Lever vier dagen later en je houdt duizenden euro's over. De overdrachtsbelasting is niet eens het grootste deel.

Wie dit najaar een beleggingspand koopt, krijgt overal hetzelfde advies: laat de notaris pas in januari leveren, want dan betaal je 7 in plaats van 8 procent overdrachtsbelasting. Dat klopt. Maar het is de kleinste helft van de som. Box 3 kijkt naar wat je bezit op 1 januari, en daardoor scheelt dezelfde verschuiving van een paar dagen ook een heel jaar box 3 over het pand. Wij hebben het doorgerekend op de 168 panden uit onze Koopbarometer, en voor wie al vermogen heeft is dat tweede bedrag bijna altijd het grootste.

Twee peildata, één handtekening

Bij de aankoop van een pand tellen twee data die vaak door elkaar worden gehaald. De koopovereenkomst is het moment waarop je het eens wordt. De levering is het moment waarop de notaris de akte passeert en jij eigenaar wordt. Voor de fiscus telt alleen die tweede.

De overdrachtsbelasting wordt berekend tegen het tarief dat geldt op de dag van de notariële akte. Het kabinet wil dat tarief voor woningen die je niet zelf bewoont per 1 januari 2027 verlagen van 8 naar 7 procent. Daarover schreven we al in het stuk over de OVB-tarieven en in onze Prinsjesdag-update.

Box 3 rekent in 2027 nog met het forfaitaire stelsel, en dat kijkt naar één moment: wat je bezit en wat je schuldig bent op 1 januari. Wat er daarna gebeurt telt pas mee in het jaar erop. Een pand dat je op 4 januari 2027 koopt, staat dus pas op 1 januari 2028 in je box 3. Een pand dat je op 31 december 2026 koopt, staat er op 1 januari 2027 al in, voor het hele jaar.

Die twee lopen precies gelijk. Dezelfde paar dagen die de overdrachtsbelasting verlagen, halen ook een jaar box 3 over het pand weg.

Wanneer de notaris kan leveren

De jaarwisseling valt ongunstig, en dat is goed om te weten voordat je een datum in de koopovereenkomst zet. Donderdag 31 december 2026 is de laatste werkdag van het jaar, en bij notarissen traditioneel de drukste. Vrijdag 1 januari is een feestdag, en daarna volgt het weekend. De eerste dag waarop in 2027 geleverd kan worden is maandag 4 januari.

Het verschil tussen de twee opties is dus vier kalenderdagen, waarvan twee in het weekend.

Eén pand, tot op de euro

Neem de Tasmanstraat 33 in Breda uit onze set, het pand dat het dichtst bij de mediane vraagprijs van de dataset ligt: € 403.000. Voor de WOZ-waarde rekenen we, zoals onze motor dat doet, met 90 procent van de vraagprijs: € 362.700. Financiering 70 procent, dus een hypotheek van € 282.100. Wie in januari levert, heeft op 1 januari nog de eigen inbreng, de overdrachtsbelasting en de overige kosten op de bank staan: samen € 155.155.

Box 3 2027 met een tarief van 36 procent, spaargeld 1,27 procent, schulden 2,85 procent boven de drempel van € 3.800 (voorlopige percentages 2027). "Al vermogen" betekent dat je heffingsvrij vermogen al door ander bezit is opgebruikt, zodat dit pand of dit spaargeld vanaf de eerste euro meetelt. Kosten koper naast de overdrachtsbelasting: 1,5 procent.

Kijk naar de tweede kolom. Bij levering op 31 december staat er op de peildatum een pand van € 362.700 in je box 3, met een hypotheek van € 282.100 ertegenover. Het pand krijgt het forfait op overige bezittingen toegerekend, de schuld mag er tegen 2,85 procent vanaf. Bij levering op 4 januari staat er alleen € 155.155 op de bank, tegen 1,27 procent. Dat scheelt dit jaar € 6.711 aan box 3, en de ene procent overdrachtsbelasting is € 4.030.

