Prinsjesdag 2026 voor verhuurders: box 3 wankelt, de overdrachtsbelasting daalt.

Dinsdag zou de novelle komen: de reparatie van de Wet werkelijk rendement box 3 waar de Eerste Kamer sinds juni op wacht. Hij kwam niet. De coalitie werd het niet eens over de dekking, het kabinet neemt zes maanden extra en 1 januari 2028 staat op losse schroeven. Voor verhuurders zaten er intussen twee dingen in het Belastingplan 2027 die wél concreet zijn: de overdrachtsbelasting gaat van 8 naar 7 procent, en er komt een subsidie van 10.000 euro per middenhuurwoning. Hier is wat je ermee doet, en vooral wat niet.

Wat er dinsdag niet gebeurde

Even de stand. De Tweede Kamer nam de Wet werkelijk rendement box 3 aan op 12 februari 2026. Twee weken later kondigde de minister aan dat het voorstel op onderdelen zou worden aangepast. De Eerste Kamer stelde daarop op 30 juni haar stemming uit, in afwachting van een novelle die op Prinsjesdag zou komen. Die novelle is er niet. De coalitie kreeg de dekking van de verzachtingen niet rond, en het kabinet koos voor uitstel: zes maanden extra, overleg met de sociale partners, een besluit bij de Voorjaarsnota 2027, en een verzoek aan de Eerste Kamer om het wetsvoorstel zolang te laten liggen.

In de Prinsjesdagstukken zette het kabinet vier scenario's naast elkaar, met wat ze de schatkist kosten tot 2035:

Lees die tabel als verhuurder zo: in drie van de vier scenario's verandert er in 2028 iets aan de manier waarop je verhuurde woning wordt belast, maar in geen van de vier is dat zeker, en in scenario 3 blijft alles tot 2030 zoals het nu is. Wie de afgelopen maanden zijn portefeuille heeft ingericht op "in 2028 wordt de huur belast en de waardestijging pas bij verkoop", heeft gebouwd op een datum die nu zweeft.

Wat 2027 dan wel wordt: nog een jaar forfait

Het overbruggingsstelsel loopt door. Je betaalt in 2027 opnieuw 36 procent over een fictief rendement op je bezittingen, met de tegenbewijsregeling als vangnet: kun je aantonen dat je werkelijke rendement lager was, dan geldt dat lagere rendement. Het heffingsvrij vermogen stijgt volgens het Belastingplan 2027 van 59.357 naar 60.098 euro per persoon. De verzachtingen die voor de nieuwe wet in de maak waren (verliesverrekening een jaar terug, een regeling voor partners) sneuvelden voorlopig op de begroting; daarover gaat het gesprek in het voorjaar.

Voor een verhuurde woning betekent dat: de leegwaarderatio-tabel (73 tot 100 procent van de WOZ, afhankelijk van de huur) geldt in 2027 gewoon. Het Belastingplan 2027 zegt er niets over. De koppen die de afschaffing per 2027 al hadden aangekondigd, kloppen nog steeds niet. Hoe je de grondslag uitrekent en wat de tegenbewijsregeling voor een pand met lage huur oplevert, staat in de box 3-uitleg voor vastgoed.

Wat er ook doorloopt: de bijtelling voor eigen gebruik van een tweede woning binnen de tegenbewijsregeling, en de regel dat de leegwaarderatio niet geldt bij verhuur aan familie tegen een te lage huur. Niets nieuws dus, en dat is precies het punt.

De overdrachtsbelasting: van 8 naar 7 procent per 2027

Dit is het ene concrete cadeau. Het Belastingplan 2027 verlaagt het tarief voor woningen die de verkrijger niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken (verhuurde woningen, tweede woningen, vakantiewoningen) per 1 januari 2027 van 8 naar 7 procent. Het tarief voor niet-woningen zoals bedrijfspanden blijft buiten de maatregel. In twee jaar tijd gaat het beleggerstarief daarmee van 10,4 naar 7 procent; het kabinet zegt er eerlijk bij waarom: het moet weer aantrekkelijk worden om een woning te kopen om te verhuren.

