Er was een tijd dat de exit vanzelf sprak. Je kocht een verhuurd pand onder de leegwaarde, gaf de huurder een tijdelijk contract van twee jaar, en verkocht daarna leeg tegen de volle prijs. Het verschil tussen verhuurd en leeg was je winst, ingebouwd op de dag van aankoop. Sinds 1 juli 2024 bestaat die route niet meer.
De Wet vaste huurcontracten maakt sinds 1 juli 2024 een contract voor onbepaalde tijd de norm. Voor een gewoon beleggingspand kun je geen tijdelijk contract van twee jaar meer geven: de huurder die je erin zet, mag in beginsel blijven.
Twee regels bepalen daarmee je exit. Verkoop is geen opzeggingsgrond: je krijgt een zittende huurder er niet uit omdat je wilt verkopen. En koop breekt geen huur (artikel 7:226 BW): verkoop je toch, dan erft de koper de huurder. Een leeg pand verkopen kan alleen als het al leeg is.
Wat er op 1 juli 2024 veranderde
Tussen 2016 en 2024 mocht je een zelfstandige woning tijdelijk verhuren voor maximaal twee jaar, met een contract dat vanzelf eindigde. Voor beleggers was dat een geliefd instrument: je hield de deur open om later leeg te verkopen of de huur opnieuw op marktniveau te zetten. De Wet vaste huurcontracten heeft dat teruggedraaid. De hoofdregel is weer wat hij decennia was: een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met volledige huurbescherming.
Concreet betekent dat het volgende. Elk nieuw contract dat je vanaf 1 juli 2024 sluit, is voor onbepaalde tijd, tenzij het onder een van de wettelijke uitzonderingen valt. Een tijdelijk contract dat je vóór die datum sloot, loopt nog gewoon af op de einddatum, want de wet werkt niet terug. Maar verleng je zo'n contract, dan wordt het onbepaalde tijd. Doorrollen om een huurder tijdelijk te houden kan dus niet.
De routes voor tijdelijke huur die nog wél mogen
De wet is geen totaalverbod. Er blijft een lijst uitzonderingen, maar lees hem goed: bijna allemaal gaan ze over een doelgroep of over je eigen woning, niet over een gewoon beleggingspand met een gewone huurder.
| Route | Voor wie, en de vangst |
|---|---|
| Doelgroepencontract | Jongeren onder 28, studenten en promovendi, ouderen, mensen met een fysieke beperking in een aangepaste woning, grote gezinnen. Eindigt als de huurder de doelgroep verlaat, niet wanneer het jou uitkomt. |
| Tijdelijk, max 2 jaar | Alleen specifieke groepen: studenten die elders studeren, mensen uit de maatschappelijke opvang, tweede-kanscontracten, gescheiden ouders die dichtbij hun kinderen willen wonen, en enkele andere. |
| Tussenhuur / diplomatenclausule | Je eigen woning, tijdens tijdelijke afwezigheid (werk, studie, sabbatical). Voor je eigen huis, niet voor een beleggingspand. |
| Hospitaverhuur | Je woont zelf in de woning en verhuurt een deel, met gedeelde toegang. |
| Leegstandswet | Verhuur van te koop staande of te slopen panden, met een gemeentevergunning. |
| Logies, naar aard kort | Vakantieverhuur en andere verblijven die naar hun aard kort zijn. |
Zie je jezelf in deze lijst? Voor de meeste particuliere beleggers is het antwoord nee. Je koopt een appartement, je verhuurt het aan een stel dat er wil wonen, en dat is precies het geval waarvoor de tijdelijke route is afgesloten. De uitzonderingen zijn er voor studentenhuisvesting, urgentie en je eigen leegstaande huis, niet voor een rendementspand.
Koop breekt geen huur: de koper erft je huurder
Nu de regel die de meeste beleggers pas ontdekken als ze willen verkopen. Artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat verkoop de huur niet breekt. Draag je een verhuurde woning over, dan treedt de koper van rechtswege in jouw plaats als verhuurder, en de huurovereenkomst loopt ongewijzigd door: dezelfde huurder, dezelfde huur, dezelfde bescherming.
Voor gebouwde onroerende zaken is dit dwingend recht. Je kunt het niet wegschrijven in de koopakte, en een koper kan er niet omheen. Het gevolg: een woning met een zittende huurder is alleen te verkopen mét die huurder. De koper die er zelf wil wonen, of die leeg wil doorverkopen, koopt hetzelfde probleem dat jij had. En dus betaalt hij minder, of hij koopt niet.
Dat is de reden dat een verhuurd pand structureel minder waard is dan hetzelfde pand leeg. Vroeger was dat verschil een tijdelijk gat dat je kon dichtlopen door leeg op te leveren. Nu is het een muur.
