Steeds meer panden halen 7%. Nee, de markt corrigeert niet.

Kijk naar de Koopbarometer en je ziet het meteen. De lijn van het bruto rendement op nieuw aanbod klimt van 4,5 procent eind juli naar 7,0 procent begin september, en het aantal panden dat de streep van 7 procent haalt ging van 27 naar 36. Het lijkt alsof de markt begint te corrigeren. Wij dachten het ook even. Toen keken we onder de teller.

Wat de teller laat zien

De Koopbarometer volgt sinds januari elk te koop aangeboden beleggingspand op de openbare weekpagina's van beleggingspanden.nl, en rekent per pand het bruto rendement uit: kale jaarhuur gedeeld door vraagprijs. Op 16 september hebben we de weken 32 tot en met 37 toegevoegd: 27 nieuwe woonbeleggingen, van 115 naar 142. Dit is wat de teller daarna zegt, per periode van instroom:

Lees eerst de vierde kolom, dan de vijfde. Het aandeel dat 7 procent haalt gaat van 17 naar 33 procent. Het aandeel kamerverhuur gaat in dezelfde maand van 9 naar 78 procent. Dat is geen toeval, dat is de hele verklaring.

Twee bakken, één teller

Stel je het aanbod voor als twee bakken. In de bak kamerverhuur haalt ongeveer de helft van de panden 7 procent bruto: 22 van de 43 in onze data. In de bak zelfstandige woningen haalt bijna niemand het: 4 van de 63, zes procent. Dat verschil is structureel, het zit in het soort pand. Een kamerpand levert meer huur per euro koopsom, en vraagt daar meer beheer, meer risico en een vergunning voor terug.

De totaalteller telt beide bakken bij elkaar op. Zolang de verhouding tussen de bakken hetzelfde blijft, is dat prima. Maar in de eerste week van september kwamen er in één keer vier verhuurportefeuilles van dezelfde professionele aanbieder op de markt, in Rotterdam en Den Haag, plus kamerpanden in Eindhoven, Waalwijk en Leiden. Veertien van de achttien nieuwe panden waren kamerverhuur. De bak die altijd al vaker 7 procent haalt, werd ineens driekwart van het aanbod. En de teller sprong.

Statistici noemen dit de paradox van Simpson. Wij noemen het een mixvertekening: het totaal beweegt terwijl er binnen de groepen niets gebeurt. Je kunt het terugrekenen. Weeg je de 27 nieuwe panden naar de verhouding van de eerste 115 (de helft zelfstandig, een kwart kamerverhuur, een vijfde wooncomplex), dan haalt niet 33 maar 17 procent de streep. Dat is lager dan de 23,5 procent van de eerste 115. Gecorrigeerd voor de mix werd het aanbod dus niet goedkoper. Het werd iets duurder.

Eén verkoper die zijn portefeuille in vieren knipt, verplaatst zo de teller van de hele markt. Dat is de zwakte van elk marktcijfer dat over soorten heen optelt, en wij zijn er zelf ook een keer ingetrapt: in augustus leek het rendement juist te dálen, en ook dat was de mix. Elf van de twaalf nieuwe panden waren die week zelfstandige woningen. Dezelfde fout, de andere kant op.

Binnen de bakken beweegt niets, of de verkeerde kant op

Als de markt corrigeert, zie je dat het eerst in de grootste en duurste bak: zelfstandige woningen en appartementen, 63 van de 142 panden. Daar zou het bruto rendement moeten stijgen, omdat vraagprijzen zakken terwijl de huur blijft staan. Het tegendeel gebeurt. In het eerste kwartaal was de mediaan 5,8 procent; sinds april is het 5,2 procent, over 41 panden. Vertaald naar wat je betaalt: in het eerste kwartaal kostte een zelfstandige woning mediaan 17,3 keer de jaarhuur, sinds april 19,2 keer. Voor dezelfde huur betaal je ruim 11 procent meer dan een half jaar geleden. In september waren het er maar drie, met een mediaan van 5,3 procent, en geen van de drie haalt 7 procent.

Kamerverhuur dan, de bak die de teller omhoog duwde? Ook daar geen correctie. Tot en met augustus haalde 55 procent van de kamerpanden de streep (16 van de 29), met een mediaan van 7,2 procent. In september is het 43 procent (6 van de 14), met een mediaan van 6,8 procent. Meer kamerverhuur in het aanbod, maar per pand eerder iets duurder dan goedkoper. Wooncomplexen: mediaan 6,1 procent over het hele jaar, en in september kwam er geen enkel complex bij.

Drie bakken, drie keer hetzelfde beeld. Vlak, of iets duurder. De enige lijn die omhoog gaat, is de lijn die de bakken bij elkaar optelt.

De negen nieuwe die wél 7 procent halen

Van de 27 nieuwe panden halen er negen de streep. Voordat je daar een trend van maakt, even kijken wat het zijn. Twee worden leeg opgeleverd (Tilburg, Waalwijk): de huursom is een prognose van de verkoper, geen lopend contract. Wij noemen dat theoretische huur, en die telt in onze weektrend niet mee. Eén is een studentencomplex in Dronten met 11,6 procent bruto, waarvan niet openbaar is of de huur uit één masterhuurcontract komt of uit losse contracten. De overige zes zijn kamerpanden met vergunning en twee studio's in Den Haag, tussen 7,1 en 9,1 procent: precies wat kamerverhuur altijd al deed.

Een hoge BAR is een uitnodiging om te graven, geen koopsignaal. Wat de markt voor een kamerpand vraagt en wat je er netto aan overhoudt, staat in het stuk over de kapitalisatiefactor: kamerverhuur doet 14 keer de jaarhuur en levert daarna nog altijd een derde van de huur in aan beheer en onderhoud.

