Van de 168 panden hielden er 87 geld over. In 2027 nog 46.

Wij volgen 168 beleggingspanden die op dit moment te koop staan. Die hebben we door onze eigen fiscale motor gehaald, twee keer: met de regels van 2026 en met de cijfers uit de kabinetsbrief van 29 september. Bij 70 procent financiering hielden in 2026 nog 87 van de 168 panden aan het eind van het jaar geld over. In 2027 zijn dat er 46. Dat is het scenario uit die brief, en van de twee maatregelen erin ligt er één onder vuur terwijl de ander vrijwel onbesproken doorgaat. Juist daarom hebben we ze apart doorgerekend, want de knop die het meeste doet is niet de knop waar alle koppen over gingen.

Wat we precies gerekend hebben

Elk pand uit de Koopbarometer is door dezelfde fiscale motor gegaan als de pandanalyse. Per pand nemen we de kale jaarhuur, trekken de exploitatiekosten eraf (25 procent bij zelfstandige verhuur, 35 bij kamerverhuur, 30 bij wooncomplexen), trekken de rente eraf en trekken de box 3-heffing eraf. Wat overblijft is de cashflow voor aflossing.

De aannames staan hier, want ze doen het werk. Financiering 70 procent van de koopsom tegen 5,5 procent. Voor box 3 is de bezitting de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio, de schuld telt mee boven de drempel van € 3.800. Voor 2026 rekenen we met een forfait van 6,00 procent en een heffingsvrij vermogen van € 59.357, voor 2027 met 7,87 procent en € 30.846. Het tarief is beide jaren 36 procent.

En de belangrijkste aanname: we behandelen elk pand alsof het je hele box 3-positie is. Dat is de mildste variant die er bestaat. Wie al spaargeld of een ander pand heeft, heeft de vrijstelling al opgebruikt en betaalt vanaf de eerste euro. Verderop staat wat dat doet.

De uitkomst

Negatief = kale huur min exploitatiekosten min rente min box 3, bij 70 procent financiering tegen 5,5 procent. Zonder aflossing en zonder waardegroei. Eigen berekening op de 168 panden in de Koopbarometer, meting 12 oktober 2026.

Kamerverhuur heeft het hoogste bruto rendement van de drie en staat toch bij 76 procent onder nul, want daar gaat 35 procent van de huur op aan exploitatie. Hoge huur is niet hetzelfde als veel overhouden. Dat is in dit stelsel een extra wrange constatering, want box 3 kijkt niet naar je huur maar naar je bezit.

Eén pand, tot op de cent

Neem de Sint Lambertusstraat 23 in Sittard-Geleen uit onze set: vraagprijs € 155.000, kale jaarhuur € 8.520, dus 5,5 procent bruto. Precies de mediaan van het aanbod.

Kijk naar de box 3-regel. In 2026 is die nul, en niet omdat het pand niets waard is. De WOZ-waarde is € 139.500, de aftrekbare schuld € 104.700, dus de grondslag is € 34.800. Dat is minder dan het heffingsvrij vermogen van € 59.357, en dan is de heffing nul. In 2027 staat die vrijstelling op € 30.846. Dezelfde grondslag steekt er nu net bovenuit, en daarmee wordt een deel van het forfaitaire rendement belast: € 333.

Het is geen groot bedrag. Maar het is wel 79 procent van wat dit pand overhield.

Twee knoppen, en niet de knop die je verwacht

Er veranderen in 2027 twee dingen tegelijk: het forfait op overige bezittingen gaat van 6,00 naar 7,87 procent, en het heffingsvrij vermogen wordt ruim gehalveerd. Omdat ze samen gaan, is uit de uitkomst niet te zien welke het werk doet. Dus hebben we ze los van elkaar gedraaid.

Totale heffing is de som over alle 168 panden, elk apart gerekend alsof het de hele box 3-positie is. "Betaalt niets" is het aantal panden met een heffing van nul.

Lees de tabel twee keer, want hij zegt twee verschillende dingen.

