Een aftrek van 25 procent op je huur. Twaalf van onze 190 panden merken er iets van.

Mona Keijzer diende gisteren een amendement in dat verhuurders eindelijk kosten laat aftrekken in box 3. Vijfentwintig procent van je brutohuur, zomaar van je rendement af. Dat klinkt als de verlichting waar de sector al jaren om vraagt. Wij hebben de tekst gelezen en hem losgelaten op de 190 panden uit onze Koopbarometer. De uitkomst is ongemakkelijk: bij de markt zoals die nu is, merken twaalf van die 190 er iets van.

Wat er gisteren is ingediend

Het is amendement nummer 43 bij het Belastingplan 2027, ontvangen op 9 november. Er komt een nieuw wetsartikel in dat zegt dat je bij het bepalen van je werkelijk rendement op onroerende zaken kosten mag aftrekken. Niet de kosten die je opschrijft, maar een vast percentage: 25 procent van je brutohuur. Voor een pand dat je zelf gebruikt geldt hetzelfde percentage over de bijtelling. Heb je aantoonbaar meer kosten gemaakt, dan mag je die werkelijke kosten nemen.

De onderbouwing van dat percentage is netjes. Keijzer verwijst naar de vastgoedindex van MSCI, die al ruim dertig jaar de woningportefeuilles van institutionele beleggers volgt. Daar liggen de exploitatiekosten gemiddeld op 25 tot 30 procent van de huuropbrengst. Ze kiest dus de onderkant van die band.

De rest van het amendement is logisch opgebouwd. Het moet ingaan op 1 januari 2027. Het kost ongeveer 200 miljoen euro per jaar, te dekken uit het geld dat al opzij staat voor de box 3-hersteloperatie, omdat minder mensen de tegenbewijsregeling gebruiken dan begroot. En de uitvoering is simpel: op het aangifteformulier staat al een veld voor de ontvangen brutohuur, dus daar vul je voortaan 75 procent van in.

De aanleiding staat er ook bij, en die is onze eigen stelling. Sinds 3 november is duidelijk dat het nieuwe stelsel minstens een jaar opschuift. Daarmee blijft de huidige situatie langer staan dan iedereen dacht, en in die situatie mag je geen enkele kostenpost aftrekken.

Waarom dit geen belastingverlaging is

Hier zit de kern, en bijna alle berichtgeving zal eroverheen lezen. De aftrek verlaagt het forfait niet. Hij verlaagt je werkelijk rendement, en dat getal doet alleen mee als je de tegenbewijsregeling gebruikt.

Die regeling werkt zo: je rekent uit wat je pand echt heeft opgebracht, en is dat minder dan waar de Belastingdienst forfaitair van uitgaat, dan betaal je over het lagere bedrag. Klinkt redelijk. Alleen gelden er drie regels die bijna niemand kent, en alle drie werken ze tegen een verhuurder.

Eén. De waardestijging van je pand telt mee als opbrengst. Ook als je niets verkoopt en er geen euro binnenkomt. Stijgt je WOZ met 20.000 euro, dan heb je volgens deze regeling 20.000 euro verdiend.

Twee. Je mag geen kosten aftrekken. Geen onderhoud, geen VvE, geen verzekering, geen beheer. Alleen je rente. Dat is precies wat dit amendement wil repareren.

Drie. Het heffingsvrij vermogen vervalt. Kies je voor tegenbewijs, dan betaal je over je hele rendement, zonder de 60.098 euro die je anders vrij hebt.

Regel één is de doodsteek. Zolang je pand harder in waarde stijgt dan ongeveer 2 procent, is je werkelijke rendement hoger dan het forfait en kom je bij de tegenbewijsregeling niet eens in de buurt. En dan maakt het niet uit of je een kwart van je huur mag aftrekken of de helft.

Eén pand, van dichtbij

Neem hetzelfde pand dat we vorige week gebruikten: Lijsterstraat 15 in Tilburg, vraagprijs 399.000 euro, huur 27.438 euro per jaar. De WOZ is 359.100 euro, de hypotheek 279.300 euro tegen 5,5 procent. De aftrek zou 6.860 euro waard zijn, een kwart van de huur. We rekenen hier de verhuurder die zijn vrijstelling elders al heeft opgemaakt, want dat is de groep waarvoor deze regeling het meest kan doen.

