Hoe kan een pand met 5% huurrendement nog verkocht worden?

Iedereen adverteert met zeven, acht procent. Maar meet je de aangeboden panden onafhankelijk door, dan is het mediane bruto huurrendement in Nederland 5,9 procent. Op 113 schone waarnemingen, augustus 2026. En bij 5,9 procent bruto, met een hypotheekrente rond de vijf procent, klopt de rekensom voor een rendementsbelegger niet meer. Toch worden die panden verkocht. Hoe kan dat?

Dit stuk laat eerst de cijfers zien, en gaat dan in op de vraag eronder: hoe kan een markt clearen op rendementen die voor de klassieke belegger niet meer rekenen? Het antwoord zegt meer over waar de markt staat dan welk gemiddelde dan ook.

De cijfers: 5,9 procent, en een brede spreiding

De Markt-BAR is de botste maatstaf die er is: de kale jaarhuur gedeeld door de vraagprijs. Geen kosten, geen belasting, geen financiering. Puur wat de verhuur bruto opbrengt ten opzichte van wat je betaalt. We meten hem op aangeboden Nederlandse woonbeleggingen, alleen op panden met een harde vraagprijs en een harde contracthuur, en alleen residentieel.

Markt-BAR = jaarhuur gedeeld door vraagprijs. Vraagprijzen, geen transactieprijzen. Bron: onafhankelijk geschoonde woondataset van De Vastgoedrealist, snapshot augustus 2026. De volledige spreiding staat op de Koopbarometer.

Twee dingen vallen op. Kamerverhuur rendeert het hoogst (6,8 procent), maar dat rendement kent een prijs: meer beheer, meer mutaties, huurbescherming en vergunningseisen. En buiten de Randstad ligt de mediaan iets hoger (6,0 procent) dan erbinnen (5,7 procent), simpelweg omdat de prijzen daar lager zijn. Maar de kern blijft: het middelpunt van de markt zit rond de zes procent bruto, en een flink deel eronder.

Eerst de nuance: het is een vraagprijs, geen verkoopprijs

De helft van het antwoord is bijna te simpel. Die 5,9 procent is wat verkopers vrágen. Een deel van deze panden verkoopt op dat niveau helemaal niet. Verkopers zijn geankerd aan wat het pand "vroeger waard was" en zakken niet met hun prijs; de belegger die op rendement rekent, betaalt niet. Het gevolg is geen prijsdaling maar een patstelling, met dalend transactievolume.

Met andere woorden: een deel van die lage-rendementspanden wórdt niet verkocht. Ze staan te koop, de prijs moet nog vallen, hij is alleen nog niet gevallen. Voor die groep is één prijsverlaging vaak het verschil tussen een som die niet klopt en een die weer klopt.

Wie koopt er dan wél op 5 procent?

Wie deze panden uiteindelijk koopt, is uit de aanbodsdata niet rechtstreeks af te leiden; daarvoor zou je een transactiedataset met koperprofielen nodig hebben. Maar economisch zijn er maar een beperkt aantal strategieën waarmee zo'n laag rendement nog logisch is, en in geen ervan is de koper een rendementsbelegger die op huuropbrengst met geleend geld rekent. Drie types kunnen dan de prijs zetten:

De cashkoper en vermogensparkeerder. Voor iemand zonder financiering is 5,9 procent bruto, na kosten pak 'm beet 3 procent netto, nog altijd meer dan de spaarrekening oplevert. Hij heeft geen rentelasten en hoeft dus geen rentedekkingssom te halen. Zijn geld heeft wél een alternatief rendement, op deposito, obligaties of aandelen, maar hij loopt niet tegen de negatieve hefboom aan die geleend geld hier oplevert.

De waardegroei-gokker. Nederlands vastgoed steeg decennialang. Dit type koopt niet voor de huur maar voor de prijsstijging, als inflatiehedge, als "stenen gaan altijd omhoog". De huur is bijzaak; de weddenschap is de steen zelf. Bij vier procent waardestijging per jaar telt een dunne huuropbrengst nauwelijks.