Waarom box 3 meer scheelt dan de overdrachtsbelasting

Het zit in de verhouding tussen de forfaits. Het pand wordt belast alsof het 6,37 procent oplevert, of 7,87 als het kabinetsplan doorgaat. De hypotheek gaat er maar tegen 2,85 procent vanaf. Daardoor levert een gefinancierd pand voor box 3 altijd een fors positief fictief rendement op, ook al is je werkelijke cashflow vaak nul of negatief. Je spaargeld daarentegen telt tegen 1,27 procent.

Wie het pand op 1 januari al bezit, ruilt dus een bedrag tegen 1,27 procent in voor een groter bedrag tegen 6,37 of 7,87 procent. De overdrachtsbelasting is een eenmalige procent over de koopsom. Het box 3-verschil is een vol jaar forfaitair rendement over het pand, min de rentekorting over de schuld, min wat het spaargeld zou hebben gekost. Bij de huidige percentages is dat tweede bedrag groter.

Over het hele aanbod

Dat is één pand. Dit is wat dezelfde som doet op alle 168 panden in onze Koopbarometer, met dezelfde aannames.

Mediaan per pand over de 168 panden in de Koopbarometer, meting 12 oktober 2026. Mediane vraagprijs € 392.750. Kabinetsplan: forfait overige bezittingen 7,87 procent en heffingsvrij vermogen € 30.846. Zonder plan: 6,37 procent en € 60.098.

De onderste twee regels zijn er voor de eerlijkheid. Is dit pand je enige vermogen, dan valt een deel van het box 3-voordeel weg in de vrijstelling, en dan is de overdrachtsbelasting vaak de grootste post. Maar wie een beleggingspand koopt heeft meestal al iets: spaargeld, een eerste pand, een beleggingsrekening. Voor die koper gelden de bovenste twee regels, en daar wint box 3 vrijwel overal.

Het deel dat niet van Den Haag afhangt

Twee van de drie knoppen in deze som zijn nog geen wet. De verlaging van de overdrachtsbelasting staat in het Belastingplan 2027, en het forfait van 7,87 procent in de box 3-novelle. De Tweede Kamer stemt op 12 november, de Eerste Kamer op 15 december. Over die novelle, en het gedoe rond het heffingsvrij vermogen, schreven we hier.

Maar de peildatum van 1 januari is geen voorstel, die staat al in de wet. En het forfait van 6,37 procent voor 2027 is het bedrag dat de bestaande formule oplevert, ook zonder kabinetsplan. Sneuvelt alles wat nog in behandeling is, dan blijft voor de koper met vermogen op het voorbeeldpand nog steeds € 4.753 aan box 3 over. Dat deel van het voordeel hangt alleen nog aan de voorlopige percentages voor spaargeld en schulden, die pas begin 2028 definitief worden.

Dat maakt het advies robuust. Je hoeft niet te gokken op de uitkomst van de stemming om te weten dat 4 januari beter is dan 31 december.

De verkoper wil precies het omgekeerde

Draai de som om, en je ziet waarom een verkoper zich kan verzetten tegen een januari-levering. Wie op 1 januari 2027 nog eigenaar is, betaalt over heel 2027 box 3 over het pand, ook als hij het drie dagen later verkoopt. Levert hij op 31 december, dan staat op de peildatum de opbrengst op zijn rekening, tegen 1,27 procent.

Voor een verkoper zonder hypotheek die al vermogen heeft, scheelt dat op de Tasmanstraat € 8.434 bij het kabinetsplan, en € 6.475 zonder. Dat is meer dan wat de koper wint, omdat de verkoper geen schuld heeft om tegen af te zetten.

Daar zit een onderhandelingspunt. De koper wil januari, de verkoper december, en geen van beiden zegt het hardop. Wie het weet, kan er iets tegenover zetten: een iets hoger bod in ruil voor levering op 4 januari, of een vroege levering in ruil voor een lagere prijs. En als de verkoper een belegger is, weet hij het waarschijnlijk ook. Hoe je dat in een bod verwerkt staat in het stuk over biedstrategie.

