De Kamer redt de spaarder. Jouw forfait gaat gewoon met 31% omhoog.

De kabinetsbrief van 29 september bevat twee maatregelen voor 2027. De ene haalde alle koppen: het heffingsvrij vermogen bijna gehalveerd, honderdduizenden kleine spaarders erbij. Die sneuvelde binnen twee dagen in de Kamer. De andere kreeg nauwelijks aandacht en gaat gewoon door: het forfait op overige bezittingen springt naar 7,87 procent. Voor wie een verhuurd pand heeft is dat 31,2 procent meer box 3-belasting, in één jaar. Hier is de som.

Twee maatregelen, één haalde de krant

Op 29 september 2026 stuurden premier Jetten, minister Heinen en staatssecretaris Eerenberg een brief naar de Kamer met een knoop die twee weken eerder nog niet doorgehakt leek. Op Prinsjesdag kwam de aangekondigde reparatie van de Wet werkelijk rendement box 3 niet, en heette het dat een besluit pas in het voorjaar van 2027 zou vallen. Dat is van tafel. Het kabinet kiest voor de snelle route: een novelle op het wetsvoorstel, met spoedadvies van de Raad van State, die meeloopt met de behandeling van het Belastingplan en vóór 31 december 2026 door de Eerste Kamer moet zijn.

Die haast kost geld, en dat geld wordt in 2027 opgehaald. Daar zitten twee maatregelen in die allebei je portemonnee raken, maar die een totaal verschillend lot hebben gekregen.

Inhoudelijk zitten er drie dingen in die de krantenkoppen haalden:

• Vermogenswinstbelasting voor financiële instrumenten per 2028. Aandelen, obligaties en opties worden pas belast als je verkoopt, in plaats van jaarlijks over de waardestijging. Daarmee valt volgens het kabinet ongeveer 90 procent van het vermogen met waardeontwikkeling onder die systematiek. Voor de overige bestanddelen is de volledige overstap voorzien in 2030.
• Heffingsvrij vermogen 2027 terug naar het niveau van 2020: € 30.846 per persoon. Dit is de maatregel die alle koppen haalde, en die op de eerste dag van het begrotingsdebat al geen meerderheid bleek te hebben.
• Forfait op overige bezittingen naar 7,87 procent: de gewone actualisatie bracht het op 6,37 procent, en daar komt 1,5 procentpunt bovenop als dekking voor de versnelde invoering. Hier is nauwelijks verzet tegen te horen.
• Heffingsvrij resultaat vanaf 2028: € 1.000 per persoon per jaar, waar het wetsvoorstel eerder op € 1.800 zat.

De eerste twee verdienen uitleg naast elkaar, want ze gedragen zich tegengesteld. De vrijstelling raakt veel mensen een beetje, is zichtbaar, en sneuvelde binnen twee dagen: JA21 noemde het "desastreus voor de ambitie om meer Nederlanders hun spaargeld te beleggen", de SGP sprak van "een boete op spaarzaamheid", en ook coalitiepartijen VVD en CDA willen kleine spaarders ontzien. Het forfait raakt veel minder mensen veel harder, staat in een technische bijlage, en gaat gewoon door.

Voor vastgoed verandert de systematiek niet

Eerst de geruststelling, want die is nodig: als je een verhuurd pand hebt, verandert de novelle niets aan hoe je straks belast wordt. Dat komt doordat het wetsvoorstel altijd al twee systemen door elkaar gebruikte. De hoofdregel per 1 januari 2028 was een vermogensaanwasbelasting: jaarlijks afrekenen over de waardestijging, ook als je niets verkocht. Maar voor onroerende zaken en voor aandelen in start-ups gold van meet af aan de uitzondering: een vermogenswinstbelasting, waarbij de waardestijging pas belast wordt op het moment dat je realiseert.

Wat de novelle doet, is die uitzondering optrekken naar de rest. Aandelen en obligaties schuiven van aanwas naar winst, precies de behandeling die vastgoed al had. Voor jou verandert er dus niets aan de opzet: huur jaarlijks belast na aftrek van kosten, waardestijging pas bij verkoop, met de waarde per 1 januari 2028 als startpunt. Ook de vraag of je nog snel moet verkopen blijft hetzelfde antwoord houden, en dat staat in het stuk over verkopen vóór 2028: nee.

