het bedrag buitensporig is in verhouding tot de werkelijke schade van de verkoper. Maar daar kun je niet op bouwen. In meerdere uitspraken moest de koper de volle tien procent betalen, omdat de afwijzing niet aansloot op het beding of de stukken niet compleet waren. In één zaak ging het om ruim €95.000 boete op een koopsom van €951.000, en die werd niet gematigd. Het verschil tussen wel en niet betalen zat niet in de pech dat de financiering misliep, maar in de vraag of het voorbehoud correct was ingeroepen.
Wat de makelaar en de bank hier niet voor je doen
De verkopend makelaar werkt voor de verkoper. Een ruim financieringsvoorbehoud met een lange termijn is in jouw belang en tegen dat van zijn opdrachtgever, dus hij zal er niet uit zichzelf op aansturen. Hij laat je tekenen op een koopsom en een termijn die voor de verkoper goed uitkomen, niet op een bedrag dat aansluit op wat de bank werkelijk gaat financieren. Dat laatste cijfer kent hij niet eens, want de taxatie in verhuurde staat komt pas later.
De bank, op zijn beurt, rekent de taxatie in verhuurde staat uit om zijn eigen zekerheid te bepalen, niet om jou te waarschuwen dat je voorbehoud op het verkeerde bedrag staat. Hij vertelt je wat hij financiert, niet of de koopovereenkomst die je al getekend hebt daarbij past. De aansluiting tussen het beding en de financierbaarheid is jouw verantwoordelijkheid, en het is precies de aansluiting die niemand anders voor je bewaakt.
Dat is de som die je zelf wilt maken voordat je tekent. Niet alleen wat het pand kost, maar wat de bank er werkelijk op financiert, en welk bedrag dus in je voorbehoud hoort. Wil je dat eerste cijfer scherp hebben, reken dan eerst De aankoopwaarde door, en toets met Het pand wat er na financiering en kosten van je rendement overblijft. Dan teken je op een bedrag dat klopt, niet op een dat hoopt.
Conclusie
Het financieringsvoorbehoud beschermt je alleen als het er staat, op het juiste bedrag staat, en op tijd wordt ingeroepen. Bij een beleggingspand struikelt het op alle drie: het wordt vaker weggelaten, het bedrag sluit niet aan op de taxatie in verhuurde staat, en de termijn is te kort voor een verhuurhypotheek. Het vangnet bestaat, maar het hangt op de hoogte van je koopsom terwijl de bank op een lager bedrag rekent. Wie dat gat niet vooraf doorrekent, ontdekt het op de dag dat de financiering misloopt, en dan kost het tien procent van de koopsom.
De cijfers en regels in dit artikel zijn gecontroleerd tegen de officiele bron. Controleer ze gerust zelf.
Veelgestelde vragen
Geldt een financieringsvoorbehoud ook bij een beleggingspand?
Ja, je kunt een financieringsvoorbehoud opnemen bij de koop van een beleggingspand, maar het is geen standaard. In een krappe markt of bij een verhuurd pand laten verkopers de koop vaker zonder voorbehoud sluiten, en bij de aankoop zonder makelaarsbegeleiding wordt het beding nog weleens vergeten. Staat het er niet in, dan is er geen vangnet als de financiering niet rondkomt.
Waarom kan mijn financieringsvoorbehoud vervallen terwijl ik wel ben afgewezen?
Het voorbehoud geldt voor een specifiek bedrag dat in de koopovereenkomst staat. Vraag je een hoger hypotheekbedrag aan dan dat en word je afgewezen, dan past de afwijzing niet bij het beding en kun je je er niet op beroepen. Bij een beleggingspand financiert de bank op de marktwaarde in verhuurde staat, die lager ligt dan je koopsom. Wie het bedrag in het voorbehoud op de koopsom baseert in plaats van op het werkelijk financierbare bedrag, zet zichzelf klem.
Wat kost het als ik me niet geldig op het financieringsvoorbehoud kan beroepen?
De NVM-koopovereenkomst kent een boete van tien procent van de koopsom. Bij een pand van 300.000 euro is dat 30.000 euro, opeisbaar nadat de verkoper je in gebreke heeft gesteld en een termijn van acht dagen onbenut is verstreken. De rechter matigt die boete soms, maar daar kun je niet op rekenen; in meerdere uitspraken moest de koper het volle bedrag betalen.
Hoe lang is de termijn van een financieringsvoorbehoud?
Bij woningen meestal vier tot zes weken na ondertekening. Voor een beleggingspand is dat vaak te kort: een verhuurhypotheek vergt een taxatie in verhuurde staat, een huurdekkingstoets en soms een vergunningscheck, wat het traject langer maakt dan een gewone hypotheek. Loopt de termijn af voordat de financiering rond is en verleng je niet schriftelijk met instemming van de verkoper, dan vervalt je recht om te ontbinden.
Wat moet ik aanleveren om me op het financieringsvoorbehoud te beroepen?
Een tijdige, schriftelijke ontbinding met minimaal een afwijzing van een erkende geldverstrekker, en wat de koopovereenkomst verder als goed gedocumenteerd omschrijft. De afwijzing moet aansluiten op het bedrag in het beding en moet laten zien dat je een serieuze aanvraag hebt gedaan. Een summiere afwijzing zonder vermelding van het aangevraagde bedrag is in rechtszaken meermaals onvoldoende bevonden.