De uitponder. Een verhuurd pand op vijf procent BAR is veel meer waard leeg dan verhuurd. Dit type koopt verhuurd, wacht tot de huurder vertrekt, en verkoopt leeg. Hij oogst het leegwaarde-verschil, niet de huur. De huurrendementssom is voor hem irrelevant; zijn exit is de lege verkoop. Zie ook de beslismatrix uitponden of doorverhuren.

Voor de rendementsbelegger klopt het gewoon niet

En de klassieke belegger, die met financiering op huuropbrengst rekent? Die klopt gewoon. Bij een hypotheekrente rond de vijf procent een pand van vijf à zes procent bruto kopen is negatieve hefboom: je leent duurder dan het pand netto opbrengt. Elke euro die je bijleent, verkleint je resultaat in plaats van het te vergroten.

Want bruto is niet netto. Tussen de huur die de listing toont en wat er overblijft na leegstand, onderhoud, beheer en vaste lasten zit een fors gat, nog vóór belasting en rente.

Vereenvoudigde Realist-aannames (appartement, extern beheer, kosten koper meegerekend), exclusief belasting en financiering. 2,9 procent netto over een investering waarop je rond de vijf procent rente betaalt, is voor een belegger met een hypotheek verlieslatend. Reken je eigen pand door in de Pandanalyse. Hoe het gat ontstaat, staat in bruto versus netto rendement.

Twee komma negen procent netto, op een investering waarop je vijf procent rente betaalt. Dat rékent niet, en dat is geen fout in de meting. Het laat zien waarom de klassieke rendementsbelegger bij zulke prijzen moeilijk de koper kan zijn die de markt draagt. Wat de bruto aanvangsrendement-brochure verkoopt als "zes procent", is voor hem in werkelijkheid een negatief resultaat.

Waarom het tóch nog gebeurt

Naast de andere koperstypes houden drie dingen de lage-rendementsprijzen overeind. Ten eerste zijn woningprijzen stroperig naar beneden: verkopers verlagen liever niet, dus de markt bevriest eerder dan hij herprijst. Ten tweede zit "vastgoed stijgt altijd" diep, ook bij mensen voor wie de recente jaren dat niet meer waarmaakten. En ten derde, misschien wel het grootste: heel veel kopers rekenen op het bruto getal en maken de netto som nooit. Ze zien zes procent, denken "beter dan de bank", en tekenen. Bruto is de verleiding.

Maar de steen kan wél duurder worden

Toch is er een reden waarom die prijzen niet vanzelf inzakken, en die is niet psychologisch maar economisch. De vraag naar huurwoningen blijft groot, terwijl het aanbod krimpt: uitponden trekt huurwoningen uit de voorraad, en de nieuwbouw blijft achter. ABN AMRO stelt in zijn sectorprognose vastgoed dat juist die krapte op de huurmarkt de waarderingen stuwt: de leegstand is historisch laag en de bank verwacht dat de marktwaarde van huurwoningen ook de komende jaren doorstijgt. Minder aanbod, aanhoudende vraag, een waarde die overeind blijft.

Maar hier moet je één stap verder zetten. Waarde en rendement zijn niet hetzelfde. Een pand kan in waarde stijgen en tegelijk als belegging slechter worden.

Reken het voor. Een pand van € 400.000 met € 24.000 jaarhuur doet 6,0 procent bruto. Duwt de schaarste de waarde vijf procent omhoog naar € 420.000 terwijl de huur gelijk blijft, dan zakt de BAR naar 5,7 procent. De steen is meer waard geworden; voor de volgende koper is het een slechtere cashflowbelegging. Een pand kan duurder worden en tegelijkertijd een slechtere belegging worden.