Wat wel een streep door de rekening is: het heffingsvrij resultaat vanaf 2028 wordt € 1.000 in plaats van € 1.800. Op een pand dat € 14.000 huur opbrengt is dat geen ramp, maar het is wel € 288 per jaar aan extra belasting die je niet had zien aankomen.

Het forfait: van 6,00 naar 7,87 procent

Verhuurd vastgoed valt in Box 3 onder "overige bezittingen". Over die categorie rekent de fiscus een fictief rendement, en daar betaal je 36 procent belasting over. In 2026 is dat forfait 6,00 procent, wat neerkomt op een effectieve heffing van 2,16 procent van je grondslag.

Voor 2027 stond in het Belastingplan een actualisatie naar 6,37 procent. De brief van 29 september legt daar 1,5 procentpunt bovenop, om de versnelde invoering van de vermogenswinstbelasting te dekken. Het forfait komt daarmee op 7,87 procent, en de effectieve heffing op 2,83 procent. Dat is 31,2 procent meer belasting over dezelfde woning, in één jaar, zonder dat je iets doet of iets verdient.

Brancheorganisatie Vastgoed Belang rekende hetzelfde uit en noemt de verhoging "onnodig en onacceptabel", met een argument dat hout snijdt: volgens de stukken levert de forfaitverhoging € 473 miljoen op in 2027 en € 203 miljoen in 2028, terwijl er structureel € 454 miljoen nodig is. Er wordt dus meer opgehaald dan het gat dat gedicht moet worden.

En dan de vrijstelling. Het heffingsvrij vermogen is het bedrag dat buiten de heffing blijft: € 59.357 per persoon in 2026, en volgens het Belastingplan € 60.098 in 2027. De brief zette daar € 30.846 voor in de plaats, bijna een halvering. Die maatregel wankelt nu, maar hij is het waard om door te rekenen, en wel om een reden die zelden wordt uitgelegd: wat een verloren vrijstelling je kost, hangt niet af van hoeveel vermogen je hebt, maar van je effectieve rendementspercentage. En dat percentage is bij een gefinancierde vastgoedbelegger een veelvoud van dat van een spaarder.

De som, met drie mensen naast elkaar

Box 3 rekent in stappen. Eerst krijgt elke bezitting een forfaitair rendement toegekend (voor overige bezittingen 7,87 procent in 2027). Daarna mag je van je schuld een lager forfait aftrekken (2,70 procent). Het verschil is je voordeel. Dat voordeel gedeeld door je netto vermogen is je rendementspercentage. En pás daarna wordt het heffingsvrij vermogen van je grondslag afgetrokken en met dat percentage vermenigvuldigd.

Drie mensen, alle drie alleenstaand, met 2026 als ijkpunt:

Berekend met de formule van het overbruggingsstelsel: forfait overige bezittingen 6,00% (2026) en 7,87% (voorstel 2027), forfait schulden 2,70% en schuldendrempel € 3.800 (niveau 2026; het schuldenforfait voor 2027 wordt pas na afloop van het jaar definitief vastgesteld), spaarforfait 1,44% (eveneens voorlopig), tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357 (2026), € 60.098 (Belastingplan 2027) en € 30.846 (voorstel 29 september). Pandwaarde € 360.000 is bijvoorbeeld een WOZ van € 400.000 met een leegwaarderatio van 90%.

Lees de onderste rij van links naar rechts. De gefinancierde belegger gaat van € 1.485 naar € 2.126 door het forfait alleen: 43 procent meer, en dat deel ligt niet onder vuur. Gaat de halvering tóch door, dan staat er € 4.749: ruim drie keer de heffing van 2026.

En kijk nu naar het verschil tussen de laatste twee kolommen. De halvering kost de spaarder € 152 en deze belegger € 2.623: zeventien keer zoveel, bij precies dezelfde maatregel. Dat is waarom het debat over "kleine spaarders" aan de kern voorbijgaat.

Waarom de hefboom de klap vermenigvuldigt

Dat rendementspercentage van 24,91 procent is geen typefout, en het is ook geen rendement dat iemand maakt. Het is een rekenkundig bijproduct van een stelsel dat bezittingen en schulden tegen verschillende forfaits waardeert, en het loopt juist op doordat het forfait omhoog gaat terwijl het schuldenforfait blijft staan.