Wat het scheelt, in euro's:

Het moment dat telt is de notariële overdracht, niet de koopovereenkomst. Wie in november tekent en in januari passeert, betaalt 7 procent, als de Eerste Kamer in december instemt. Dat maakt "even wachten tot januari" voor een aankoop die je toch al doet een redelijke gedachte, met een kanttekening: een procentpunt overdrachtsbelasting is een procentpunt. De vraagprijs beweegt in dezelfde zes weken makkelijk drie. Laat de belasting het tempo van de deal niet bepalen; zet hem gewoon in de rekensom. In de pandanalyse reken je met 8 procent tot de wet is aangenomen, en daarna met 7.

De volledige opbouw van de kosten koper voor een beleggingspand en de regels van het huidige OVB-tarief staan in de eigen stukken; die krijgen een 2027-regel zodra de stemming is geweest.

10.000 euro per middenhuurwoning: wat we weten en wat niet

Verhuurders van middenhuurwoningen zouden een objectsubsidie van 10.000 euro per woning kunnen krijgen. Er komt over vijf jaar in totaal 500 miljoen euro voor beschikbaar, goed voor zo'n 50.000 woningen, tienduizend per jaar. Dat is wat er staat.

Wat er niet staat, is bijna alles wat je moet weten om er iets mee te kunnen: of het om nieuwbouw gaat of ook om bestaande woningen, welke huurgrens telt, hoe lang de woning in de middenhuur moet blijven, of particuliere verhuurders kunnen aanvragen of alleen corporaties en institutionele partijen, en vanaf wanneer. Tot die regeling is gepubliceerd, is het een bedrag in een begroting. Reken er niet mee, en koop er zeker niets voor.

Wat het uitstel doet met "verkopen vóór 2028"

De vraag die we sinds februari het vaakst krijgen: moet ik mijn beleggingspand verkopen voordat de vermogenswinstbelasting ingaat? Het antwoord was al nee, om een reden die in het wetsvoorstel zelf zit (de waarde per 1 januari 2028 wordt het startpunt, alles daarvóór blijft onbelast), en na dinsdag is het nog steviger nee: je zou verkopen om een datum voor te zijn die misschien twee jaar opschuift. De hele rekensom, inclusief het ene geval waarin de datum wél telt, staat in Je beleggingspand verkopen vóór 2028?

Wat je nu doet

1. Geen structuurbeslissing op een wet die er niet is. De overstap van box 3 naar een BV, verkopen of juist bijkopen "vanwege 2028": parkeer het tot het voorjaar. Wat er in het 2028-stelsel staat, kan nog alle kanten op, en scenario 3 betekent dat je tot 2030 precies hebt wat je nu hebt. Beslis op het rendement van het pand, niet op de kalender van Den Haag. Hoe je de BV-vraag zuiver doorrekent, staat apart.

2. Overdracht na 1 januari, als het toch kan. Voor een aankoop die je al doet: laat passeren in januari en bespaar een procentpunt, onder voorbehoud van de stemming in de Eerste Kamer in december. Voor een aankoop die je nog niet doet: dit is geen reden om hem te doen.

3. Je 2028-administratie alsnog op orde. Welke datum het ook wordt, het nieuwe stelsel begint met een startwaarde en met kosten die je moet kunnen bewijzen. Bewaar de WOZ-beschikking 2029 (waardepeildatum 1 januari 2028), facturen van verbeteringen, huurcontracten en een overzicht van onderhoud. En bekijk voor 2026 en 2027 of de tegenbewijsregeling je iets oplevert: bij een pand met lage huur is het werkelijke rendement vaak lager dan het forfait.

Conclusie

Prinsjesdag 2026 gaf verhuurders geen nieuw belastingstelsel maar wel een nieuwe onzekerheid: 2028 is een streefdatum geworden, geen datum. Wat er wel staat is klein en concreet. Een procentpunt minder overdrachtsbelasting vanaf januari, een subsidie waarvan we de spelregels nog niet kennen, en een 2027 dat op 2026 lijkt. Wie zijn beslissingen aan de rekensom van het pand ophangt in plaats van aan de wetgevingskalender, hoeft na dinsdag niets te veranderen. Wie ze aan 2028 had opgehangen, wel.