Het plan ging vandaag van tafel. Je pand betaalt volgend jaar toch meer.

Het kabinet kwam vanochtend bij elkaar en haalde een streep door zijn eigen box 3-plannen voor 2027. De vrijstelling wordt niet gehalveerd. Het forfait gaat niet omhoog. Het nieuwe stelsel schuift een jaar op. Voor wie een woning verhuurt is dat goed nieuws, en het scheelt echt geld: op onze 190 panden mediaan 2.055 euro per jaar. Alleen betaal je volgend jaar nog steeds meer dan dit jaar. Dat zit in een stukje van de wet waar vandaag niets aan veranderd is.

Wat er vandaag is besloten

Het kabinet had in september drie dingen aangekondigd die verhuurders raken. Die zijn nu allemaal van tafel.

De vrijstelling blijft staan. Het plan was om het heffingsvrij vermogen bijna te halveren, van ruim 59.000 naar 30.846 euro per persoon. Dat gaat niet door. Het bedrag loopt gewoon mee met de inflatie: 60.098 euro per persoon, het dubbele voor fiscale partners.

Het forfait blijft 6,37 procent. Het kabinet wilde er anderhalf procentpunt bovenop doen, tot 7,87 procent. De gedachte was dat huurinkomsten en eigen gebruik dan in dat percentage zouden zitten. Dat is geschrapt.

Het nieuwe stelsel schuift op. Belasting over je werkelijke opbrengst zou in 2028 beginnen. Dat wordt uiterlijk 2029. Lukt het de banken eerder, dan mag het alsnog 2028 worden. De Raad van State noemde 2028 een dag eerder onverantwoord.

Het debat was op 4 november, de stemming is op 12 november, en daarna moet de Eerste Kamer er voor de kerst doorheen. Tot die tijd is dit een voornemen, geen wet.

Wat het scheelt op 190 panden

We hebben alle panden uit onze Koopbarometer door drie varianten gehaald: de regels van dit jaar, de regels van volgend jaar zoals ze er nu voor staan, en het plan dat vandaag sneuvelde. Steeds met 70 procent geleend tegen 5,5 procent rente.

Eerst de verhuurder die zijn vrijstelling al heeft opgemaakt met ander vermogen. Dat is de normale situatie zodra je een tweede pand koopt.

"Geld kosten" betekent: kale huur min kosten min rente min box 3 komt onder nul uit. Gerekend met 70 procent lenen tegen 5,5 procent, zonder aflossing en zonder waardegroei. Kosten: 25 procent van de huur bij een losse woning, 30 bij een complex, 35 bij kamerverhuur. WOZ geschat op 90 procent van de vraagprijs. Eigen berekening op de 190 panden uit de Koopbarometer, meting 3 november 2026.

Het verschil tussen de tweede en de derde rij is wat het besluit van vandaag waard is: mediaan 2.055 euro per pand per jaar. Over alle 190 panden samen ruim zes ton. Twintig panden gaan van verlieslatend terug naar break-even of beter.

Maar kijk ook naar de eerste twee rijen. Volgend jaar betaal je mediaan 228 euro meer dan dit jaar. Dat komt doordat het forfait voor andere bezittingen al in de wet staat te stijgen, van 6,00 naar 6,37 procent. Daar ging het plan van vandaag niet over. De verzwaring die geschrapt is, kwam bóvenop deze.

Eén pand, van dichtbij

De Lijsterstraat 15 in Tilburg, een kamerverhuurpand van 399.000 euro met 27.438 euro huur per jaar. Dat is het pand dat het dichtst bij de middelste vraagprijs van het hele aanbod zit.

Dit pand legde al geld toe en blijft geld toeleggen. Het verschil is dat het 1.475 euro per jaar kost in plaats van 3.532. Dat is het besluit van vandaag in één zin: de bodem is niet weggehaald, hij is alleen niet verder uitgegraven.

Dat verlies komt van de hypotheek, niet van het pand

Belangrijk voorbehoud, want anders leest die min verkeerd. Dit pand brengt 27.438 euro huur op. Daar gaat 9.603 euro aan kosten vanaf, dus er blijft 17.835 euro over. Dat is op zichzelf geen slecht pand. De rente doet de rest: 279.300 euro geleend tegen 5,5 procent is 15.362 euro per jaar. Dáár gaat het mis, niet bij de belasting.

Koop je hetzelfde pand contant, dan draait het om. Je betaalt dan juist meer box 3, want je hebt geen schuld meer om af te trekken, maar je houdt wel geld over.

