Er gaat een prettig verhaal rond onder beleggers: je verhuurhypotheek is fiscaal slim, want in Box 3 telt je pand tegen zes procent en je schuld maar tegen 2,7 procent. Dat klopt ook. Alleen is de meevaller een stuk kleiner dan het klinkt, en in 2028 verandert de hele logica. Even de rekensom.
In het forfaitaire Box 3 van 2026 wordt je pand belast op 6,00% fictief rendement, je schuld telt tegen 2,70%, en alleen boven een drempel van € 3.800 per persoon. Een verhuurhypotheek verlaagt je heffing dus echt, op € 250.000 schuld zo'n € 2.400 per jaar. Maar dat is ongeveer 1 procent van je schuld, terwijl je er rond de 5 procent echte rente op betaalt. De fiscale winst dekt grofweg een op de vijf euro rente. Financier daarom op de rente en de rekensom, niet op de box-3-bijvangst.
Hoe Box 3 je hypotheek behandelt
Box 3 belast je vermogen op een fictief rendement, niet op wat het pand echt opbrengt. Voor vastgoed is dat forfait in 2026 6,00 procent van de waarde, belast tegen 36 procent, een effectieve heffing van 2,16 procent per jaar. De volledige spelregels staan in de Box 3-uitleg voor 2026.
Je pand telt daarbij niet mee voor de volle WOZ-waarde: een verhuurde woning wordt gewaardeerd via de leegwaarderatio, een korting van 73 tot 100 procent. En je hypotheek telt mee als schuld. Alleen: schulden krijgen hun eigen, veel lagere forfait van 2,70 procent, en pas boven een drempel van 3.800 euro per persoon. Dat verschil tussen de 6,00 procent op je bezit en de 2,70 procent op je schuld is precies waar de fiscale meevaller vandaan komt.
Reken het voor
Neem een verhuurd pand dat na leegwaarderatio voor € 336.000 in Box 3 telt. Eerst zonder hypotheek, dan met een verhuurhypotheek van € 250.000.
Box 3-heffing met en zonder verhuurhypotheek · pand telt voor € 336.000
Zonder hypotheek zou de heffing 36% van € 20.160 zijn, oftewel € 7.258. De hypotheek scheelt dus zo'n € 2.400 Box 3-heffing per jaar. Cijfers voor toepassing van het heffingsvrij vermogen (€ 59.357 per persoon in 2026). Bron: eigen berekening op de tarieven van de Belastingdienst.
Tweeduizend vierhonderd euro minder belasting per jaar, alleen door de schuld. Zo verteld klinkt financieren als een fiscale slimmigheid. En dat is precies waar het verhaal misleidt.
De adder: de besparing is klein tegenover de echte rente
Die 2.400 euro besparing is ongeveer 1 procent van je schuld (2.400 op 250.000). Ondertussen betaal je op diezelfde 250.000 euro rond de 5 procent echte rente, zo'n 12.500 euro per jaar. De box-3-meevaller dekt daarvan grofweg een vijfde.
Met andere woorden: je hypotheek verlaagt je Box 3, maar hij kost je vijf keer zoveel aan echte rente. Financieren om de fiscale reden alleen is als een tientje pakken en er vijftig laten liggen. De schuld kan om goede redenen zinvol zijn, hefboom op waardegroei, of gewoon omdat je het pand anders niet koopt, maar de box-3-korting hoort niet op dat lijstje. Reken de rentedekking en de voorwaarden van de verhuurhypotheek door; daar zit de echte beslissing.
En dan draait het in 2028 om
De hele logica hierboven leunt op het forfaitaire stelsel. Onder het voorgenomen werkelijk rendement per 2028 verdwijnt het schuld-forfait van 2,70 procent. In plaats daarvan wordt naar verwachting je echte hypotheekrente aftrekbaar, net als andere kosten.
Dat kantelt de som juist de goede kant op. Waar de schuld je nu ongeveer 1 procent oplevert, zou je straks de volle rente kunnen aftrekken: op 12.500 euro rente tegen 36 procent is dat zo'n 4.500 euro fiscaal voordeel, bijna dubbel. Financiering wordt onder dat stelsel fiscaal aantrekkelijker dan nu. Maar let op: hoe de hypotheekrente in 2028 precies aftrekbaar wordt, is in het wetsvoorstel nog niet uitgekristalliseerd, en het ligt nog bij de Eerste Kamer. Reken er nog niet op, houd er wel rekening mee.
Wat dit voor jou betekent
Weet dat je hypotheek je Box 3 verlaagt, dat is echt geld en het staat vaak niet in de brochure. Maar overschat het niet: de meevaller is een fractie van je rentelast, en het hele mechanisme verandert binnen twee jaar. Laat je financieringskeuze niet door de fiscale staart bepalen.
Wil je zien wat je verhuurhypotheek, de leegwaarderatio en de rest van de Box 3-heffing samen met je netto rendement doen, reken je pand dan volledig door in de Pandanalyse. Daar zie je de fiscale bijvangst en de echte rentelast naast elkaar, tot op de cent.
Veelgestelde vragen
Verlaagt een hypotheek je Box 3-heffing?
Ja. In het forfaitaire stelsel van 2026 telt je verhuurhypotheek als schuld. Schuld boven de drempel van € 3.800 per persoon verlaagt je forfaitaire rendement tegen 2,70 procent, terwijl je pand tegen 6,00 procent wordt belast. Op een hypotheek van € 250.000 scheelt dat ruwweg € 2.400 Box 3-heffing per jaar.
Waarom is die box-3-besparing zo klein?
Omdat Box 3 je schuld maar tegen een forfait van 2,70 procent meerekent, terwijl je echte hypotheekrente rond de 5 procent ligt. De heffing daalt met ongeveer 1 procent van je schuld per jaar, je betaalt ondertussen ongeveer 5 procent echte rente. De fiscale meevaller dekt zo grofweg een op de vijf euro rente.
Wat is de schuldendrempel in Box 3 in 2026?
De drempel is € 3.800 per persoon, of € 7.600 voor fiscale partners samen. Alleen het deel van je schulden boven die drempel telt mee als aftrekbare schuld in Box 3. Onder de drempel heeft je hypotheek geen effect op de heffing.
Verandert de behandeling van je hypotheek in 2028?
Waarschijnlijk wel. Onder het voorgenomen stelsel van werkelijk rendement vervalt het schuld-forfait van 2,70 procent en wordt in plaats daarvan je werkelijke hypotheekrente aftrekbaar. Dat pakt gunstiger uit dan het huidige lage forfait. De precieze uitvoering ligt nog bij de Eerste Kamer en is niet definitief.
Moet ik financieren om Box 3 te besparen?
Nee. De box-3-besparing van ongeveer 1 procent van je schuld is klein tegenover de echte rente van rond de 5 procent. Financier op grond van de rente, de rentedekking (DSCR) en je rendement, niet vanwege de fiscale bijvangst. Laat de box-3-staart niet de financieringshond kwispelen.
De cijfers en regels in dit artikel zijn gecontroleerd tegen de officiele bron. Controleer ze gerust zelf.