Een verhuurde woning is minder waard dan een lege: de huurder zit er, en die gaat niet zomaar weg. In Box 3 erkent de fiscus dat via de leegwaarderatio, een korting op de WOZ-waarde die je belastbare grondslag verlaagt. Op een pand van drie ton scheelt dat al snel tienduizenden euro's grondslag, en dus honderden euro's belasting per jaar. Hier staat de exacte tabel, hoe je het rekent, wat er in 2026 veranderde, en of de leegwaarderatio verdwijnt.
De leegwaarderatio is het percentage waarmee je de WOZ-waarde van een verhuurde woning vermenigvuldigt voor Box 3. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ, hoe groter de korting: de ratio loopt van 73% (lage huur) tot 100% (jaarhuur van 5% of meer van de WOZ). De korting is dus maximaal 27%. Sinds 2026 geldt hij niet meer bij niet-marktconforme verhuur aan gelieerde partijen. En hij staat op de nominatie te verdwijnen: onder de voorgenomen Box 3-hervorming (werkelijk rendement, beoogd 2028, nog niet aangenomen) telt je pand voor de volle WOZ.
Wat is de leegwaarderatio?
Box 3 belast je vermogen op de WOZ-waarde. Maar de WOZ-waarde gaat uit van een lege, vrij verkoopbare woning. Verhuur je met huurbescherming, dan kun je die woning niet leeg en dus niet voor de volle prijs verkopen: een koper neemt de huurder over. Economisch is het pand daardoor minder waard. De leegwaarderatio corrigeert daarvoor: je vermenigvuldigt de WOZ-waarde met een percentage onder de 100%, en dat lagere bedrag is je Box 3-grondslag.
De hoogte hangt af van hoe goed het pand verhuurd is. Een woning met een hoge huur ten opzichte van de WOZ is voor een belegger-koper aantrekkelijk, dus de verhuurde waarde ligt dicht bij de leegwaarde: de ratio nadert 100%. Een woning met een lage huur is in verhuurde staat veel minder waard: de ratio zakt naar 73%. De korting is met andere woorden het grootst waar de huur laag is ten opzichte van de waarde.
De tabel: van 73% tot 100%
De leegwaarderatio komt uit een vaste tabel van de Belastingdienst. Je deelt de kale jaarhuur door de WOZ-waarde, zoekt de rij waarin die verhouding valt, en past het bijbehorende percentage toe op de WOZ-waarde. Deze tabel geldt onveranderd voor 2023 tot en met 2026.
| Kale jaarhuur ÷ WOZ-waarde | Leegwaarderatio |
|---|---|
| 0% tot 1% | 73% |
| 1% tot 2% | 79% |
| 2% tot 3% | 84% |
| 3% tot 4% | 90% |
| 4% tot 5% | 95% |
| 5% en hoger | 100% |
Bij een jaarhuur van 5% of meer van de WOZ-waarde is er dus geen korting: de woning telt voor 100% mee. De grootste korting, 27%, geldt alleen bij een zeer lage huur (onder 1% van de WOZ), wat in de praktijk vrijwel alleen voorkomt bij sterk gereguleerde of familieverhuur.
Reken het voor je eigen pand. Vul de WOZ-waarde en de kale jaarhuur in; de rest volgt uit de tabel.
Leegwaarderatio · jouw verhuurde woning
De leegwaarderatio is de kale jaarhuur gedeeld door de WOZ-waarde, opgezocht in de tabel en toegepast op de WOZ-waarde. De jaarlijkse besparing is de korting maal 2,16% (het forfait van 6% maal het Box 3-tarief van 36%, 2026). Geldt alleen voor woningen in verhuurde staat met huurbescherming, niet voor tijdelijke of niet-marktconforme verhuur aan gelieerde partijen. Tabel en tarief geverifieerd augustus 2026.
Een voorbeeld
Een verhuurd appartement met een WOZ-waarde van €300.000 en een kale huur van €750 per maand, oftewel €9.000 per jaar. De verhouding jaarhuur ÷ WOZ is 9.000 / 300.000 = 3%. Dat valt in de rij "3% tot 4%", dus de leegwaarderatio is 90%.
De fiscale waarde is dan 90% × €300.000 = €270.000. De korting op je grondslag is €30.000. Bij het forfait van 6% en een tarief van 36% scheelt dat je 30.000 × 2,16% = €648 belasting per jaar. Zolang je de woning aanhoudt, elk jaar opnieuw.
Wat er in 2026 veranderde
De tabel bleef gelijk, maar het kabinet actualiseerde de regeling per 1 januari 2026 op twee punten (Belastingplan 2026, aangenomen):
Geen leegwaarderatio bij gelieerde partijen tegen een te lage huur. Verhuur je aan familie of aan je eigen BV tegen een niet-marktconforme, kunstmatig lage huur, dan mag je de leegwaarderatio niet meer toepassen. De woning telt dan voor 100% van de WOZ-waarde. Dit sluit de route af waarbij je met een symbolische huur de grondslag omlaag bracht.
