Je beleggingspand verkopen vóór 2028? Nee. Behalve als je wilt uitponden.

"Vanaf 2028 belasten ze de waardestijging van je pand met 36 procent. Verkoop nu, dan ben je die belasting voor." We horen het sinds februari op elke verjaardag, en het is precies andersom. Het wetsvoorstel neemt de waarde per 1 januari 2028 als startpunt; wat je pand tot dan verdiende, blijft onbelast. Wie nu verkoopt om 2028 voor te zijn, betaalt geen belasting, maar mist ook de winst. Er is één geval waarin de datum wél telt, en dat is niet het geval dat iedereen noemt.

Waar de angst vandaan komt

Op 12 februari 2026 nam de Tweede Kamer de Wet werkelijk rendement box 3 aan. Voor vastgoed betekent die wet twee dingen: huurinkomsten worden jaarlijks belast na aftrek van kosten, en de waardestijging wordt belast bij verkoop, tegen 36 procent. Dat laatste is de vermogenswinstbelasting, en die klinkt als een heffing op alles wat je pand ooit heeft opgebracht. Een pand dat je in 2015 voor 180.000 euro kocht en dat nu 400.000 waard is, lijkt 220.000 euro winst te dragen die straks wordt belast. Daar komt "verkoop vóór 2028" vandaan.

Het klopt niet, om een reden die in het voorstel zelf staat. Wat er precies verandert in 2028 staat in de uitleg van het 2028-stelsel; hier gaat het alleen om de verkoopvraag.

De startwaarde: alles vóór 2028 blijft onbelast

Voor vastgoed dat je op 1 januari 2028 al bezit, begint de teller op die dag. Het wetsvoorstel legt de startwaarde vast: voor woningen de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028, dat is de WOZ-beschikking die je begin 2029 ontvangt. Voor ander vastgoed de waarde in het economische verkeer op die datum. Bij verkoop is de belaste winst het verschil tussen de verkoopprijs en die startwaarde, na aftrek van verbeteringen die je sindsdien hebt gedaan.

Neem het pand van hierboven. Aangekocht in 2015 voor 180.000, WOZ 2029 400.000, verkocht in 2032 voor 440.000.

Van de 260.000 euro winst is 220.000 nooit belast, in welk jaar je ook verkoopt. Belast is de 40.000 die er ná 2028 bij kwam, en daarvan houd je 25.600 over. Verkoop je in 2027 voor 400.000, dan betaal je nul belasting en heb je 40.000 minder. Belasting ontwijken door de winst niet te maken is geen strategie, het is een verkoop.

Er zit wel een echt aandachtspunt in: die startwaarde wil je niet te laag. Onder het huidige forfait is een lage WOZ altijd gunstig, en veel beleggers maken uit gewoonte bezwaar. Voor de WOZ-beschikking 2029 geldt het omgekeerde voor wie ooit verkoopt: elke euro die je van die startwaarde afpraat, is straks een euro belaste winst. Hoe je daarmee omgaat, staat in het stuk over WOZ-bezwaar.

De val: de leegwaarderatio in de startwaarde

Nu het geval dat niemand op die verjaardag noemt. Voor een verhuurde woning wordt de startwaarde volgens het wetsvoorstel niet de volle WOZ, maar de WOZ verlaagd met de leegwaarderatio: de korting die de fiscus nu geeft omdat een verhuurde woning minder waard is dan een lege. De tabel loopt van 73 procent (jaarhuur onder 1 procent van de WOZ) tot 100 procent (jaarhuur 5 procent of meer).

Zolang je verhuurd verkoopt, is dat logisch: de verkoopprijs van een verhuurde woning ligt ook onder de leegwaarde, en winst en startwaarde passen bij elkaar. Maar de meeste particuliere verhuurders verkopen niet verhuurd. Ze wachten tot de huurder vertrekt en verkopen leeg, aan een koper die er zelf gaat wonen. Dat heet uitponden, en het is voor veel panden het hele verdienmodel. En dan gebeurt dit:

Dezelfde woning, dezelfde verkoopprijs, twee keer zoveel belasting. De 40.000 euro korting die je in 2028 op je startwaarde kreeg, is bij het uitponden gewoon terug als belaste winst. Hoe lager de huur, hoe groter het gat: bij een jaarhuur van 8.000 euro (2 procent, ratio 84 procent) is de startwaarde 336.000, de belaste winst 104.000 en de belasting 37.440 euro, waarvan 23.040 over de korting.