In euro's wint het forfait. Alleen die knop omzetten levert € 327.516 extra heffing op, de helft van het totale effect van € 656.777. Alleen de vrijstelling halveren levert € 222.597 op, een derde. De rest is het samenspel tussen beide. Wie naar de opbrengst voor de schatkist kijkt, kijkt dus terecht naar het forfait.

In aantallen wint de vrijstelling, en niet een beetje. Het forfait verhogen laat geen enkel pand van niets betalen naar wel betalen gaan: 63 panden betaalden niets en dat blijven er 63. Een hoger percentage over een grondslag die onder de vrijstelling ligt is nog steeds nul. De vrijstelling halveren haalt er in één keer 46 over de streep. En voor het middelste pand gaat het deel van de netto huur dat naar box 3 gaat van 6 naar 9 procent door het forfait, tegen 6 naar 16 procent door de vrijstelling.

Wij hebben twee weken geleden zelf de kop op het forfait gezet: 31 procent meer belasting over dezelfde woning. Dat klopt nog steeds, en voor wie al betaalde is het ook het enige dat telt. Maar voor de groep die tot nu toe buiten schot bleef, de gefinancierde verhuurder met één of twee panden, is de vrijstelling de knop die het licht uitdoet.

Waarom die gefinancierde verhuurder zo weinig betaalde

Dat 63 van de 168 panden in 2026 helemaal geen box 3 opleveren klinkt gek, en er zit een simpele reden achter: je leent over de koopsom, maar de fiscus waardeert op de WOZ. Bij de Sint Lambertusstraat leen je € 108.500 over een koopsom van € 155.000, terwijl het pand voor box 3 op € 139.500 staat. Dat gat van vijftienduizend euro drukt de grondslag, en bij een verhuurde woning komt daar de leegwaarderatio soms nog overheen.

Daardoor zakt de grondslag van een gefinancierd pand vaak tot onder de vrijstelling, en dan is er geen heffing. Niet omdat de wetgever de verhuurder wilde ontzien, maar omdat twee waarderingen niet op elkaar aansluiten. Halveer de vrijstelling en dat voordeel verdampt voor 46 van de 63.

De omgekeerde wereld: wie contant koopt betaalt veel meer en overleeft wel

Wie contant koopt staat in 2027 meer dan de helft van zijn netto huur af aan box 3, en houdt op zes panden na toch overal geld over. Wie voor 70 procent financiert betaalt een kwart en staat in driekwart van de gevallen onder nul. De belasting is dus niet wat de gefinancierde koper nekt. Dat is de rente, zoals altijd, en box 3 is de duw die het tekort definitief maakt.

En let op de laatste regel. Die geldt voor iedereen die al iets bezit: spaargeld, een tweede pand, beleggingen. Dan is de vrijstelling allang op en begint de heffing bij de eerste euro. Dan blijven er van de 168 panden nog acht over die bij 70 procent financiering geld opleveren. Dat is de realistische regel voor wie zijn tweede pand koopt, en dat is nou net de groep die groeit. Hoe de schuldzijde precies uitpakt staat in de rekensom over je verhuurhypotheek in box 3.

De korting gaat naar het slechtste rendement

Nog iets dat opvalt als je 168 panden tegelijk doorrekent. De leegwaarderatio verlaagt de box 3-waarde van een verhuurde woning, maar alleen als de huur laag is ten opzichte van de WOZ-waarde. In onze set krijgen 27 panden die korting. Hun mediane bruto rendement is 3,7 procent. De 141 panden zonder korting staan op 6,1 procent.

De fiscale tegemoetkoming gaat dus vrijwel precies naar de groep die wij vorige week beschreven als geprijsd op de leegwaarde in plaats van op de huurstroom: panden met een zittende huurder tegen een lage huur, gekocht om ooit leeg te verkopen. Wie het pand koopt om te verhuren krijgt niets, wie het koopt om te wachten krijgt korting. Hoe die korting werkt en waar de val zit vanaf 2028 staat in het stuk over de leegwaarderatio.