Box 3-heffing per jaar op dit ene pand, parameters 2027: forfait 6,37 procent, schuldforfait 2,85 procent, tarief 36 procent. Verhuurder heeft zijn heffingsvrij vermogen elders al opgemaakt. Berekend met de motor achter de pandanalyse.

Lees die laatste regel nog eens. Bij een markt die 2,9 procent stijgt, en dat is ongeveer de markt van dit jaar, verandert er niets. Nul euro. Het forfaitaire rendement is 15.023 euro, maar het werkelijke rendement komt met de aftrek nog altijd op 15.631 euro uit, want de waardestijging alleen al is ruim tienduizend euro. Je blijft boven het forfait, dus je betaalt het forfait.

Staat de markt stil, dan kantelt het. Dan is je werkelijke rendement 12.077 euro zonder de aftrek en 5.217 euro met. Dat scheelt 2.469 euro belasting, elk jaar. En daalt de markt, dan is de aftrek wéér minder waard, want dan betaalde je toch al bijna niets.

Op 190 panden: alles hangt aan de waardeontwikkeling

Dat ene pand is geen bewijs, dus we hebben het over de hele set gedraaid. Honderdnegentig panden, elk met zijn eigen huur, WOZ en hypotheek, allemaal bij 70 procent lenen tegen 5,5 procent. Twee soorten eigenaren: iemand voor wie dit pand het hele vermogen is, en iemand die zijn vrijstelling al elders heeft opgemaakt.

Aantal van de 190 panden waarbij de aftrek de box 3-heffing verlaagt, en de mediane verlaging in de kolom "vrijstelling al op". Rente 5,5 procent, 70 procent geleend, parameters 2027.

Die tabel loopt niet netjes op of af, en dat is zelf het verhaal. Bovenaan, bij een dalende markt, is de aftrek weinig waard omdat je dan al op nul staat. Onderaan, bij een stijgende markt, is hij niets waard omdat je ver boven het forfait zit. Alle waarde zit in de smalle band ertussen, bij een markt die ongeveer stilstaat.

Dat maakt deze maatregel iets anders dan hij lijkt. Het is geen belastingverlaging. Het is een verzekering tegen een vlakke markt. Komt die vlakke markt, dan is hij over onze set samen ruim een half miljoen euro per jaar waard. Komt hij niet, dan is hij bijna niets waard.

De aftrek koopt je anderhalf procent

Er is een manier om dit in één getal te vangen. Voor elk pand kun je uitrekenen bij welke waardestijging het omslaat, dus waar je werkelijke rendement precies gelijk is aan het forfait. Boven dat punt heb je niets aan de aftrek, eronder wel.

Voor het middelste pand in onze set ligt dat omslagpunt nu op 1,83 procent waardegroei, voor een verhuurder die zijn vrijstelling al op heeft. Met de aftrek erbij schuift het naar 3,49 procent. Dat is het hele effect van deze maatregel, uitgedrukt in de taal van de markt: je mag anderhalf procentpunt meer waardestijging hebben voordat de belasting terugspringt naar het forfait.

Voor wie dat ene pand als enige bezit heeft, schuift hetzelfde punt van min 1,17 naar plus 0,39 procent. Die groep heeft er dus pas iets aan als de huizenprijzen vrijwel exact stilstaan. Dat is een smalle deur.

Je WOZ loopt een jaar achter, en dat is hier gunstig

Nu het stukje techniek dat bepaalt of deze maatregel in 2027 iets gaat doen. De waardeverandering in je aangifte is niet wat de markt dat jaar doet. Het is het verschil tussen twee WOZ-beschikkingen, en die kijken allebei een jaar terug.

Concreet: de WOZ voor 2027 heeft als peildatum 1 januari 2026, en die voor 2028 heeft 1 januari 2027. Het verschil daartussen is dus de markt van kalenderjaar 2026. Dat is het getal dat in je aangifte over 2027 terechtkomt.

En die markt koelt af. Het CBS mat in september 2026 een stijging van 2,9 procent ten opzichte van een jaar eerder, terwijl dat in januari nog 5,4 procent was. De index zelf daalt sinds juli, van 156,7 naar 156,0. Ter vergelijking: de WOZ-beschikkingen voor 2027, die de markt van 2025 weergeven, gaan volgens de Waarderingskamer 5,5 tot 7,5 procent omhoog.