Dit is de enige situatie waarin "vóór 2028" een echte vraag is. Niet: verkopen of niet. Wel: als je van plan bent om binnen een paar jaar na 2028 uit te ponden, is uitponden vóór de startdatum fiscaal een andere som dan erna. Daarvoor moet de huurder wel vertrekken, en dat bepaal jij niet; een zittende huurder met een vast contract blijft zitten, zie verkoop met zittende huurder. Wie dat pad niet op wil, kan hooguit nu de som maken voor het geval het vanzelf gebeurt. Reken de hele uitpondbeslissing, met huurderving, overdrachtsbelasting en verkoopkosten, door in uitponden of doorverhuren.

De Tweede Kamer zag de val ook. Bij de behandeling nam de Kamer op 10 februari 2026 een motie aan die de regering opdraagt de nadelen van de leegwaarderatio-correctie in de startwaarde te onderzoeken. Of dat in een aangepaste wet wordt gerepareerd, is precies wat in het voorjaar van 2027 moet blijken.

Wachten tot de erfgenamen helpt niet

Een tweede misverstand: "dan verkoop ik nooit en betaal ik nooit". In het wetsvoorstel is de vermogenswinst belast bij realisatie, en dat is meer dan verkoop: ook overlijden, emigratie, echtscheiding, het aangaan van een gemeenschap van goederen en de overgang van een pand naar box 1 zijn afrekenmomenten. Bij emigratie geldt uitstel van betaling. Wie het pand houdt tot het einde, schuift de heffing dus niet door naar de kinderen; hij schuift hem door naar de aangifte van zijn nalatenschap. Dat verandert de som niet, het verandert alleen wie hem betaalt.

Wat het uitstel van Prinsjesdag 2026 verandert

Alles hierboven gaat over het wetsvoorstel zoals het bij de Eerste Kamer ligt. Op Prinsjesdag 2026 kwam de aangekondigde reparatie (de novelle) niet, het kabinet neemt zes maanden extra en besluit in het voorjaar van 2027, en een van de scenario's is het huidige forfait houden tot 2030 en dan pas overstappen. Wat dat betekent voor 2027 en voor de overdrachtsbelasting staat in Prinsjesdag 2026 voor verhuurders.

Voor de verkoopvraag telt één gevolg: de startdatum, en dus de peildatum van de startwaarde, kan opschuiven. Wie nu verkoopt om 1 januari 2028 voor te zijn, verkoopt misschien voor een datum die 1 januari 2030 wordt, of voor een wet die er in een andere vorm komt. Dat maakt het antwoord op de hoofdvraag niet anders, wel steviger: nee.

Waar je de verkoopbeslissing wél op baseert

Verkoop een pand omdat het niet meer rekent, niet omdat de kalender verandert. Drie sommen die er wel toe doen:

Het rendement op je eigen geld, nu. Wat brengt het pand netto op, na kosten, belasting en rente, afgezet tegen wat het bij verkoop vrijmaakt? Bij een lage huur en een hoge leegwaarde is dat rendement vaak een paar procent, en dan is uitponden een rendementsbeslissing, geen fiscale. Reken het in de pandanalyse, die zet het rendement van doorverhuren naast dat van verkopen.

Wat 2028 doet met de jaarlijkse heffing. Voor een pand met lage huur is het nieuwe stelsel per jaar vaak góédkoper dan het forfait: nu betaal je over een fictief rendement van 6 procent op WOZ maal leegwaarderatio, straks over de werkelijke huur min kosten en rente. Een pand met 3 procent huur en 1,5 procent kosten wordt dan belast over 1,5 procent, niet over 6. Wie daarom verkoopt, verkoopt weg van een verbetering.

De uitpondsom, inclusief de val. Wil je binnen een paar jaar leeg verkopen, zet dan drie scenario's naast elkaar: uitponden vóór de startdatum, uitponden erna met de leegwaarderatio in de startwaarde, en doorverhuren. Het verschil zit in de tabel hierboven, en het is groot genoeg om te plannen, maar alleen als de huurder toch vertrekt.

Conclusie

Verkopen vóór 2028 om de vermogenswinstbelasting te ontlopen is verkopen om een winst te ontlopen: alles tot de startdatum blijft onbelast, wat je daarna verdient wordt voor 36 procent belast en voor 64 procent van jou. De enige echte 2028-vraag zit bij verhuurde woningen die je wilt uitponden, waar de leegwaarderatio de startwaarde drukt en later als winst terugkomt. Die som is de moeite waard. De rest is verjaardagsadvies.