Schaarste verklaart dus waarom prijzen langer hoog blijven dan een kale rendementssom voorspelt. Maar zolang de netto huur niet even hard meegroeit, zakt het aanvangsrendement voor elke nieuwe koper verder weg, en die huur groeit niet zomaar mee. Het woningwaarderingsstelsel, de middenhuurregulering, lopende contracten en huurbescherming zetten een dak op wat je juridisch mag vragen. Daar zit de scherpste vorm van de paradox. Bij gereguleerde woningen kan de schaarste daardoor veel sterker in de waarde van de steen landen dan in de huur die je daadwerkelijk mag innen. Er kunnen honderd kandidaten voor een woning staan zonder dat de verhuurder die schaarste volledig in de huur kan verzilveren.

Een heel andere maatstaf wijst dezelfde kant op. De officiële Monitor Investeringsklimaat Middenhuur komt voor 2026 uit op een verwacht totaalrendement van circa 4,5 procent, tegenover een vereist rendement van circa 6,2 procent: ruim anderhalf procentpunt tekort. Let op: dat is IRR, geen BAR, en die twee mag je niet zomaar naast elkaar leggen. Maar het signaal is hetzelfde als in onze eigen cijfers: bij de huidige prijzen ligt het verwachte rendement gemiddeld onder wat beleggers voor het risico verlangen.

Of een pand een goede belegging is, hangt uiteindelijk niet af van schaarste alleen, maar van de netto huur, de financieringslast, de regels, het risico en het rendement dat een koper eist. Schaarste ondersteunt de waarde van de steen. Niet automatisch het rendement van de belegger.

De ontsnappingsroutes worden smaller

Dan het punt dat dit interessant maakt. De logica van de niet-rendementskoper leunt op twee dingen: waardestijging en de lege verkoop. Precies die routes worden nu een voor een smaller.

De Wet vaste huurcontracten maakt uitponden veel lastiger: je hebt veel minder grip op wanneer een pand leeg komt, dus de lege verkoop als exit wordt onzekerder. De overgang van Box 3 naar werkelijk rendement per 2028, plus het verval van de leegwaarderatio en de huurregulering, knijpen de fiscale en waardegroei-som verder af.

Dat maakt het lage-rendement-evenwicht wankel, maar niet automatisch goedkoper. De koper die op huurcashflow rekent blijft weggeprijsd, en de koper die op de lege verkoop mikt ziet zijn route versmallen. Wat overblijft, houdt de prijs juist overeind: de cashkoper, de vermogensparkeerder, en de krapte die de waarde draagt.

Het evenwicht kan dan nog maar op vier manieren gaan kloppen: de rente zakt, de prijzen zakken, de netto huur stijgt, of kopers nemen structureel genoegen met een lager rendement. Die derde route is bij gereguleerde huur maar beperkt mogelijk. Die vierde route kan verklaren waarom sommige transacties toch doorgaan: kopers voor wie schaarste, vermogensbehoud of waardegroei zwaarder wegen dan directe cashflow, kunnen een lager direct rendement accepteren. Daarom hóeven de prijzen niet te zakken. Een BAR van vijf à zes procent leidt niet vanzelf tot lagere prijzen: schaarste kan de steen langer duur houden dan de rendementsrekening logisch lijkt te maken. Maar hoe verder de waarde stijgt zonder dat de netto huur meegroeit, hoe slechter de som wordt voor de volgende koper.

Wat dit voor jou betekent

Als je koopt, is het gevaarlijk om je door het bruto getal te laten leiden. Zes procent op de brochure kan na kosten, belasting en rente een verlies zijn, zeker met financiering. De enige eerlijke maat is wat er netto overblijft, en of dat boven je financieringslast uitkomt.

Reken daarom niet op het percentage in de advertentie, maar op je eigen som. In de Pandanalyse zie je wat een pand na rente, belasting, kosten en exit werkelijk oplevert, en op de Koopbarometer zie je waar dat ene pand staat ten opzichte van de hele markt. Bruto is de verleiding. Netto is de waarheid.