De timing van dit amendement is dus beter dan je zou denken. Was de aftrek vorig jaar ingegaan, dan had vrijwel niemand hem gehaald: bij 5,5 procent waardestijging winnen 16 van onze 190 panden iets, en bij 7,5 procent nog maar één. Gaat hij in 2027 in, dan landt hij in een jaar waarin de WOZ-groei richting 3 procent of lager zakt. Dan praat je over 126 panden.

Wie wint er wel, en dat is ongemakkelijk

Kijk nog eens naar de twee kolommen in die tabel. Bij de markt van 2026 winnen 12 panden iets voor iemand die alleen dat pand heeft, en 126 voor iemand die zijn vrijstelling elders al heeft opgemaakt. Dat is een factor tien, voor exact dezelfde panden en exact dezelfde aftrek.

Dat verschil komt van het heffingsvrij vermogen, en het werkt averechts. Bij de tegenbewijsregeling geldt geen vrijstelling, maar in de forfaitaire berekening wel. Heb je alleen dat ene pand, dan haalt die 60.098 euro een flinke hap uit je forfaitaire rendement. De lat waar je onderdoor moet, ligt dus laag. Heeft een ander zijn vrijstelling al opgesoupeerd met spaargeld of aandelen, dan telt zijn pand voor de volle mep mee en ligt diezelfde lat veel hoger. Hij duikt er dus veel makkelijker onder.

De vrijstelling die bedoeld is om kleine vermogens te beschermen, sluit ze hier dus uit van de verlichting. Niet omdat iemand dat zo bedacht heeft, maar omdat twee regelingen die los van elkaar zijn gemaakt op elkaar botsen.

En wie leent, wint eerder dan wie contant koopt

Nog zo'n uitkomst die je niet verwacht. Rente is het enige dat je nu al van je werkelijk rendement af mag halen. Dus wie geleend heeft, zit automatisch dichter bij dat omslagpunt.

Bij de markt van 2026 en een verhuurder met vermogen: 126 van de 190 panden winnen iets bij 70 procent lenen, tegenover 23 bij contante aankoop. Dezelfde panden, hetzelfde amendement, een factor vijf verschil.

Dat is geen pleidooi om te lenen. Die rente kost je 5 tot 5,5 procent en het belastingvoordeel is daar een fractie van. Het is wel precies dezelfde les als vorige week: zodra iemand zegt dat een pand verlies maakt of juist profiteert van een regeling, is de eerste vraag met hoeveel schuld er gerekend is.

Wat we niet weten

Het amendement is ingediend, meer niet. Het kabinetsoordeel stond gisteravond nog op "nog niet bekend" en de stemming is donderdag 12 november. Eerdere pogingen tot kostenaftrek sneuvelden: het voorstel van CDA en ChristenUnie, dat voor alle box 3-bezittingen gold en 1,1 miljard kostte, werd ontraden en weggestemd. Dit voorstel is met 200 miljoen een stuk goedkoper en beperkt tot vastgoed, maar dat garandeert niets.

Verder: onze WOZ-waarden zijn een schatting op 90 procent van de vraagprijs, want we hebben geen toegang tot de echte beschikkingen. Of de leegwaarderatio meetelt bij de waardeverandering in het werkelijk rendement is juridisch niet uitgemaakt; wij hebben hem toegepast, en zonder die korting verschuiven de uitkomsten nauwelijks (12 panden wordt 11, 126 wordt 130). En de forfaits voor spaargeld en schulden in 2027 zijn voorlopig, die worden pas begin volgend jaar vastgesteld.

Conclusie

Er is iets te vieren en iets om somber van te worden, en ze zitten in dezelfde maatregel. Dat een kostenaftrek voor verhuurd vastgoed überhaupt op tafel ligt is nieuw, en de onderbouwing met dertig jaar MSCI-data is beter dan wat we meestal zien in Den Haag.

Maar wie hierna leest dat verhuurders 25 procent van hun kosten mogen aftrekken, leest iets anders dan er staat. De aftrek hangt in een regeling waar je alleen komt als je pand nauwelijks in waarde stijgt. Hij koopt je anderhalf procentpunt waardegroei. Hij helpt de verhuurder met veel vermogen tien keer zo vaak als de verhuurder met één pand. En in een jaar waarin de huizenprijzen gewoon doorstijgen, is hij nul euro waard.

Wil je weten waar jouw pand in die band valt, vul dan je eigen huur, WOZ en hypotheek in bij de pandanalyse. Daar zie je meteen wat het forfait je kost en wat je werkelijke rendement ervan maakt.