Of is de mix zelf het signaal?

Er is een lezing waarin de kamerverhuur-golf wél iets zegt. Niet over prijzen, maar over verkopers. Een correctie begint zelden bij de prijs; hij begint bij het aanbod. Eerst komen er meer verkopers, dan pas zakken de prijzen. En wie zijn de verkopers van september? Een professionele kamerverhuurder die zijn Rotterdamse en Haagse portefeuille in vieren knipt en in één week aanbiedt, plus kamerpanden in Eindhoven, Waalwijk, Leiden en Den Haag. Het zou kunnen dat de kamerverhuurder zelf de som heeft gemaakt en er niet meer uitkomt: het nieuwe puntenstelsel voor kamers sinds juli 2024, de vergunningregimes van gemeenten, de rente, en Box 3 dat in 2028 naar het werkelijke rendement gaat. Wie dat optelt, kan besluiten dat verkopen nu beter is dan verkopen straks.

Dat is een hypothese, geen meting. Wat ertegen pleit, nu al: wie moet verkopen, prijst scherp. Deze vier portefeuilles staan op 5,3 tot 6,7 procent bruto, onder de mediaan van 7,0 procent voor kamerverhuur. Dat is niet het prijskaartje van iemand die er niet meer uitkomt; dat is het prijskaartje van iemand die hoopt dat een ander de som nog wél rond krijgt. Wat het zou bevestigen, houden we bij: blijft het aandeel kamerverhuur in oktober en november hoog, worden deze portefeuilles herprijsd, en gaat de gevraagde BAR in kamerverhuur omhoog omdat verkopers richting de koper bewegen. Dan is de mix het eerste hoofdstuk van een correctie. Nu is het één verkoper en één week.

Waar een echte correctie aan te herkennen is

Wij houden drie signalen bij, en alle drie moeten tegelijk bewegen voordat we het woord correctie in de mond nemen.

1. Het bruto rendement binnen zelfstandige woningen stijgt. Nu: 5,8 procent in het eerste kwartaal, 5,2 procent sindsdien. Beweegt de verkeerde kant op.
2. Meer panden komen binnen bereik van de streep. Hoeveel moet de mediane vraagprijs zakken om 7 procent te halen? In augustus 14,3 procent, nu 13,4 procent. En het aantal panden dat nog maar één prijsverlaging verwijderd is (hooguit 5 procent te duur): 10 van de 115 in augustus, 13 van de 142 nu. Allebei 9 procent. Een tiende punt per maand is geen correctie, dat is ruis.
3. Lopende aanbiedingen worden herprijsd. We volgen twee panden die in de tijd zakten (Roosendaal, Amsterdam). Twee. Op 142.

En de koopmarkt als geheel, waar een belegger tegenop biedt? Die stijgt nog steeds. Volgens CBS en het Kadaster waren bestaande koopwoningen in juli 2026 gemiddeld 3,9 procent duurder dan een jaar eerder, en 0,5 procent duurder dan in juni; het aantal verkopen lag 5 procent hoger dan in juli 2025. Dat zijn transactieprijzen van gewone koopwoningen, geen beleggingspanden, maar het is de vloer waar elke vraagprijs voor een verhuurd appartement op rust. Zolang die vloer omhoog gaat, corrigeert er weinig.

Drie kanttekeningen bij onze eigen cijfers

Het zijn vraagprijzen. Wat een verkoper vraagt is niet wat een koper betaalt. Een correctie kan zich eerst laten zien in het gat tussen die twee, en dat gat meten wij niet. Zodra we transactiedata hebben, verandert dat.

Achttien panden is weinig. September is nog niet voorbij, en drie zelfstandige woningen zijn geen steekproef. Daarom vergelijken we sinds april met het eerste kwartaal (41 tegen 22 panden), en daarom staan de weekcijfers in de Koopbarometer als vierweeks gemiddelde.

De huurindexatie van 1 juli. Aanbieders die hun huursom na de jaarlijkse verhoging hebben bijgewerkt, tonen bij dezelfde vraagprijs een iets hoger bruto rendement. Dat kan een paar tienden van een procentpunt schelen zonder dat er een prijs bewoog. Het maakt de zomercijfers eerder te mooi dan te somber, en dus ons "nee" eerder sterker dan zwakker.

Wat je ermee doet

Lees nooit de totaalteller. Vergelijk een pand met zijn eigen soort: een appartement met appartementen, een kamerpand met kamerpanden. In de Koopbarometer staat daarvoor de sectie per exploitatievorm, en de weektrend laat je per categorie schakelen. Ziet een categorie er ineens anders uit, kijk dan eerst hoeveel panden erachter zitten.

En reken daarna per pand. Een markt corrigeert niet in één getal; een pand wel, op de dag dat de vraagprijs zakt tot waar de rekensom klopt. Wat die prijs is voor het pand dat jij op het oog hebt, rekent de pandanalyse voor je terug: na kosten, na belasting, over tien jaar, bij jouw financiering.

Conclusie

Van 27 naar 36 panden over de 7%-streep, en een trendlijn die naar 7 procent klimt: het lijkt op een correctie. Het is de aanbodmix. September was een kamerverhuur-maand, en kamerverhuur haalt nu eenmaal vaker 7 procent. Binnen elke soort pand is het bruto rendement vlak of lager dan in het eerste kwartaal, gecorrigeerd voor de mix haalt minder dan een vijfde de streep, en de koopmarkt eronder stijgt nog met bijna 4 procent per jaar. De markt corrigeert niet. De teller wel. Het enige dat we scherp in de gaten houden, is de verkoper achter die golf: als kamerverhuurders blijven aanbieden en hun prijzen gaan zakken, begint het verhaal alsnog. Bij het aanbod, niet bij de teller.