Dat geldt voor het hele aanbod. Hoeveel panden geld kosten, hangt bijna helemaal aan hoeveel je leent.

Aantal panden van de 190 waarbij de huur de kosten, de rente en de box 3-heffing niet dekt. Rente 5,5 procent, zonder aflossing en zonder waardegroei.

Van 151 naar 14 panden, alleen door de schuld weg te halen. Dat zegt twee dingen. De lage opbrengsten in dit aanbod zijn niet te lenen weg: bij deze rente kost geleend geld meer dan het pand oplevert. En wie cijfers ziet over verliesgevende huurwoningen, moet altijd eerst vragen met hoeveel schuld er gerekend is.

Wat houd je dan over op je eigen geld?

Dit is de vraag waar het op uitdraait, en er zitten twee vragen in die vaak door elkaar lopen. Wat houd ik elke maand over? En wat verdien ik over tien jaar op het geld dat ik erin stop? Die twee kunnen tegengesteld uitvallen, en bij dit pand doen ze dat ook.

Vraag 1: wat blijft er per jaar over

Hieronder staat het Tilburgse pand met de kosten koper erbij: 7 procent overdrachtsbelasting in 2027 plus anderhalf procent voor notaris, taxatie en advies. Dat geld moet je ook ophoesten, dus het hoort bij je eigen inleg.

Over alle 190 panden is het beeld hetzelfde. Bij 70 procent lenen is de middelste uitkomst min 1,6 procent op je eigen geld en houden 39 panden iets over. Contant is het plus 2,0 procent, met 176 panden positief. Je legt minder in, en je krijgt er een negatieve maandelijkse stroom voor terug.

Vraag 2: wat verdien je over tien jaar

Alleen is dat niet je rendement. Je lost af, de huur loopt op, en aan het eind verkoop je. Die hele reeks zit in de motor achter de pandanalyse: tien jaar vooruit, met 5 procent rente, 3,5 procent huurindexatie, 2,5 procent waardegroei, 3 procent leegstand, en een verkoop aan het eind met 2 procent kosten. Voor hetzelfde pand in Tilburg geeft dat dit.

Rendement per jaar is het rendement op je eigen inleg over tien jaar, na belasting, inclusief de verkoop (IRR). Berekend met dezelfde motor als de pandanalyse, op de registeraannames: 5 procent rente, aflossingsvrij, kosten koper 10 procent (die rekent nog met het oude tarief van 8 procent overdrachtsbelasting), waardegroei 2,5 procent per jaar. De verkoopwaarde na tien jaar komt daarmee op € 568.197.

Kijk naar de bedragen bij 70 procent lenen. Je legt 151.620 euro in en krijgt in tien jaar 328.114 euro terug. Daarvan komt 50.581 euro uit de huur en 277.533 euro uit de verkoop. Vijfentachtig procent van je rendement zit dus in de uitgang, niet in de huurstroom. Dat is de kern van dit soort beleggen, en meteen het grootste risico: de huur ken je, de verkoopprijs over tien jaar niet.

Wat lenen dan wél doet

Lenen verhoogt het rendement op je eigen geld, zolang het pand meer opbrengt dan de rente kost. Over de hele set: de middelste uitkomst gaat van 3,9 procent contant naar 4,9 procent bij 70 procent lenen. Maar het rekt de uitkomsten ook op. Contant halen 18 panden de 7 procent en zijn er 25 negatief; bij 70 procent lenen zijn dat er 63 die de 7 halen en 40 die negatief staan. Je vergroot allebei de staarten.

En dan je box 3-gedachte, die trouwens gewoon klopt. Een hypotheek verlaagt je grondslag. Op dit pand scheelt de schuld van 279.300 euro je 4.287 euro belasting per jaar, oftewel 1,53 procent van die schuld. Alleen kost diezelfde schuld 5 tot 5,5 procent rente. Je koopt dus anderhalve cent belastingvoordeel met vijfenhalve cent rente. Waar is dat de moeite waard? Alleen als het pand zelf meer doet dan die rente. Niet vanwege box 3.

Twee tabellen hierboven rekenen niet precies hetzelfde, en dat moet je weten. De cashflow-tabellen gaan uit van 5,5 procent rente en van een verhuurder die zijn vrijstelling al heeft opgemaakt met ander vermogen. De tienjaarstabel komt uit de motor, met 5 procent rente en met het pand als enige bezit. Dezelfde richting, andere bedragen. Welke bij jou hoort, hangt af van wat je verder hebt.

