115 beleggingspanden doorgerekend: 1 op de 3 haalt 7% rendement

Vraag een belegger wat een pand opbrengt en je hoort zeven, acht procent. Wij namen 115 beleggingspanden die in augustus 2026 te koop stonden en rekenden ze allemaal door met dezelfde motor als de pandanalyse: na kosten, na belasting, over tien jaar, inclusief de verkoop aan het eind. De uitkomst is nuchterder dan de verhalen. Bij de vraagprijs koopt het doorsnee pand je geen zeven procent, maar vijf.

Hoe we dit gerekend hebben

De basis is openbaar aanbod: 115 beleggingspanden die in augustus 2026 te koop stonden, verzameld uit openbare aanbodsites. Van elk pand kennen we de vraagprijs en de (kale) jaarhuur. Die twee getallen alleen zeggen weinig, dus lieten we elk pand door de Pandanalyse-motor lopen: een DCF-berekening van het rendement op je eigen geld (IRR), na belasting, over tien jaar, inclusief de verkoop aan het eind.

Om de panden eerlijk te kunnen vergelijken, gelden voor allemaal dezelfde aannames: 70% financiering, 5,5% rente, en exploitatiekosten naar type (25% van de huur voor een zelfstandige woning, 35% voor kamerverhuur, 30% voor een complex). De Box 3-heffing zit erin. Het resultaat per pand is de IRR bij de vraagprijs, plus de prijs waarbij je 7, 8 of 10% zou halen. Bron: openbare aanbiedingen; berekening: onze eigen motor. Alle 115 panden staan met bronvermelding in de Koopbarometer.

De helft haalt geen vijf procent

Verdeel de 112 panden waarvoor de motor een rendement gaf naar hun IRR bij de vraagprijs, en het beeld is streng:

De mediaan ligt op 4,87%. Meer dan de helft van het aanbod haalt bij de vraagprijs geen vijf procent, en ruim één op de vijf staat op verlies: dat zijn panden waar de huur na kosten, belasting en rente de financiering niet eens goedmaakt. De groep die wél acht procent of meer haalt (31 panden) bestaat, maar zit geconcentreerd in een paar hoeken van de markt. Daarover zo meer.

De vraagprijs zit er mediaan 16% naast

Van de 112 panden staan er 74 boven hun eigen zeven-procent-prijs: de prijs waarbij je precies 7% zou halen. Met andere woorden, tegen de vraagprijs koop je op die panden minder dan zeven procent. Hoeveel minder? Om op een doorsnee te-dure pand alsnog 7% te halen, zou je mediaan 16% onder de vraagprijs moeten bieden.

Dat is niet cynisch, dat is de kern van beleggen in stenen: de prijs die je betaalt bepaalt je rendement, niet de prijs die de verkoper hoopt. De vraagprijs is een openingsbod. Reken daarom elk pand door voordat je een bod doet, en laat het getal je bod bepalen. Precies dat doet de pandanalyse: hij rekent terug naar de prijs die jouw doelrendement haalt.

Kamers doen 9%, appartementen 1%

De grootste splitsing zit niet in de regio maar in het type pand. Uitgesplitst naar categorie:

Hier zit het tegenvoorbeeld. De veiligste keuze voor de beginnende belegger, een net zelfstandig appartement, is de slechtste voor het rendement: mediaan 1,3%. De reden is niet ingewikkeld. Een zelfstandige woning concurreert met eigenaar-bewoners, die betalen voor een thuis, niet voor een huurstroom. De prijs wordt dus opgedreven door mensen die er zelf gaan wonen, terwijl jij het van de huur moet hebben.

Kamerverhuur draait dat om: die panden worden op huurinkomen geprijsd, en dat inkomen is per vierkante meter hoger. Vandaar de mediane 9,3%, en dat is nadát we kamerverhuur al zwaardere kosten (35% van de huur) hebben aangerekend voor het extra beheer. De keerzijde staat niet in dit getal: kamerverhuur vraagt meer werk, en de regelgeving rond verkameren en de puntenhuur knijpt die opbrengst steeds verder af. Het hoogste rendement zit in het segment dat de meesten mijden, met de meeste rompslomp erbij.

Den Haag verliest, Roosendaal wint

De regio vertelt hetzelfde verhaal als de types: het rendement zit waar bijna niemand kijkt. Voor de steden met genoeg waarnemingen (vijf of meer):

De Randstad-premie, in één tabel. In Amsterdam en Utrecht koop je vier tot vijf procent; in Den Haag legt het doorsnee te-koop-staande pand bij de vraagprijs zelfs geld toe. Het Brabantse (Roosendaal, Tilburg) betaalt het dubbele. Wees wel voorzichtig met de kleine aantallen per stad, dit is een momentopname van augustus 2026, geen wet. En hoger rendement in de periferie komt met eigen risico: dunnere huurvraag en een pand dat je minder snel weer verkoopt. Waarom goedkope regio's goedkoop lijken, is zelden toeval.

Wat dit betekent

Drie dingen om mee te nemen. Ten eerste: het zeven-tot-acht-procent-verhaal is marketing en overleving, niet de mediaan. De markt prijst rond de vijf procent, en een flink deel eronder. Ten tweede: de vraagprijs is een startpunt, geen rendement. Op twee derde van het aanbod haal je jouw doel alleen door fors onder de vraag te bieden, dus reken elk pand door voordat je biedt. Ten derde: het rendement zit in de uitzonderingen, in kamers en in de periferie, en elke uitzondering draagt een risico of een rompslomp die het hoge cijfer verklaart. Gratis rendement bestaat niet; je wordt betaald voor iets.

En let op het verschil tussen de twee getallen. De mediane BAR is 6%, de mediane IRR 4,9%. Dat gat is precies wat de bruto-min-netto-som opeet: kosten, belasting en financiering. Wie op de BAR koopt, koopt op de bruto-illusie.

Conclusie

115 panden, één motor, één nuchtere uitkomst: de markt vraagt vijf procent, geen zeven. Een op de drie haalt zeven procent tegen de vraagprijs, een op de vijf levert verlies op, en het echte rendement zit in de hoeken die de meeste beleggers overslaan. De les is niet dat vastgoed niet loont, maar dat de prijs die je betaalt alles bepaalt. Reken, bied onder de vraag, en laat het cijfer beslissen, niet het verhaal.