Wat dit niet zegt

Negatieve cashflow is geen verlies. In onze som zit geen aflossing, en aflossing is geen kostenpost maar vermogensopbouw. Er zit ook geen waardegroei in. Een pand dat je elk jaar tweeduizend euro kost en ondertussen tienduizend in waarde stijgt is gewoon een goede belegging, zolang je dat tekort kunt dragen. Wat het cijfer wél zegt: je legt er maandelijks geld op toe, en dat geld moet ergens vandaan komen.

Dit zijn vraagprijzen. Wat een verkoper vraagt is niet wat een koper betaalt. Elke procent die je eraf onderhandelt verbetert alle drie de regels tegelijk: minder schuld, minder rente, lagere grondslag. Wat een pand mag kosten om wél te rekenen staat in de pandanalyse.

Box 3 is persoonlijk. Wij rekenen elk pand alsof het je enige bezitting is. Je werkelijke heffing hangt af van je overige vermogen, een eventuele fiscale partner en je schulden elders. De tabel is een vergelijking tussen panden, geen aangifte.

En dit is nog geen wet. Van de twee knoppen staat er één stevig en wiebelt de ander. De cijfers voor 2027 komen uit de kabinetsbrief van 29 september 2026. De gehalveerde vrijstelling, in onze rekensom de knop die 46 panden de heffing in sleept, ligt sindsdien onder vuur. Op 6 oktober verwierp de Tweede Kamer nipt een motie van SGP, ChristenUnie en JA21 om de verzwaring niet door te voeren, dus het voorstel staat formeel nog overeind. Maar er zijn wél moties aangenomen die het kabinet opdragen met een ander pakket te komen dat niet op kleine spaarders valt, en minister Heinen zei op 5 oktober in de Eerste Kamer dat de voorgestelde grens niet de definitieve wordt. Het kabinet dient uiterlijk 2 november een novelle in, met de Raad van State rond 28 oktober aan zet. Het bedrag van € 30.846 is dus een richtpunt, geen eindstand.

Het verhoogde forfait staat intussen nauwelijks ter discussie. En daar zit precies de reden om de twee apart te rekenen. Blijft de vrijstelling staan en gaat alleen het forfait omhoog, dan loopt het aantal panden met een negatieve cashflow van 81 naar 91, niet naar 122. Dat is het verschil tussen een vervelend jaar en een ander verdienmodel, en het hangt aan een bedrag dat op dit moment nog niemand kent. Wat je wel weet: de dekking moet ergens vandaan komen, en een verhuurd pand van vier ton telt in die rekensom als groot vermogen.

Wat je ermee doet

Reken met de vrijstelling die je echt over hebt, niet met de hele. Dit is de grootste rekenfout die je kunt maken bij je tweede pand. Heb je al spaargeld of bezit, dan is het eerste scenario in de tabel niet van jou en het laatste wel.

Zet de box 3-regel in je som vóór je biedt, niet erna. Bij de Sint Lambertusstraat is het verschil tussen rekenen en niet rekenen € 334 per jaar op een overschot van € 423. Dat soort bedragen bepalen of een bod klopt.

En kijk naar de verhouding, niet naar het bedrag. Een heffing van driehonderd euro klinkt als niets. Op dit pand is het vier vijfde van je jaarresultaat. Reken je eigen pand na in de pandanalyse, met je eigen financiering en je eigen vermogen erbij.

Conclusie

Bij 70 procent financiering hielden 87 van de 168 aangeboden panden in 2026 aan het eind van het jaar geld over. Met de cijfers van 2027 zijn dat er 46, en voor wie zijn vrijstelling al gebruikt heeft nog acht. Dat is geen voorspelling over de markt, het is wat er gebeurt als je dezelfde panden door twee verschillende jaren haalt.

En de knop die het doet is niet de knop die in de koppen stond. Het hogere forfait haalt het meeste geld op, maar bij wie al betaalde. De gehalveerde vrijstelling haalt 46 panden de heffing in die er tot nu toe buiten vielen. Wie dus leest dat het forfait met ruim 31 procent omhoog gaat en denkt dat het daarmee verteld is, mist de helft van het verhaal. Zeker als dat forfait voor hem tot nu toe over nul ging.