Wie er wél op vooruitgaat

Er is een groep voor wie 2027 nu ongeveer gelijk blijft: de verhuurder voor wie dat ene pand het hele vermogen is, zonder spaargeld of beleggingen ernaast. Die profiteert van de vrijstelling die gewoon meeloopt met de inflatie.

In die situatie betalen 64 van de 190 panden helemaal niets aan box 3, tegen 61 dit jaar. Onder het geschrapte plan waren dat er nog maar vier geweest. De middelste rekening blijft rond de 1.500 euro. Dat is precies de groep waar de Kamer zich druk om maakte, en voor die groep heeft het verzet gewerkt.

Wat wij zelf schreven, en wat daarvan overblijft

Op 1 oktober publiceerden we een stuk met de kop "De Kamer redt de spaarder. Jouw forfait gaat gewoon met 31 procent omhoog." Dat was toen juist: de halvering wankelde al, maar de verhoging van het forfait stond nog overeind. Vandaag is ook dat tweede deel ingetrokken.

Op 13 oktober rekenden we voor dat 73 procent van het aanbod cashflow-negatief zou worden onder de plannen voor 2027. Dat cijfer hoort nu bij een plan dat niet doorgaat. Dat getal hoorde bij een verhuurder voor wie het pand het hele vermogen is. Met de regels zoals ze er nu voor staan is dat 50 procent in plaats van 74. Het verschil zat vrijwel helemaal in de vrijstelling.

Beide stukken hebben een gedateerd blok bovenaan gekregen dat naar dit artikel wijst. We laten de oude redenering staan, want die was goed op de dag dat we hem schreven, en je moet kunnen zien wat er veranderde.

Wat dit betekent voor de andere data in je hoofd

1 januari blijft de peildatum. Box 3 kijkt nog steeds naar wat je op 1 januari bezit. Wie een pand koopt rond de jaarwisseling, heeft er dus nog steeds belang bij om pas in januari te laten leveren. De bedragen in dat stuk vallen alleen lager uit, want daar rekenden we ook met het forfait van 7,87 procent.

De overdrachtsbelasting gaat nog steeds van 8 naar 7 procent. Die maatregel is vandaag niet geraakt. Hij hangt wel aan dezelfde stemming van 12 november.

De leegwaarderatio blijft een jaar langer bestaan. Onder het nieuwe stelsel zou de korting op je WOZ-waarde je startwaarde worden, en daarmee een belastingrekening bij verkoop. Die startwaarde wordt nu niet op 1 januari 2028 vastgezet maar op de nieuwe ingangsdatum. Je krijgt er dus een jaar bij, en de huurverhoging van 2027 is niet langer je laatste kans om een vakje in die tabel op te schuiven.

Wat we niet weten

Het is nog geen wet. De Tweede Kamer stemt op 12 november, de Eerste Kamer moet voor 31 december klaar zijn. Een pakket dat in zes weken twee keer is omgegooid, kan nog een keer omgaan.

De percentages zijn voorlopig. Het forfait voor spaargeld en dat voor schulden worden pas begin 2027 definitief vastgesteld, aan de hand van de werkelijke rentes. Wij rekenen met 1,27 en 2,85 procent.

De dekking is doorgeschoven. Het geld dat deze aanpassing kost, 347 miljoen euro per jaar, wordt in het voorjaar van 2027 gevonden in "fiscale regelingen voor bedrijven en particulieren". Wat dat precies betekent, staat nergens. Hou er rekening mee dat een deel daarvan alsnog bij vermogen terechtkomt.

Conclusie

De zwaarste versie van 2027 is van tafel, en dat scheelt een verhuurder met vermogen mediaan ruim tweeduizend euro per jaar per pand. Dat is echt geld en het is terecht dat het nieuws is.

Maar de rekening gaat alsnog omhoog, want het forfait stijgt los van alle plannen. En bij 70 procent lenen blijft voor 151 van de 190 panden gelden dat de huur de kosten, de rente en de belasting niet dekt. Dat is geen gevolg van beleid dat vandaag werd ingetrokken. Dat zit in de prijzen en in de rente: koop je dezelfde panden contant, dan houden er 176 van de 190 geld over. Wil je zien welke kant jouw pand op valt, reken het dan door op huur, kosten, financiering en belasting in de pandanalyse.