Het pand van € 360.000 krijgt 7,87 procent toegerekend: € 28.332. De hypotheek van € 280.000 mag er maar tegen 2,70 procent vanaf: € 7.457. Het verschil, € 20.875, is je forfaitaire voordeel. Maar je netto vermogen is slechts € 83.800. Deel die € 20.875 door € 83.800 en je zit op 24,91 procent. Dat percentage is de prijs die het stelsel rekent voor het feit dat je geleend hebt, en het is precies waarom de schuld in Box 3 zoveel minder waard is dan hij kost.

Zolang je vrijstelling groot is, dempt die de pijn. Halveer je hem, dan valt de demping weg en krijgt de hefboom vrij spel. Hoe hoger je financiering, hoe harder dat aankomt: bij € 320.000 hypotheek op hetzelfde pand loopt het rendementspercentage nog verder op en daarmee de rekening.

De koppen zeggen dat spaarders de klos zijn. Op het bedrag aan verloren vrijstelling klopt dat, want iedereen verliest dezelfde € 29.252. Op de rekening klopt het niet, en op de maatregel die daadwerkelijk doorgaat al helemaal niet.

Wat er nu in de Kamer gebeurt

Op de eerste dag van het begrotingsdebat bleek er geen meerderheid voor de gehalveerde vrijstelling. JA21, SGP, ChristenUnie en Pro zijn tegen; coalitiepartijen VVD en CDA willen kleine spaarders ontzien, en D66 wil naar alternatieven kijken. Minister Heinen verdedigde het plan nog met het argument dat het "om mensen met meer dan een ton vermogen" gaat, maar zegde daarna een aanpassing toe waarmee kleinere spaarders worden ontzien.

Hier moet je als verhuurder op letten, want dit is waar het voor jou alsnog fout kan gaan. Het kabinet heeft die opbrengst wél begroot. Wordt de vrijstelling gespaard, dan ontstaat er een gat, en dan komt de dekking ergens anders vandaan. Pro zei het hardop: het geld moet dan "juist bij grotere vermogens" worden opgehaald. Een verhuurd pand van vier ton is in die rekensom een groot vermogen, ook als er een hypotheek van bijna drie ton tegenover staat. De uitkomst waarin de kleine spaarder wordt ontzien en de rekening bij vastgoed terechtkomt, is niet de onwaarschijnlijkste.

Wat er in 2027 niet verandert is het stelsel zelf. Het blijft een forfaitair jaar, met de tegenbewijsregeling als vangnet: kun je aantonen dat je werkelijke rendement lager was, dan geldt dat lagere rendement. Juist bij een forfait van 7,87 procent wordt dat vangnet belangrijker, want hoe hoger het fictieve rendement, hoe vaker je werkelijke rendement eronder ligt. En de leegwaarderatio blijft in 2027 gewoon gelden, ondanks de koppen die anders beweren.

Wat dit betekent voor je beslissingen

Reken 2027 opnieuw door, met de nieuwe cijfers. Een pand dat bij 6,00 procent forfait nog net rendeerde, kan er bij 7,87 procent anders uitzien, en dat deel van het plan ligt niet onder vuur. Dat is geen reden tot paniek maar wel tot rekenen; de pandanalyse rekent het na belasting door.

Kijk serieus naar de tegenbewijsregeling. Bij 7,87 procent fictief rendement ligt je werkelijke rendement er vaker onder, zeker bij een pand met lage huur. Hoe dat werkt staat in het stuk over de tegenbewijsregeling.

Maar beslis nog steeds niet op een wet die er niet is. De novelle moet nog langs de Raad van State, de Tweede Kamer en de Eerste Kamer, en dat moet allemaal vóór 31 december. Twee weken geleden leek 2028 nog naar het voorjaar van 2027 te schuiven; nu ligt er een deadline van drie maanden. Dat is een kabinet dat haast heeft, niet een wet die er is. De overstap naar een BV-structuur blijft een beslissing die je op meerdere jaren baseert, niet op de krant van vandaag.

Conclusie

De maatregel die alle koppen haalde, de bijna gehalveerde vrijstelling, sneuvelde binnen twee dagen in de Kamer. De maatregel die niemand noemde gaat gewoon door: het forfait op je pand springt van 6,00 naar 7,87 procent, en dat is 31 procent meer belasting over precies dezelfde woning. Voor een gefinancierd pand van vier ton betekent dat ruim zeshonderd euro per jaar erbij, en als de vrijstelling alsnog sneuvelt ruim drie keer de heffing van 2026. Wie wil weten waar een belastingplan hem raakt, moet niet naar de koppen kijken maar naar het forfait en naar zijn eigen rendementspercentage. Daar verstopt deze heffing zich.