Je krijgt een huurder er niet zomaar uit
Blijft de vraag of je de huurder dan zelf kunt opzeggen om daarna leeg te verkopen. Het korte antwoord: nee. Een contract voor onbepaalde tijd kun je als verhuurder alleen opzeggen op een van de limitatieve gronden uit artikel 7:274 BW. De bekendste is dringend eigen gebruik, en dat is precies wat het zegt: jij of een naaste moet de woning zelf dringend nodig hebben om in te wonen. De rechter toetst dat streng, en verkopen valt er niet onder. "Ik wil er winst op maken door leeg te verkopen" is geen grond.
De overige gronden helpen je evenmin: dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt, dat hij een redelijk nieuw aanbod weigert, of dat een bestemmingsplan de woning nodig heeft. Geen daarvan is "ik wil verkopen". De enige manier om leeg te verkopen is dus dat de woning al leeg is: de huurder vertrekt uit zichzelf, of je koopt hem uit met een afkoopsom, wat geld kost en waar hij niet op in hoeft te gaan.
Wat het gat tussen leeg en verhuurd je nu kost
Reken het verschil eens uit. Dit is het bedrag dat je vroeger kon oogsten door na een tijdelijk contract leeg te verkopen, en dat nu vastzit zolang de huurder blijft.
De korting die vastzit in een verhuurd pand
De waarde in verhuurde staat ligt doorgaans 10 tot 20 procent onder de leegwaarde, afhankelijk van de huur ten opzichte van de WOZ. Dat verschil kon je vroeger oogsten door na een tijdelijk contract leeg te verkopen. Met een vast contract kan dat niet meer: verkoop is geen opzeggingsgrond en koop breekt geen huur. De waarde in verhuurde staat is daarmee je eindwaarde. Precies die waarde, niet de leegwaarde, gebruikt de bank om je financiering op te baseren, zoals uitgelegd bij je eerste beleggingspand kopen.
Wat dit met je exit en je rendement doet
De diepere verschuiving is dat de waarde in verhuurde staat van tussenstation naar eindstation is gegaan. Vroeger was de verhuurde waarde de prijs die je betaalde, en de leegwaarde de prijs waar je naartoe rekende. Het verschil was je rendement uit de aankoop. Nu je de huurder niet meer verwijdert, is de verhuurde waarde ook de prijs waar je weer uitstapt. De exit-yield bepaalt die waarde, en die kan tegen je in bewegen.
Dat maakt twee keuzes belangrijker dan ze al waren. De eerste is hoe je inkoopt: als je niet meer op de leegwaarde kunt afrekenen, moet de deal kloppen op de verhuurde waarde en op de cashflow, niet op een toekomstige leegverkoop die je toch niet mag afdwingen. De tweede is de afweging uitponden of doorverhuren. Uitponden, het per woning leeg verkopen van een portefeuille, veronderstelt dat woningen leeg komen. Onder de vaste huur gebeurt dat alleen als huurders zelf vertrekken, wat traag en onvoorspelbaar is. De hele rekensom staat in uitponden of doorverhuren.
Tel dit op bij de Wet betaalbare huur, die via het puntenstelsel bepaalt welke huur je überhaupt mag vragen, en het beeld is duidelijk: de wetgever heeft het draaien aan zowel de huur als de exit strakker gemaakt. Wie nog rekent met het spel van vijf jaar geleden, rekent zich rijk.
Wat dit betekent voor je aankoop
Geen doemverhaal, wel een aangescherpte checklist. Drie dingen om vast te leggen vóór je bod.
- Koop je verhuurd, reken dan op de verhuurde waarde. Zit er een huurder in met een contract voor onbepaalde tijd, dan is dat je uitgangspunt, ook bij verkoop. Reken niet met de leegwaarde die je toch niet kunt verzilveren.
- Ken het contract dat je overneemt. Vraag de huurovereenkomst op en controleer type, ingangsdatum, huur en of er nog een oud tijdelijk contract loopt. Dit hoort in je due diligence, niet in de nazorg.
- Koop je leeg om te verhuren, weet dan dat het een eenrichtingsdeur is. Zodra je verhuurt, zit je aan de vaste huur vast. Verhuur pas als de som ook zonder leegverkoop-exit klopt.
De kern is simpel. Een verhuurpand is voortaan wat het na alle kosten en met de huurder erin waard is, niet wat het leeg zou opbrengen als je de huurder kwijt kon. Reken je aankoop daarom door op de verhuurde waarde en de cashflow, tot op de cent, in de pandanalyse voordat je biedt.
De cijfers en regels in dit artikel zijn gecontroleerd tegen de officiele bron. Controleer ze gerust zelf.