Wat het uitstel kost

Weinig. Bij levering pas in januari ontvang je die paar dagen geen huur, maar je betaalt ook geen rente en geen exploitatiekosten. Op de Tasmanstraat is het netto verschil € 133 per week. Schuift de levering drie weken op omdat de koopovereenkomst half december was gepland, dan kost dat € 399, tegen een voordeel van ruim tienduizend euro.

En bij de meeste panden is het zelfs gratis. In onze eerdere doorrekening had driekwart van het aanbod een negatieve cashflow bij 70 procent financiering. Bij zo'n pand kost elke week later leveren je niets, het scheelt je juist geld.

Het echte risico zit niet in de huur maar in de papieren. Een hypotheekofferte heeft een geldigheidsduur, en na een paar maanden rekenen veel banken bereidstellingsprovisie. Je financieringsvoorbehoud heeft een einddatum. En een verkoper die per se in december wil, kan bij een te late datum afhaken. Regel het dus bij het tekenen, niet daarna.

Hoe je het regelt

Zet de leveringsdatum in de koopovereenkomst. Niet "in overleg" of "op of omstreeks", maar 4 januari 2027 of een datum daarna. Wat daar staat is wat de notaris doet.

Check de geldigheid van je hypotheekofferte. Loopt die af voor 4 januari, of begint de bereidstellingsprovisie te lopen, reken die kosten dan mee. Ze zijn bijna altijd kleiner dan het voordeel, maar ze moeten in de som.

Spreek met de verkoper over de huur. Bij een verhuurd pand wordt de huur bij de levering verrekend. Bij levering op 4 januari is de januarihuur meestal al aan de verkoper betaald; de notaris verrekent het deel na de levering. Laat dat in de akte staan.

Reken je eigen situatie door. De bedragen hierboven zijn medianen bij 70 procent financiering. Met minder eigen inbreng, meer bestaand vermogen of een partner valt het anders uit. De pandanalyse rekent box 3 en de kosten koper voor jouw pand door.

Wat dit niet zegt

De percentages voor 2027 zijn deels voorlopig. De 1,27 procent voor spaargeld en 2,85 procent voor schulden zijn de voorlopige cijfers waarmee de Belastingdienst rekent; de definitieve volgen begin 2028. De verhoudingen veranderen daar niet wezenlijk door, het forfait op het pand blijft een veelvoud van dat op spaargeld.

De tegenbewijsregeling kan een deel terughalen. Was je werkelijke rendement in 2027 lager dan het forfait, dan kun je dat aantonen en betaal je over het lagere bedrag. Dat dempt de box 3-kant voor wie in december levert, maar het werkelijke rendement omvat ook waardestijging, en je moet het kunnen onderbouwen. Hoe dat werkt staat in het stuk over de tegenbewijsregeling.

In een bv geldt alleen de helft. Ook een bv betaalt het verlaagde OVB-tarief als de levering in 2027 valt, maar een pand in een bv zit niet in box 3. Daar is de besparing alleen de ene procent overdrachtsbelasting. Of een bv voor jou zin heeft, staat in het stuk over de overstap naar een bv.

Ga je er zelf wonen, dan geldt dit allemaal niet. Voor een eigen hoofdverblijf is het OVB-tarief 2 procent of nul, en valt de woning in box 1.

Conclusie

Wie dit najaar een beleggingspand koopt en de levering op 4 januari 2027 laat vallen in plaats van op 31 december, betaalt een procent minder overdrachtsbelasting als het Belastingplan wordt aangenomen. Dat is het bedrag waar iedereen over schrijft. Het grotere bedrag zit in box 3: omdat het pand dan niet op de peildatum van 2027 in je bezit staat, betaal je over dat hele jaar geen forfait over het pand, alleen over het spaargeld dat je toen nog had.

Voor wie al vermogen heeft scheelt dat mediaan € 6.165 aan box 3 tegen € 3.927 aan overdrachtsbelasting, en het box 3-deel blijft voor een groot deel overeind als de plannen van het kabinet sneuvelen. Het kost je bijna niets, het vraagt alleen dat je de datum regelt voordat je tekent. En reken erop dat de verkoper dezelfde som maakt, met de uitkomst andersom.