Een tegenbewijs bij 10% afwijking. Ligt de werkelijke waarde in verhuurde staat 10% of meer onder de WOZ-waarde inclusief leegwaarderatio, dan mag je die lagere werkelijke waarde gebruiken. Dat helpt in gevallen waar de tabel de verhuurde staat niet goed vangt, bijvoorbeeld bij een langlopend contract met een ver onder de markt liggende huur.
En daarna: verdwijnt de leegwaarderatio?
Op termijn wel, maar minder hard en minder zeker dan sommige bronnen suggereren. De afschaffing hoort bij de bredere Box 3-hervorming naar werkelijk rendement. Onder dat stelsel vervalt het forfait en daarmee de leegwaarderatio: je pand telt dan mee op de werkelijke huurinkomsten en de waardeontwikkeling, niet meer op een gekorte WOZ.
De status is belangrijk om scherp te houden. De Wet werkelijk rendement box 3 is op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer, maar de Eerste Kamer heeft er nog niet over beslist en de ingangsdatum van 2028 staat nog niet vast. Je ziet online al koppen dat de leegwaarderatio "per 2027 wordt afgeschaft"; die lopen vooruit op nog niet aangenomen wetgeving. Wat wél vaststaat, zijn de 2026-regels hierboven. Voor de rest geldt: het is een voornemen, geen zekerheid. Wat 2028 verder verandert, staat in Box 3 vastgoed vanaf 2028.
Wat dit voor jou betekent
Drie praktische punten. Ten eerste: ken je verhouding. Zit je huur onder 5% van de WOZ, dan levert de leegwaarderatio je nu jaarlijks geld op; reken door hoeveel met de rekenhulp hierboven. Ten tweede: verhuur je aan familie of je eigen BV, controleer of de huur marktconform is, anders ben je de korting sinds 2026 kwijt. Ten derde: reken in je langetermijnplan met een scenario waarin de leegwaarderatio verdwijnt en je pand voor de volle WOZ meetelt, want dat verhoogt je grondslag zodra de hervorming er is.
Wil je zien wat de leegwaarderatio en de rest van de Box 3-heffing met je netto rendement doen, reken je pand dan volledig door in de pandanalyse.
Conclusie
De leegwaarderatio is een van de weinige posten in Box 3 die in je voordeel werkt: een erkenning dat een verhuurde woning minder waard is dan een lege. De tabel is simpel, de korting kan oplopen tot 27%, en het scheelt elk jaar dat je het pand aanhoudt. Tegelijk staat de regeling op de tocht: sinds 2026 met twee beperkingen, en op termijn helemaal, als de overstap naar werkelijk rendement doorgaat. Reken met wat nu geldt, en houd rekening met wat komt.
Veelgestelde vragen
Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is het percentage waarmee je de WOZ-waarde van een verhuurde woning vermenigvuldigt om de waarde in Box 3 te bepalen. Een verhuurde woning is minder waard dan een lege, omdat de huurder blijft zitten. De ratio ligt tussen 73% en 100%, afhankelijk van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde.
Hoe bereken je de leegwaarderatio?
Deel de kale jaarhuur door de WOZ-waarde en zoek de uitkomst op in de tabel. Bij een jaarhuur van €9.000 op een WOZ-waarde van €300.000 is dat 3%, wat hoort bij een leegwaarderatio van 90%. De fiscale waarde is dan 90% van €300.000, oftewel €270.000.
Wat is de leegwaarderatio in 2026?
De tabel (73% tot 100%) geldt onveranderd voor 2023 tot en met 2026. Nieuw sinds 2026 zijn twee beperkingen: bij verhuur aan gelieerde partijen tegen een niet-marktconforme huur geldt de leegwaarderatio niet meer, en wijkt de werkelijke waarde in verhuurde staat 10% of meer af van de WOZ-waarde inclusief ratio, dan mag je de werkelijke waarde gebruiken.
Wordt de leegwaarderatio afgeschaft?
In 2026 bestaat de leegwaarderatio nog. De afschaffing hoort bij de bredere Box 3-hervorming naar werkelijk rendement, beoogd per 2028. Dat wetsvoorstel is op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer, maar de Eerste Kamer heeft er nog niet over beslist, dus het is nog niet definitief.
Geldt de leegwaarderatio ook bij tijdelijke verhuur?
Nee. De leegwaarderatio geldt alleen voor woningen die verhuurd zijn met huurbescherming, dus met een huurder die niet zomaar weg hoeft. Bij tijdelijke verhuur zonder huurbescherming, leegstand, of verhuur aan gelieerde partijen tegen een te lage huur telt de woning voor de volle WOZ-waarde.
De cijfers en regels in dit artikel zijn gecontroleerd tegen de officiele bron. Controleer ze gerust zelf.